[克而瑞]近期“回暖”能成市场全面反转之势吗

◎  文/ 杨科伟、俞倩倩、姚郑康

  2019年开年以来，楼市可谓“一波未平一波又起”：先是各地调控出现了不同程度的“松绑”，继而全国70城房价全部上涨、部分城市土拍大热，高溢价地块层出不穷、千人抢房等消息也开始刷屏……从CRIC监测的全国重点城市商品住宅供求数据也得以印证，1季度多数一二线城市同、环比皆实现正增长，二线城市新开项目去化率也有回升。究竟这些“回暖”迹象是轮动反转的前兆还是昙花一现？

  以此为出发点，我们从新房成交、项目去化、土地市场、二手房市场等多个维度全面复盘，力图描画出当前市场的真实全貌。继而再聚焦新房和二手房市场的成交结构-通过分析什么项目热销什么项目滞销来还原什么人在买房。

  基于对当前市场层层抽丝剥茧的分析，我们认为：当前一线和部分二线是市场为主的阶段复苏，只是基于资金面和政策面不确定性变化带来的房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放,支撑起当前“回暖”之势,恐慌需求“消耗”后市场或将复归常态。

  地方“因城市策”主导下各地调控也将有收有放，未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓的政策预期判断下，二季度行业调整与城市分化并行，核心一二线、强三线城市优势突出，回调压力将主要集中在一般的三四线城市。

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  当前市场总体下行趋势依旧

  一线和部分二线先期阶段复苏回暖

  2019年3月全国市场行情的走势受到多方关注，关于“小阳春”的报道层出不求，似乎“抢跑入市”热潮再起，那么市场是否真正回暖？从新房市场整体成交来看，3月成交量在同比上仅微增9%，相比2018年月均尚有1%的降幅，但环比增幅明显，增73%。我们认为当前市场下行趋势依旧保持，局部市场确有回暖。

  1、新房整体成交仍不及去年月均，一线普涨，部分二线和强三线增幅逐月扩大

  2019年开年之后的新房市场在1-2月连续两个月的常规回落后，3月商品住宅成交量迎来明显回升，整体环比上涨73%，虽然同比上来看总量尚不如2018年同期，但是“小阳春”行情确实显著发生。

  整体来看，新房市场成交总量底部环升。104个热点城市2019年3月商品住宅成交量达4188万平方米，从量上来看虽然同比上年同期仅微增9%，并且与2018年月均成交量相比略低1%，但是相比2019年1月和2月有着明显的提升。由此可见，3月整体市场表现虽尚不如去年，无论从体量还是增速来看均处于平均水平，但在下行中确是走出一波“阳春”行情。

  2019年一季度，随着“两会”召开，“房住不炒，因城施政”的主基调被再次明确，调控政策出现了局部放松，为市场注入了一针强心剂：一线和核心二线城市开始出现“回暖”征兆，部分长、珠三角三四线诸如温州、珠海、莆田一季度成交量也开始同、环比齐增，稳步复苏。具体来看：

  1）4个一线城市普涨，成交量企稳回升，同比大幅增加34%。北上广深四个城市虽然环比回落，但同比齐增；其中广州一季度成交量最高，突破200万平方米，北京同比涨幅显著，高达109%。聚焦到月度变化，除深圳外，其余3城自2019年以来每月成交表现均好于2018年同期，市场正逐步企稳回升。事实上，自2018年下半年以来，随着预售证审批放松，北、上供应量基本都保持在高位，从而需求在短期内得到了有效释放，成交基本保持稳健。广、深则主要得益于粤港澳大湾区规划落地，释放巨大改革红利，人们购房信心普遍增强，因而一季度成交表现显著好于去年同期。

  2）二线城市同比涨跌参半，部分城市诸如福州、合肥、昆明、长春、宁波一季度同比涨幅均超30%，复苏显著。究其原因，一方面是政策的刺激和推动，以合肥为例，限购、限贷同时松绑，不仅部分区域购房可以不需要提供社保证明，而且12家银行房贷利率上浮比例有变，贷款结清可按首套房贷利率执行。此举无疑让更多的潜在购房者“进场”，促进了成交量的稳步回升。另一方面，局部市场的土拍也持续升温，诸如福州、合肥、苏州等土拍火热，成本驱动心理加剧了购房者对房价上涨的预期，从而在短期内也促成了成交量的激增。而从月度变化来看，郑州、长春、昆明、宁波、天津、福州等6个城市连续3个月同比增加，上行趋势较为显著。

