[易居研究院]4月新房成交环比小降，部分城市调控收紧

  报告摘要：

  1、4月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长1%。

  2、4月份，一线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%；二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。

  3、2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

  4、中共中央政治局4月19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。预计2019年上半年40城成交将继续萎缩，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

  一、4月40城成交环比下降4%，同比增长1%

  2019年4月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长1%。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，4月的移动平均同比增速为3%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始下行，下行趋势延续至今。后续来看，预计该曲线将逐渐下行至负区间。

  从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年第一个季度40城成交量出现回落。2018年二季度，房企加大了推盘力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依旧不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出现小幅萎缩。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量出现年底翘尾。2019年2月份，40城新房成交量创2015年3月份以来的48个月新低。3月份，部分城市推盘量加大，楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长，4月环比小幅下降。在房住不炒的大背景下，短期内全国性的调控政策不会放松，预计后续几个月全国楼市还将继续降温。

  二、三类城市成交量环比均小幅下降

  2019年4月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降16%，同比增长39%。

  18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降2%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比下降4%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降5%。

  18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降1%，同比增长2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长3%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比增长1%。

  对比历史数据来看，4月份，4个一线城市中仅北京的成交面积环比增长，其他三城的成交面积环比均出现不同程度的下降。一线城市的总成交面积环比下降16%，同比增长39%，目前绝对值仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年前4个月的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量已开始企稳反弹。

  4月二线城市中东部二线城市成交环比小幅增长，经历2018年11月和12月的翘尾行情，2019年前4月东部二线城市成交量再次回到2016年四季度以来的平均水平，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，3月增速在连续三个月收窄后小幅扩大，4月增速再次小幅收窄，目前来看还处于震荡下行的过程。其他二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续6个月收窄，2月份已进入负区间。

  4月三四线城市中本轮严调控的三四线城市成交环比小幅下降，此前由于无锡、中山等几个城市2018年下半年成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，2019年前两月成交量重回较低水平，3月和4月虽有所增长，但依然低于2018年下半年的月度成交量。从同比增速曲线来看，2018年12月以来同比增速已连续5个月收窄。弱调控或未调控的三四线城市成交环比小幅增长，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显。近两个月成交量虽有所增长，距离去年二季度的月度成交量还有较明显差距，从同比增速曲线来看，2018年11月以来同比增速已连续6个月收窄，2月份已进入负区间。

  后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

图2 各类城市新建商品住宅成交面积及同比增速走势

  三、40城年初累计同比降幅小幅收窄

  2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增幅已持续放缓。2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月和4月小幅上行，但仍然处于负区间。考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线不会直接上行，震荡后还有可能继续下行。

  对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-4月全国新建商品住宅成交面积同比降幅也将小幅收窄。

图3 40个典型城市及全国新建商品住宅成交面积年初累计同比增速走势

  四、预计2019年上半年40城成交继续下滑

  2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量有所翘尾。2019年1-4月，40城新建住宅累计成交面积同比下降2%。

  中共中央政治局4月19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

  附注：40个典型城市分别为：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

  18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

  18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