[克而瑞]大部分地产股股价回调，融资成本结构性上升

  ★ 本月关注 ★

  政府维持稳健货币政策

  深交所积极推进公募REITs

  中共中央政治局在4月19日的经济工作会议上提出，当前稳健的货币政策要松紧适度。在这个背景下，在4月25日的国新办吹风会上央行副行长也表示，现阶段货币政策取向是稳健，操作方法是相机抉择、预调微调。因此对于房企融资而言，这意味着短期之内房企的融资环境基本还是会维持现状，而由于深交所表态将会积极推进类REITs产品发行，因此这种融资方式可能会较为畅通。

  融资成本较高房企大量发债提高整体融资成本

  本月85家典型房企的融资总额为1045.9亿元，环比下降15.1%，同比下降26.0%。其中，本月企业境内外发债总量768.5亿元，环比下降2.91%。本月房企发债融资成本为8.23%，环比上升2.20个百分点。其中境外债券融资成本环比提高了2.18个百分点至9.05%，主要是由于一些发行成本历来较高的企业在本月选择了境外发债，因此推动了境外债的融资成本提高。

  汇景控股申请上市

  拟上市房企及物业公司为6家

  本月10日汇景控股在港递交上市申请，是2019年首家递交上市申请的房企。而在期后的5月2日，海伦堡地产向港交所重新递交了上市申请。因此截至5月6日，排队上市中的房企和物业公司分别为5家和1家。

  4月有多家房企与金融机构进行合作

  本月有多家房企和金融机构达成了合作，阳光城、粤泰股份以及天誉置业都和金融机构达成了战略合作。其中，阳光城与中建投信托的合作总规模达人民币200亿元，企业近期在资本方面动作频频。

  克而瑞出品

  企业发债

  债券发行：融资成本较高企业发债量大结构性拉高成本值

  本月85家典型房企的融资总额为1045.9亿元，环比下降15.1%，同比下降26.0%。虽然4月融资环比和同比都出现了些许的下降，但整体来看，4月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛，房企融资活动较活跃。2019年4月，融资总量最高的企业为中国恒大，融资总量201.9亿元，主要是于4月8日及4月15日共发行了6笔境外优先票据，募集金额共计30亿美元，同时恒大于4月10日获批发行200亿元（含200亿元）公司债，本次申请发行的债权年限不超过7年，采用无担保债券形式发行。

　　其中，本月企业境内外发债总量768.5亿元，环比下降2.91%，水平虽有微降但仍维持较高水平。具体的融资方式来看，境外债发行量最大，为553亿元，环比上升28.6%。本月境内债环比下降40.4%，境内发债量较小，是2019年以来的最低值，其中，公司债发行量环比下降44.6到103亿元，其他境内债环比下降32.5%至90亿元。

　　本月房企发债融资成本为8.23%，环比上升2.20个百分点，其中境外债券融资成本为9.05%，较于3月上升2.18个百分点，主要由于本月恒大发行了6笔共计30亿美元的境外优先票据，利率在9.50%-10.50%之间，结构性的拉高了境外发债的成本，与此同时，一些发行成本历来较高的企业如当代置业等，本月也选择境外发债，也是本月成本上升的主要原因，从单个企业历月发债来看，房企于4月发行的债券成本较于前几月有降低的趋势。

  具体企业表现来看，发债最高的企业为中国恒大，发债总量201.9亿元，恒大于4月8日及4月15日发行共计30亿美元的境外优先票据。本月融资成本最低的为越秀地产发行的一笔11亿港元的有担保可换股债券，利率为1.88%，此外，招商蛇口发行的一笔35亿元的超短融利率也较低，仅为2.80%。本月有多家房企融资利率超过10%以上，如当代置业4月18日发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率12.85%。

  债券期限：本月到期债券类294.9亿元

  本月房企有22笔发债到期，金额共计294.9亿元，到期金额最高为中海2014年4月13日发行的一笔5.5亿美元的境外债券，此外，万科于2016年4月发行的36.5亿港元，及2018年发行的共计30亿元的超短融资券也于4月到期。 

  提前关注到2019年5月将有24笔债券到期，金额共计359.2亿元，金额最高的企业为金科股份于2016年5月发行的一笔44亿元的非公开公司债券。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及物业公司为6家