  3）因城市轮动效应，长、珠三角部分城市一季度同环比齐增，典型代表为温州、常熟、珠海、莆田。这些城市的火热也在预期之中，不仅因区位较佳，地处沿海经济带，有着稳固的产业支撑；而且随着“两会”期间再次提及长三角经济一体化，粤港澳大湾区规划落地等内容，政策利好如“春风”一般激活了当地市场，以珠海为例，春节过后市场明显复苏，售楼处人声鼎沸，投资客络绎不绝。短期内市场大热主要仍是投资客驱动，一方面限购政策明显“松绑”，外地人仅需开无房证明即可购房，落户条件也放宽至本地有正当职业即可；另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海，特别是港珠澳大桥通车，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内地和海外客群，从而促使市场稳步复苏。

  2、新开盘项目去化率总体仍旧下行，苏州、西安、昆明等二线城市走势回升（略）

  3、13个一二线城市二手房成交规模小幅回升，仅4城同比增40%以上（略）

  4、土地市场整体量跌价稳，但合肥、重庆等二线城市高溢价成交频频（略）

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  新房和二手房成交结构显示

  刚需、改善类自住需求支撑当前复苏之势

  步入2019年3月，基于资金面的宽松，调控政策的局部松绑，宏观经济平稳运行等多重因素影响，房地产行业有了些许“复苏”，整个楼市算是迎来了一波“小阳春”行情，但通过分析各城市成交量的月度变化和单个项目的去化情况，可以看出“分化”仍是当前市场的主旋律，无论是城市间的差异，还是城市内部的产品销售，都开始呈现出冷热不均的现象。大体呈现出以下特点：

  1、新房：二线与强三线中端改善盘热销，一线稀缺板块高性价比项目热销

  从当前市场表现来看，不仅不同城市间的行情相对独立，而且城市内部的产品销售情况也存在显著差异，大体呈现出以下特征：

  （1）核心二线&强三线：中端改善盘热销，远郊刚需盘去化相对缓慢

  一是核心二线城市和部分环都市圈强三线城市中端改善盘热销，相反远郊刚需盘去化相对缓慢。（略）

  事实上，上海、南京、福州、青岛、成都、长春、苏州、无锡、徐州等城市都已出现了较为显著的分化特征，一线城市以上海为例，3月共25盘入市，总推7777套房源，去化3075套，总体去化率39%，去化率并不高；主要是受到了供应结构的影响，入市项目多为远郊刚需盘，其中南汇、奉贤、松江为供应主力区域，地段和客户量成为去化阻力，南汇临港新城板块的招商海上风华、宏兆锦庭等项目去化率均不及城市平均。

  二线城市的典型代表为南京，3月整体去化率为73%，较上月提高11个百分点，呈现出典型的“小阳春”行情。不同类产品分化持续严重，据CRIC监测，高档项目平均去化率为81%，显著高于中档项目的72%和中高档项目的70%，河西南片区的绿地华侨城海珀滨江和升龙天汇项目，精装均价都已达到了3.5万元/平方米，依旧实现了开盘即售罄的热销景象，可见当前南京市场仍存在部分改善类需求有待释放。与之形成鲜明对比的是，远郊盘、竞争激烈区域项目或高溢价产品去化相对困难，比如地处江北六合板块的荣盛鹭岛荣府项目，虽然毛坯均价仅为1.2万元/平方米，但总体去化不佳，去化率仅为10%。

  （2）一线&中西部二线：稀缺板块高性价比项目热销，大面积高总价去化不佳

  二是在部分一线和中西部二线城市中，处于供应相对稀缺的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐，而市中心大面积段高总价产品则去化不佳。这些城市人口基数普遍较大，外来人口数量众多，且房价与本地客群的购买力都有着较大差距，典型代表为北京、广州、深圳、郑州、武汉、长沙等城市。

  一线城市以北京为例，低端和中高端项目的价差还是比较明显的，城市外围诸如房山区、顺义区等板块仍有1-2万元/平方米不等的限竞房项目，而朝阳区、海淀区等中心城区别墅类项目单价甚至高达10万元以上/平方米，显著的价差也造就了区域的冷热不均，总体来看，北京刚需项目去化还是显著好于高端产品的，3月房山区的金融街·金悦嘉苑项目、慧园项目，顺义区的博裕雅苑项目均实现了开盘去化100%的销售佳绩。 

