上海7月二手房报告：成交延续放缓 价格跌幅收窄

  2018年7月，上海二手房指数为3921点，比6月下降7点，环比下降0.24%，降幅缩小0.11个百分点,为连续第8个月下降走势。7月二手房指数同比下降1.88%。

  7月，上海二手住宅成交套数为13970余套，环比下降8.91%，同比上升23.53%；以成交面积计，环比下降7.76%，同比上升25.62%。上海二手房指数办公室认为，7月市场表现：一、成交量一、二手房走势分化。与一手房环比上升34.78%形成对比，二手房环比下降8.91%。一手住宅本月供应开闸，成交量创年内单月新高，也分流了部分二手住宅买家。但二手住宅成交量依然在15000套上下区间，没有回到以往12000套低位。二、全市130个板块价格走势，50%下跌，35%上涨，15%持平。以城区统计，中心城区（成交占比31.5%）总体价格下跌0.19%；新兴城区近郊(成交占比57.5%)总体价格下跌0.27%；新兴城区远郊(成交占比11%)总体价格下跌0.89%。三、全市130个板块成交量走势，73%下降，24%上升，3%持平。以环线统计，内环内板块成交下降14.41%，为1710余套；内外环间成交下降12.31%，为5050余套；外环外成交下降5.19%，为7085余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比62.42%；300-500万元房源成交占比23.71%；500万元以上房源成交占比13.87%。以面积段统计，七个面积段房源成交量均现下降，降幅最大的50平方米以内、50-70平方米房源环比下降14.24%、10.92%，降幅最小的140-200平方米房源，环比下降1.13%。四、全市普通住宅成交占比为65.91%，比上月略增0.67%。其中内环内成交1050余套、内外环间成交3340余套、外环外成交4810余套。五、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊7席、远郊2席，中心城区1席。近郊的闵行浦江、远郊的金山新城、近郊的浦东三林以385套、355套、301套分列前三位；中心城区的普陀桃浦成交235套居第十位。全市成交量TOP10小区中，8个位于外郊环间，中外环间、内中环间各1个，其中普陀桃浦的阳光建华城以108套位居榜首。截至7月底，全市二手住宅挂牌量为82186 84800套，环比下降3.08%，同比下降50.75%。其中，内环内、内外环、外环外为23573套、43145套、15468套。不少卖家撤牌观望

  7月31日，中央政治局经济工作会议指出，对于房地产市场方面，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。定调“坚决遏制房价上涨”，以往的表述是“遏制房价过快上涨”。这个重大变化将对房地产市场产生深远影响。7月初，上海等30个城市先行开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。

  改善稳定刚需减少

  7月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格环比下跌0.19%，其中内环内下跌0.12%。长宁、黄浦、虹口分别下降0.26%、0.25%、0.24%，静安、杨浦均下跌0.21%，普陀、浦东内环、徐汇分别下跌0.15%、0.08%、0.06%。中心城区全部65个板块中，30个价格上涨，24个下跌，11个走平。下跌板块如虹口凉城、普陀光新、杨浦控江路、浦东塘桥，价格分别下跌0.95%、0.81%、0.67%、0.64%。上涨板块如长宁古北、浦东联洋、徐家汇、杨浦东外滩，价格分别上涨0.21%、0.19%、0.18%、0.09%。上涨板块数量略超下跌板块，但板块涨幅远低于跌幅。

  7月，中心城区成交量环比下降13.35%，为4410余套；其中内环内成交量下降13.57%，为1770余套。排名前三的普陀、杨浦、徐汇分别成交870余套、730余套、680余套。中心城区成交的高端房源上升，改善房源稳定，普通刚需房源减少明显。从统计的七个面积段看：其中，200平方米以上房源环比上升6.17%，升幅居首，成交80余套；50平方米以下、50-70平方米房源环比下降17.32%、13.98%，但1580余套、1180余套的成交量依然最多。从中心城区成交量前100个小区看：一、普陀为32个，杨浦、浦东内环其次，均为18个。由于普陀桃浦的阳光建华城小区成交108套，其中99套为企业集中转让。余下的前三名小区,分别为普陀武宁的中远两湾城、杨浦东外滩的中环和润苑、虹口四川北路的邮电一村，成交24套、18套、15套，套均面积为110平方米、68平方米、49平方米，所在板块价格分别为下跌0.45%、上涨0.09%、下跌0.55%。二、套均50平方米以内小区52个，首套客上升，取代学区房成为小面积房成交热点。如工农三村、田林十二村、彭一小区、桃浦七村分别成交14套、14套、13套、12套，250-350万元、40-50平方米房源成交集中，所在的杨浦中原、徐汇田林、静安彭浦、普陀桃浦板块价格分别下跌0.33%、上涨0.09%、上涨0.17%、上涨0.17%。三、成交以千万级、套均140平方米以上房源的小区5个，黄浦淮海中路的翠湖天地成交9套，套均面积200平方米，套均总价2857万；其余为浦东内环内小区，联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园、陆家嘴的菊园、花木的大唐国际公寓，分别成交11套、8套、8套、6套，所在的黄浦淮海中路、浦东联洋、陆家嘴、浦东花木板块价格分别上涨0.07%、0.19%、0.12、走平。