  本月10日汇景控股在港递交上市申请，是2019年首家递交上市申请的房企。而在期后的5月2日，海伦堡地产向港交所重新递交了上市申请。因此截至5月6日，在港交所等待IPO的房企有中梁控股、奥山控股、万创国际、汇景控股以及海伦堡地产五家。

  在房企旗下物业管理公司方面，本月没有物业公司向港交所递交上市申请。因此截至4月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司仅有蓝光嘉宝服务一家。

  IPO和增发：融信中国和建发国际进行增发配股

  本月没有房企和房企旗下物业管理公司在港挂牌上市。因此截至4月底，在港上市的房企依旧为德信中国和银城国际两家，而物业公司方面也仅有滨江服务和奥园健康生活。进入2019年之后，房企和旗下物业公司的上市情况远没有2018年下半年密集。

  然而在增发股份方面，本月越秀地产完成了对广州地铁的股份配发，时代中国也宣布了增发股份的计划，此外融信中国和建发国际都有动作。本月4日，融信中国宣布3日按照每股10.95港元的配售价配售最多1.08亿股现有股份，相当于融信中国现有已发行股本的约6.69%及经认购事项扩大后已发行股本的约6.27%。增发股份所得款项总额约为11.83亿港元，将用作融信中国发展目的及作为集团的一般营运资金，这次股份增发对于企业的现金流和股东结构都是一个积极的调整。

  而在本月26日，建发国际宣布完成配售5500万股股份，每股配售股份9.00港元，相当于经配发及发行认购股份扩大后公司已发行股本约6.96%。本次建发国际所得款项净额共约为4.83亿港元。相关所得款项拟用作向金融机构归还贷款、扩大土地储备及一般营运资金用途。与此同时，股本的增加可以扩大公司的股东基础，从而提高股份成交量，提升公司股票的流通性。

  股权变动：招商蛇口收购中航善达股份达成物业兼并

  本月房企股权变动方面较为引人注目的要数招商蛇口以13.34亿元收购了中航善达1.49亿股的股份，由于同时中航善达也确定收购招商物业100%的股权，这项操作已成为中国物业管理领域又一笔巨大兼并。将中航善达的在管面积合并计算之后，招商物业的管理服务面积将达1.29亿平方米，成为物业管理领域的又一大巨头。除此之外，本月融信中国在股权方面动作频频，除了在3日进行过增发股份之外，还于4月17日受到了大股东的增持，30日向部分员工授出了购股权。此外授出购股权的房企还有佳兆业、合景泰富等。

  股价变动：大部分房企股价有所回调

  本月地产股在H股和A股的表现都较为疲软，大部分地产股都出现了下跌回调。在H股方面，涨幅最大的房企是去年10月上市的大发地产，月涨幅为28.44%。从3月年报季开始，企业的股价就进入了上升通道，主要是因为企业年报显示其销售额同比增长了204%，成功进入了百亿房企行列，同时毛利润同比增长140%，净利润同比增长240%，这种优秀的经营业绩是推动企业股价稳步上涨的重要动力。

  在A股房企方面，粤泰股份在4月中旬连续上涨，虽然在月底股价有所回调，然而最终在4月整体涨幅仍然达到了39.22%，是4月份涨幅最大的房企。

  其他资本运作

  本月同样有多家房企与金融机构进行合作，其中较为引人瞩目的要数阳光城与中建投信托的合作，双方的金融合作总规模达人民币200亿元。近期阳光城的资本动作不停，本月24日，阳光城成功发行了企业首单民营上市公司总部办公大楼类REITs产品，计划总发行规模21亿元，获2.51倍超额认购。而在25日又宣布企业拟在境内外开展直接融资工作，融资规模合计不超过人民币220亿元，用于偿还金融机构借款、项目投资、补充流动资金、调整债务结构等用途。作为一家一直采取高杠杆策略的房企，阳光城的业绩在近年来一直保持着高速增长，近三年合约销售额的增速都保持在60%以上。然而，企业的净负债率水平也一直在170%以上，未来企业在财务状况的优化上仍然需要有所注意。