[克而瑞]热点三四线市场调研纪要(十一)扬州篇

2018-07-10 11:04:38

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-07-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  市场概况

  扬州,江苏省地级市,位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处,是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市,是南水北调东线工程水源地。下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县,代管高邮市、仪征市2个县级市。2017年末全市常住人口450.82万人,比上年提高1.65个百分点。全市户籍总人口459.98万人,比2016年末减少16851人。全市登记出生人口4.54万人,出生率9.87‰;死亡人口5.28万人,死亡率11.48‰。市区户籍总人口为233万人,增长0.23%。产业来看,扬州以第三产业为主,大力发展旅游业、文化产业、科技服务业、现代物流业、软件和互联网产业、传统商贸业、生活性服务业等七大产业。近年来人民生活水平稳步提升,2017年全体居民人均可支配收入31370元,增长9.6%,其中,城镇居民人均可支配收入38828元,增长8.9%;农村居民人均可支配收入19694元,增长9.1%。

  基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响,2017年,扬州商品房销售面积879.71万平方米,增长19.7%。受本轮去库存行情带动,扬州目前市场表现良好,在限购、限售政策的从严调控下,市场的投机氛围并不浓厚,买房多以刚需和改善居住环境为主,受限于供应,市场还是表现出供不应求,存在一二手倒挂,房企以首付比例多少筛选客户等情况,预计房价还会迎来一波上涨。

 01

  城区规划情况

  “一体两翼”为主四面辐射 旅游与物流为支柱产业

  扬州规划以老城区为中心,四面辐射,南北走向京杭大运河,东西走向文昌路,分为东西南北四个片区,其中“一体两翼”(主城区,东区,西区)为发展重点,西区发展十几年,属于高端住宅区,也是扬州传统意义上的“富人区”,生活氛围浓厚,以京华城为中心有5个大型商场,但是市场基本饱和,拍地较少。东区为新城开发,主要是主城与江都相连的纽带,京杭大运河沿线大体发展金融经济,有市政府规划搬迁(2014年规划,目前尚未实施),地铁1号线规划等利好消息,南区以工业区为主,北区遍布旅游景点,着力发展旅游业,南北两区仅有少量项目在售,且价格偏低。

 02

  政策环境

  限购、限售严格实施 限价政策导致一二手房价格倒挂

  扬州市场目前实行“限购、限价、限售”政策:

  限购:在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭,不得再次认购新建商品住房。认购对象超过销售房源数量的,由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。

  限价:市物价局要加强商品住房价格成本核算,严格商品住房价格备案制度,下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)。由于限价政策,一二手房出现倒挂,东西区价差不同,东区价差较小,2000元/平左右,西区价差达到5000元/平。

  限售:在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起,上市交易的限制期限为3年。

  购房利率:首套房首付30%,利率上浮15%,二套房首付40%,利率上浮20%~25%。

  03

  房价情况

  货币化安置+成本驱动拉高房价 各区域价格分化显著

  房价区间:扬州市场从2016年10月份开始升温,在2017年3月恒大36亿拍下3块地之后,市场房价逐节攀升。近期东区(含江都)均价在1.2万到1.3万;西区偏贵,1.4万到1.9万不等,后期可能突破2万元;南区因布局工业,居住环境不佳,均价在1万左右;北区房源较少,均价在1.1万到1.2万不等。

  房价上涨动因,其一是品牌开发商入驻,地价高企,成本驱动,具体表现为2017年3月恒大在扬州36亿元拿地3块,其他项目立马封盘,提升房价预期,价格上涨启动。其二在于拆迁货币化安置增强本地购买力,三世同堂拆迁基本可得200到300万货币化安置,拆迁户购买意愿增强。其三在于因政府限价,一二手房价格倒挂明显,以西区美的城为例,项目均价1.45万/平米,周边金地酩悦二手房达1.6万,万科城二手房更是高达1.8万。

 04

  需求结构

  110平到120平刚改去化良好 地缘性购房倾向较强

  需求层面,户型在110平米到120平米户型去化良好,客户认可度较高,刚改需求强烈。客源多为周边县市以及本地客群,有较强的地缘性购房倾向,佳源华府外来投资客占比不到10%。目前东西区均供不应求,去化率90%以上,老城区基本无新楼盘可售。房价较高的西区多数项目认筹比可达5:1,一房难求,但其城市的工薪阶层月均收入4000左右,因购买力有限等因素单价2万元左右可能出现天花板。目前城内以毛坯为主,为突破限价逐渐出现精装楼盘,也有部分楼盘出现因溢价因素前期毛坯出售,后期精装出售的情况。部分楼盘为了加速资金回笼,也存在以首付比例筛选客户的情况,如美的城开盘要求100万以上大首付或者全款方可购房。

  05

  土地市场及房企竞争情况

  短期内库存不足 “地头蛇”恒通本土优势明显

  土地供应方面,2017年下半年中海、华建、恒通等房企相继拿地,楼面价均在8000元/平左右,溢价率超过50%则强制现房销售(2017年东区拍地7宗,5宗要求现房销售),预计2017年拿地项目多数集中于2020年前后将上市,且以精装为主,加之2018年上半年扬州拍地较少,因而区域内短期库存告急。供不应求,房价仍存在一定的上行空间,2018年下半年万科等品牌房企项目上市,预计均价都在18000元/平左右。

  房企竞争格局层面,品牌房企恒大,碧桂园,雅居乐,融创在当地均有项目,本地开发商基本剩下恒通一家,但资金实力雄厚,回款能力较强,外来企业碧桂园,融创都选择与恒通合作联合操盘(以备案速度来说,恒通可达一天备案12套,佳源华府一周备案12套)。

  06

  市场预判

  房价还将迎来新一波上涨 天花板在即(城东1.8万,城西2万)

  目前扬州房价仍处于上升通道,供不应求,市场火热,城西市面低价地块基本都在以限价出售,销售去化率基本都在80%到90%,城东去年土拍7宗地块5宗必须以现房销售,短期内库存并不充足,还会迎来一波上涨。根据地价和购买力(扬州人均收入在4000左右)推断,城东预计会上涨到1.8万左右,城西2万左右见顶。此外,扬州市场仍部分楼盘存在茶水费和渠道费,在各个环节可操作空间较大。

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