  对内环内统计，成交量排名前三的浦东内环、徐汇、虹口板块，分别成交520余套、200余套、200余套。内环内全部35个板块中，140-200平方米房源成交仅环比下降0.65%，为600余套；50平方米以内、50-70平方米、110-140平方米成交降幅最大，分别下降15.34%、10.96%、8.66%,为2620余套、3630余套，3570余套。统计显示：一、成交前五位的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山、浦东洋泾、虹口四川北路板块，分别为200余套、200余套、130余套、130余套；其余板块成交均未过百套。其中浦东洋泾成交唯一上升，达到36.84%。二、热门学区房受挂牌量影响，成交减少。如泾东小区、潍坊四村、鞍山四村、梅园五街坊分别成交10套、9套、9套、8套。调查显示，一阶梯热门学区小学对口房源单价多在单价10万以上，一些预算有限的购房者退而选择购入第二阶梯的小学学区房，单价多在6-7万元。

  7月，新兴城区近郊价格总体下跌0.27%，远郊价格总体下跌0.89%。

  成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别下跌0.18%、0.27%、0.29%；含有较多远郊板块的金山、奉贤、崇明价格跌幅最大，分别下跌0.91%、0.81%、0.69%；青浦、松江、嘉定价格分别下跌0.67%、0.52%、0.26%。新兴城区全部65个板块中，41个价格下跌，16个上涨，8个走平。下跌板块如浦东航头、闵行颛桥、青浦新城、松江大学城，价格分别下跌1.15%、0.92%、0.86%、0.75%。上涨板块如浦东张江、闵行莘庄，价格分别上涨0.21%、0.14%，嘉定南翔、松江九亭均上涨0.09%。

  近郊城区成交量环比下降7.88%，为8060余套。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，分别为2710余套、1600余套、1270余套，但环比下降8.72%、3.73%、11.93%。成交量降幅较大的如奉贤、松江的近郊板块，环比下降12.57%、11.88%，为430余套、860余套；成交量变化较小的嘉定、青浦近郊板块，环比下降3.1%、0.58%，为590余套、510余套。从成交变化看，所统计的七个面积段成交均现下降，降幅领先的50平方米以内、50-70平方米、110-140平方米房源，环比下降15.79%、9.14%、9.05%，为930余套、2140余套、770余套；降幅较小的90-110平方米、70-90平方米、140-200平方米房源，环比下降3.98%、3.85%、1.96%，为1150余套、2540余套、350余套。中小面积房源作为置换链底层，交易不畅导致成交减少。

  从近郊城区成交领先的板块看，成交300套以上的板块2个，闵行浦江、浦东三林分别成交380余套、300余套。闵行浦江以70-90平方米、250-350万元房源为主，占比板块成交的55.06%；浦东三林以70-90平方米、50-70平方米房源为主，占比板块成交的36.21%、34.88%。从近郊成交活跃的前100个小区看：外郊环间小区79个，中外环间15个，内中环间6个，购房需求在外郊环间集中，并且比上月增加4个，刚需客比例上升。成交排名前三的民乐城惠康园、新凯家园、汇福家园均位于外郊环间，分别成交101套、96套、36套，所在的浦东惠南、松江泗泾、浦东周浦板块价格分别下跌0.97%、0.66%、0.79%。上述三个小区为动迁配套小区，180-250万元、70-80平方米的二室户型最热。调查显示，这类动迁配套小区达到上市交易年限后，随即出现大量挂牌出售。卖家中有置换回市区，也有多套房出售套现改善生活者，降价成为普遍，议价幅度往往在3%-5%。内中环间的改善板块，如浦东三林的三林世博家园、浦东北蔡的大华锦绣华城，分别成交32套、26套，分列近郊城区小区成交第五位、第十二位。套均在75-110平方米，400-800万元预算的置换客往往选择此类配套成熟、交通便利的小区。

