[克而瑞]购买力透支后2019二线城市“抢人”效果料将显著分化

  导 读 

  为何各城市热衷于抢人大战？其对房地产市场又有什么影响？

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧

  近日，南京出台积分落户新规，购房面积每满1平米计1分，并降低落户的社保缴纳门槛。联系到新年伊始广州、大连等市相继调降人才落户门槛，抢人大战正愈演愈烈。为何各城市热衷于抢人大战？其对房地产市场又有什么影响？

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  6城调降人才落户门槛

  维持人口红利和经济增长是主因

  2019年以来，海口、西安、南京等6城纷纷调降人才落户门槛，涉及放宽人才落户的年龄限制，取消购房入户的面积限制，降低落户的社保缴纳门槛等。以南京为例，落户的社保缴纳门槛有所降低，由原先的近2年连续缴纳社保转变为累计缴纳不少于2年。近年来抢人大战愈演愈烈，究其原因主要有以下两点：其一，随着刘易斯拐点的到来，我国人口红利正逐渐消失，人口老龄化问题愈加严重。其二，当前中国经济依旧面临较大下行压力，传统三驾马车渐显疲态，新的经济增长点尚在培育过程中，短期内实难形成规模效益。因此，抢人大战本意在于吸引更多高素质人才落户就业，调整优化产业结构，助推城市经济平稳向好发展。 

  其实抢人大战早在2017年便拉开帷幕，并取得了不错的成效。譬如，西安自推出在校大学生在线落户新政之后，获得好评如潮，2018年西安新落户人口接近80万人，其中学历、人才引进落户占比多达63.5%。另外，2017年初武汉启动“百万大学生留汉创业就业工程”，2年间大学生留汉总数超70万人，武汉一度成为最受大学生青睐的二线城市。值得一提的是，受惠于落户人才的大量涌入，房地产市场明显受益，武汉、西安等成交量持续高位运行，房价更是出现了一波快速上涨行情。

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  购买力透支情况下人才新政刺激楼市效果有限

  城市分化行情仍将延续

  表面上看，新晋落户人才随即取得购房资格，可以局部松绑限购，进而刺激居民住房消费。不过，当下房地产市场已然步入调整期，而在买涨不买跌的心理作用下，市场观望情绪愈加浓重。有鉴于此，人才新政对楼市利好程度有限，市场反转行情较难出现，成交量整体回升幅度有限，尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱，实难重演2017、2018年房价快速上涨行情。主要原因在于多数城市房价升至阶段性高点，市场购买力难免透支，叠加居民高杠杆购房，杠杆率进一步提升空间有限，市场走势难言乐观。 

  我们认为2019年房地产市场下行压力不容小觑，市场真正压力将在上半年得以体现，届时全国商品房销售面积增速将步入负增长区间。不过，城市分化行情仍将延续较长时间周期，一方面，核心一、二线城市市场需求依旧坚挺，而在调控政策有望微调放松的作用下，成交量将率先筑底企稳；另一方面，弱二线以及多数三四线城市市场购买力提前透支，增量置业需求难以为继，房地产市场犹存较大的调整压力，成交量较难摆脱下降通道。

  综上，6城相继调降人才落户门槛，意在吸引更多高素质人才落户就业，助推城市经济平稳向好发展。不过，人才新政对楼市利好程度有限，尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱。2019年城市分化行情恐将延续，受益于调控政策有望微调放松，一二线城市成交量将筑底企稳，但三四线城市依旧面临较大的调整压力。