　　二线城市我们则选取了郑州，不同档次项目去化率的梯度还是比较明显的，从下表中我们不难看出，3月以来郑州开盘的低档项目均有着不错的去化表现，12个项目中有9个去化率达到了80%以上，其中碧桂园双湖城、蓝光雍锦王府项目开盘推售套数高达300套以上，但依旧热销，主要源于单价相对较低，迎合了刚需购房者的需求。反观高档产品，均价在1.8-2万元/平方米不等，除了碧桂园国控天誉和碧桂园天玺这两个项目外，其余项目均去化平平，去化率保持在50%左右。 

  2、二手房：京沪渝“刚需”特征显著，杭州、南京等”改善”比例加大（略）

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  动因：信贷宽松叠加调控政策实质松动

  房价上涨恐慌预期推动观望刚需释放（略）

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  总结预判：恐慌需求“消耗”后

  市场或将复归常态，行业调整与城市分化并行

  在楼市局部阶段性“回暖”还是市场趋势反转的关键时期，近期一连串政策信号又给市场普遍预期——楼市调控政策松绑打上了诸多问号。中央层面，先是自然资源部强调分类供地、中央政治局会议重申房住不炒、住建部将对城市市场预警，再到22日中央财经委会议强调货币政策将根据经济增长和价格形势变化及时预调微调。地方层面，长沙、合肥收紧调控政策，而呼和浩特与宁波继续加大购房补贴力度，这样的有收有放并存的局面又让政策预期蒙上强烈的不确定性。这是否意味着楼市政策宽松预期到头了？二三季度的调控政策和信贷政策又将可能出现何种走向？

  1、地方“因城施策”有收有放，货币宽松力度将减弱致后期增长动力不足

  当前全国楼市总体保持平稳运行，市场预期趋于理性，局部市场出现升温，中央政策仍以“稳”为主。各城市调控分化，“因城施策”落地表现为有收有放。

  一方面，部分城市调控再加码（略）

  正基于此，我们认为二三季度地方政策仍将持续走向分化，各地调控方式有收有放，其实质都是落实“因城施策”的地方主体责任的体现。无论政策是松是紧，严格把中央“房住不炒”的目标落到了实处，其调控目的均是各地方为了扩大自住需求，同时抑制不合理炒作行为，旨在稳定楼市稳定发展。

  从资金层面来看，从一季度高点回归常态，但松紧适度的货币政策仍将支持实体经济不变。

  一季度货币政策整体稳中偏松，新增人民币贷款、社会融资规模增量以及M2广义货币增速全面超过市场预期，投放量达到历年同期新高水平。我们预计，随着一季度信贷投放高峰期过后，二、三季度各项指标将回归到正常水平，未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓。一方面是因为一季度本身都是年度增量资金投放高峰，未来回归常态也是必然；二则经济增长新旧动能转换成效逐渐显现，经济增速相对“乐观”，货币政策的支持力度也将会随之微调。

  虽然我们认为未来货币继续大幅宽松的可能性减小，但货币的“总闸门”并不会就此关闭。虽然当前经济下行压力有所减缓，但实体经济的全面复苏甚至重新步入上升通道，仍然离不开金融货币政策的支持。正如 4月22日中央财经委员会第四次会议明确要求：货币政策要松紧适度，根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，加大对实体经济的金融支持。可见在未来较长时间，房地产市场的各方无论是购房者亦或是开发企业，都将仍受惠于松紧适度的货币政策。

  综上，在基于二三季度地方政策仍将持续走向分化，各地调控方式有收有放，未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓的政策预期判断下，对后续市场走势,我们认为: 其一，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复；其二，城市分化格局恐将延续更长时间周期。

  2、一线与核心二线小幅回升保持平稳，三四线城市分化将持续加剧

  究竟哪些城市行情向好，哪些城市短期内难以“翻盘”，我们将基于调控政策放松情况、土地市场回暖程度、二手房市场热度三个维度综合分析给出结论：

  一线城市成交量有望小幅回升，粤港澳大湾区规划落地利好广深。（略）

  二线城市总体成交有望保持平稳，政策放松预期较强，成交表现将转好。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市，我们罗列了短期内市场可能转好的明星城市，大体分为以下几类：首先，长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。其次，珠三角核心二线城市，以福州、厦门、南宁、昆明等城市为典型代表，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，加之政策调控也有了不同程度的松绑，市场回暖也在意料之中。最后，中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。此外，对于沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，即便地方政府出台刺激性政策，对于成交的促进作用也相对有限，后期走势不容乐观。

  三四线城市回调压力巨大，各城市间分化也会持续加剧。（略） 

　　3、产品去化“分层”更为显著，人口净流入城市刚需盘销售仍将“坚挺”（略）