  远郊成交量为1500余套，环比上升0.2%，未现明显变化。全部11个板块价格9跌2平,成交6降5升。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城，占整个远郊成交54.56%，成交分别上升7.9%、下降5.65%、下降11.71%，为350余套、280余套、180余套；价格分别下跌1.03 %、0.91%、0.81%。金山枫泾、金山朱泾、青浦朱家角成交分别上升29.03%、10.45%、6.25%，为40余套、70余套、30余套，价格分别为持平、下跌0.85%、下跌0.94%，这些板块房源总价低，多在200万元以内，成为一些首套客、养老客的选择。

  价格下跌板块占半

  7月，全市130个板块中，价格下跌板块65 个，占比50%；上涨板46个，占比35%；持平板块19个，占比15%。

  下跌板块65个，价格总体下跌0.69%。下跌板块中，新兴城区近郊32个，中心城区24个。近郊跌幅较大的浦东惠南、青浦新城价格分别下跌0.97%、0.86%，为270余套、220余套。浦东惠南70-90平方米的房源成交占比五成，价格明显下调后刺激需求纷纷入市，成交上升15.24%；青浦新城140-200平方米的经济型别墅成交上升91.67%，购者中不乏市区置换至此的改善客。跌幅稍小的板块如普陀武宁、浦东上南，价格分别下跌0.45%、0.43%，成交环比上升10.42%、下降5.8%，为50余套、270余套。普陀武宁110-140平方米的中级改善房源成交翻番，为14套；而70平方米以内的小户型房成交下降23.8%。浦东上南同样显示改善需求上升，70-90平方米、600-700万元的房源成交上升29.41%；而占比板块成交半数的50平方米老工房（售后公房），案例中售后公房价格跌幅要大于改善型商品房。

  价格持平板块19个。其中，中心城区11个，新兴城区近郊6个。由于价格走平，中心城区的浦东洋泾、人民广场，成交分别环比上升36.84%、23.08%，为130余套、10余套，两板块70平方米以内小户型房源成交上升3-5成。而成交下降板块静安曹家渡、宝山大华分别下降50.91%、21.62%,为20余套、50余套，上述两板块刚需减少，70平方米以内房源成交减少50%、17%。在浦东花木板块，70平方米以内户型成交环比上升18.92%，为40余套；110平方米以上户型成交环比下降27.59%，为20余套。

  上涨板块46个，环比增加13个，价格总体上涨0.14%。上涨板块中，29个位于中心城区，17个位于新兴城区近郊。普陀桃浦、黄浦淮海中路、闵行梅陇、嘉定南翔、浦东联洋量价齐升，成交分别上升89.52%、24%、7.59%、4.85%、2.5%。其它41个价格上涨板块，均现成交下降。如黄浦老西门、静安江宁路价格分别上涨0.17%、0.12%，成交环比下降33.77%、36.11%，两板块70平方米以内中小户型学区房成交均减少4-6成，改善型房源则成交稳定及上升。邻近中心城区的部分近郊初级改善板块，如闵行古美罗阳、嘉定江桥新城，价格分别上涨0.15%、0.12%,成交下降2.3%、4.42%，为170余套、210余套，两板块需求以50-90平方米房源为主，分别占该板块的5-7成，400-500万元房源成交集中。

  上海二手房指数办公室认为，价格指数延续第8个月下调，调控效应使然。本月一二手房成交行情迥异，与一手房供应开闸有关，一手房限价入市分流二手房买家。从二手房市场整体表现看，中心城区成交降幅最大，但其中高端豪宅成交上升，改善需求稳定，小面积刚需减少明显；新兴城区近郊的购房需求，在外郊环间板块进一步集中；新兴城区远郊走势分化，主城区板块量价同向下行，但一些低总价板块降价后成交向上。

  7月31日，中央政治局经济工作会议定调“坚决遏制房价上涨”，房价没有上涨空间。上海7月二手房价格指数已同比下降1.88%。8月，在合理引导预期、整顿市场秩序的政策之下，房价或进入漫长的调整阶段。（上海二手房指数办公室）