[第一太平戴维斯]CBD核心区：高楼崛起，市场承压

  过去几年间，北京已跃升为亚太地区写字楼租金最为昂贵的城市之一。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示，北京写字楼租金水平位列亚太区第三位，仅次于香港和东京。

  CBD是北京最大的甲级写字楼区域市场，市场总存量达240万平方米，约为全市的25%。诸多世界知名的跨国公司与本土企业都选择落户CBD，行业涵盖金融、专业服务及传媒等多个领域。成熟的商务氛围以及良好的基础设施使得CBD成为全市租金水平第二高，仅次于北京金融街。

  过去五年间，供应有限、需求强劲等因素让CBD业主方在租赁谈判中占得先机。然而，风向在近期逐渐转变。经济增速放缓、租金持续上涨等不利因素束缚住了企业扩张的步伐，部分对成本较为敏感的租户则选择搬迁至租金较为实惠的新兴商务区。受此影响，截至2017年末，CBD的空置率已由过去的低位（1.5%）升至4%。为了尽快消化空置面积，业主方不得不开始调整租赁策略，导致CBD的平均租金由人民币每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。

  此外，和其他商务区相比，CBD也不再是最活跃的写字楼市场，2017年的租赁成交略显萎靡。一些新兴市场，如亚奥、望京等地区，则吸引了租户更多的注意力，在年内完成多宗新租、搬迁及扩租交易。新兴市场的租金价位更容易被客户接受，同时不断涌现的新项目也能满足大面积的租赁需求，以上这些因素促成了一些国内外知名企业的成交案例，如阿里巴巴选择在望京扩租、谷歌入驻亚奥区域。

  作为一个较为成熟的写字楼市场，CBD将在未来5-6年迎来大量新项目，且多数项目将在未来4年集中入市。目前CBD共有18栋甲级写字楼正在建设或规划建设当中，其中有16栋位于CBD核心区，建成后核心区将成为金融及专业服务企业总部集聚区。这些新项目预计将为写字楼市场带来约200万平方米的办公面积，存量将在现有基础上翻一番。

  核心区大部分新项目预计将按时完工，但也有部分开发商决定调整工期，将交付时间推迟一到两年。因此，预计新项目将分为两个批次渐次入市：第一批完工的项目大部分集中在核心区北部，包括三星大厦、正大中心、中国人寿金融中心以及中国尊，将于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的项目，即第二批供应，将于2020年后完工入市。

图1: CBD核心区未来供应，2018 – 2023年

来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

  核心区的出现将会对CBD的现有格局带来巨大冲击——可以预见，CBD再度振兴的起点将会来自于核心区的崛起，CBD写字楼市场的整体水平也因此得到大幅提升，核心区将为CBD带来更多的新公司、新的配套设施，当然也会使CBD区域的交通更加拥堵。

  对于国内写字楼市场空置率和租金的预测通常都极具难度，这主要是由于预测极易受到政策变更、市场变化及工期延误等因素的影响，对于CBD核心区的未来展望则更为复杂，因为这还涉及到项目的自用比例问题。根据开发商最新信息，预计CBD核心区40%的新增面积将作为自用。然而根据市场先例，最终实际自用比例往往低于开发商预估。基于市场行情正常以及自用比例为40%的假设来推断，到2019年CBD整体空置率将达到17%，为最近八年的最高点；与此同时，平均租金开始逐步下滑，预计2020年的租金较2017年将下降12%。

  以上结论只是基于理想前提下的推断，如果开发商自用比例小于40%，更多的面积投入市场，将会进一步拉高CBD空置率，租金下滑也更为明显。无论自用比例多少，未来数年CBD新增供应的绝对体量都可谓空前之高。。因此，业主方和租户方都应该审时度势，基于未来发展趋势制定符合自身要求的市场战略规划，只有如此才能在未来的激烈竞争中占得先机，被动适应则终将被发展的浪潮所抛弃。