[克而瑞]保利发展：销售稳步上涨，融资实力强劲

克而瑞研究中心  房玲、羊代红

  2018年保利实现合同销售金额4048亿元，同比增长31%，销售首次突破四千亿元。为了保证销售的增长，新增土储3115万平米，同时加大新开工的力度，新开工面积4396万平方。值得注意的是，保利近两年于一二线城市拿下多个高地价的项目，这些地块由于限价等调控政策的影响，迟迟无法入市，也将对企业的利润率产生一定的影响。在目前融资环境收紧的情况下，保利强大的融资能力凸显，直接融资占比持续加大，2018年综合融资成本仅5.03%。此外，保利加大在多元化发展的布局，多元化业务收入同比增长30%至113亿元，其中保利物业更是在2019年4月停止在新三板挂牌、并随即开始申请赴港上市，未来将在资本支持下谋求进一步快速扩张。

  销售：单城市产能持续走高广州单城贡献超400亿

  2018年保利发展实现合约销售金额4048亿元，合约销售面积2766万平方米，分别同比增长30.9%和23.4%，市场占有率提升至2.70%，销售金额突破四千亿元的台阶，此外，2019年一季度，保利发展已实现销售1097亿元，同比增长26.14%，首季销售金额已突破千亿。 

  其销售的增长，究其原因，主要在于保利的单城市业绩贡献度逐步提高， 2018年广州实现签约金额超400亿元，佛山、北京超250 亿元，东莞、中山首次超过100亿元，共计12城单城市签约额超过100亿元，同比增加3个城市。此外，保利在全国范围项目的全面开花热销是其业绩增长的关键，2018年单项目合约销售面积大于20万平米的项目达16个，与此同时，保利发展2018年加大项目入市，签约销售项目共计达447个，同比增加145个项目。

　　2018年保利发展销售面积贡献最大的为二线城市和中西部城市，占比分别达46.2%和31.1%，分别同比减少4.8和4.0个百分点。此外，2018年保利发展三四线城市以及环渤海城市贡献的销售面积分别增长最高，占比分别同比增长了5.0和5.8个百分点。

  2018年保利发展的新开工面积为4396万平方米，同比增长42.9%，增速较2017年的50.9%稍有下降，但仍保持较高水平，为未来的销售备好充足货源。2018年保利发展完成收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案的股权交割工作，完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。未来，在整合整个保利集团的地产业务的情况下，将有利于保利实现“1+1>2”的效用，助推其在行业内排名的提升。

  投资：拿地投资放缓，部分高价地难以解套

  2018年保利发展新增132个项目，新增计容面积为3116万平米，同比下降31.1%；新增土地储备总价1927亿元，同比下降30.3%。从拿地方式来看，保利持续多元化获取土地方式，除了招拍挂外，通过并购、合作等方式新增75个项目，占总拓展项目数的57%，较2017年全年上升9个百分点。

  2018年保利发展新增土地楼板价为6184元/平方米，与2017年基本持平。其中，2018年的拿地中部分地区的高价地拉升了保利的拿地均价，如杭州萧政储出(2018)13号楼板价33365元/平方米（周边新房销售均价约45000元/平米），溢价率47%；厦门土地市场2018第020号海沧区2018HP01平均楼板价25086元/平方米（周边新房销售均价约36000元/平米）。

  此外，2018年保利计提了包括厦门保利和光城悦在内等7个项目的跌价准备23.42亿元，这些地块都是保利于2016年以及2017年于一二线城市拿下的高价地快。随着房地产大环境的收紧限价的情况下，这些地块未来销售利润空间被压缩，项目被推迟入市，均未实现销售，随着项目的搁置或者被迫推出，项目的未来盈利情况不容乐观，未来也将拉低企业的结算利润率。

  从新增土地建面的区域分布来看，新增土储中珠三角的占比最高，达39.2%，同比增长9.1个百分点，增长最大；就城市能级来看，2018年保利发展新增土储面积的61%位于一二线城市，同比下降2个百分点。保利自2016年开始，新拓土储中一二线城市的占比便一直属于下降的趋势，由2015年的85%下降到2018年的61%；同时，于一二线新增土储金额占比也属于下降的趋势，2018年一二线总价占比为74%，同比下降11个百分点。保利力求行业前三位置的过程中，加大三四线的布局，试图挖掘价值潜力较大的三四线城市为其弯道超车提供弹药。

　　截至2018年保利发展总土地储备为15467万平方米，较2017年上涨12.4%，其中待开发面积9154万平方米。总土地储备中有60%位于一二线城市。

　　财务：融资优势凸显有息负债综合成本仅5.03%

  2018年保利发展实现营业收入1945.1亿元，同比增长32.7%，其中来自物业销售收入1824.98亿元同比增长32.4%。受益于结转项目价格上升，保利发展2018年盈利情况维持较高水平，毛利率、净利率和归母净利率分别同比上升1.45、0.01、下降0.94个百分点至32.48%，13.44%、9.72%，均位于行业较高水平。

  在行业融资环境全面收紧的情况下，保利发展的融资优势凸显，2018年保利发展发行3 年期中期票据50 亿元、美元债券10 亿美元，发行永续中期票据15 亿元，发行利率成本均小于5.00%，融资实力强劲。截至2018年年末，账面有息负债2636.57 亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本约5.03%，直接融资占比持续升高高，这也是保利保持低成本融资的主要原因之一。 

  2018年保利通过多种融资渠道募集了大量资金，加上其持续增长的88%的回款率，保利截至2018年现金持有量为1134亿元，同比大幅上涨32.7%，持有资金充裕。现金短债比2.33，长短债比4.41，净负债率80.55%，同比下降5.9个百分点，债务结构合理，负债情况健康。

　　多元化：多元化业务收入同比增长30%

  保利除了传统的房地产业务之外，保利在2018年多元化业务的布局，构建多元化发展体系，在物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业方面都取得了长足的发展，其中，在商业管理板块运营项目65个，相应管理面积266万方，累计外拓购物中心10个，酒店4个，以轻资产模式实现品牌。

  特别的是，在物业管理方面，截至2018年年中，保利物业在管面积1.3亿平方米，合同面积2.2亿平方米，同比分别增长39.95%和66.18%，营业收入18.53亿元。到2018年年末，保利物业管理布局全国131个城市，2019年4月保利物业停止在新三板挂牌，拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联交所主板上市，若未来赴港上市成功,保利物业将获得资本的支持,实现快速扩张,在愈演愈烈的物业争夺战中拥有更多的主动权与话语权，占领更大的市场份额。