[申万宏源]6月地产基本面环比数据好于预期

  本期投资提示：

  6月房地产主要指标累计同比小幅回落，环比增速较去年同期有所改善。

  预计7月在高基数与5-7月政策收紧的影响下，销售、投资、新开工等数据的环比增速将低于去年同期。目前累计同比增速下行趋势已基本确定，仍存在不确定性的是下行幅度。

  6月销售好于预期，7月为年内销售面积与金额增速下行压力最大的月份。

  6月销售面积、金额同比增速回落幅度较小，环比增速好于2013-18年，今年6月的销售业绩是近年来比较亮眼的。叠加2018年7月高基数，以及开发商在6月半年度考核集中推盘导致7月推盘量有所下降，今年7月销售下行压力为年内最大的月份。6月商品房销售面积单月增速为-2.2%（较前值提高3.3pct），环比增速为50.9%。1-6月全国商品房销售面积7.6亿平方米，同比增速-1.8%(较前值下降0.2pct)；商品房销售额为7.1万亿元，同比增速5.6%(较前值下降0.5pct)，6月单月增速4.2%（较前值提高3.6pct）。

  分区域看，东部销售增速回升，中西部增速绝对值较高。1-6月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.6%/-0.5%/2.3%/-8.2%，较前值分别变动0.9/-0.6/-1.5/-0.2pct。分城级，一线热度维持高位，二线销售增速有所回升，三线城市销售增速持续回落。

  开发投资额累计增速持续回落，受基数影响6月单月增速回升，预计7月下行幅度加大。

  2019年1-6月，全国房地产开发投资6.2万亿元，增速10.9%（较前值下降0.3pct），6月单月同比增速10.1%（较前值提高0.6pct）。其中，住宅/办公楼/商业用房分别为14.4%/9.3%/-10.0%。分区域看，西部、东北部地区投资增速较高，东部地区回升。1-6月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为9.9%/8.9%/15.5%/12.7%。

  施工面积累计增速持平（好于预期），开工、竣工单月增速小幅下行（开工好于预期、竣工差于预期）。

  2019年1-6月商品房新开工面积10.6亿平方米，同比增速10.1%(较前值下降0.4pct)，6月增速为8.9%(较前值提高4.9pct)。竣工面积3.2亿平方米，增速-12.7%（较前值下降0.3pct），6月增速为-14%(较前值提高8.3pct)。

  施工面积77.2亿平方米，增速为8.8%（与上期持平）。

  新开工面积增速7月下行幅度预计为房地产主要指标中最大的一项，竣工面积与资金相关，资金持续收紧下难见大幅改善，施工面积增速目前为2015年以来的最高点，伴随开工面积增速下行，预计6月为年内高点。

  房企到位资金增速回落，单月同比受国内贷款和自筹资金影响有所改善。

  1-6月房企到位资金为8.5万亿元，同比增速7.2%（较前值下降0.4pct），6月增速为5.7%（较前值提高2.7pct）。从细项看，6月单月国内贷款/自筹资金/个人按揭贷款/定金及预收款同比增速为22.8%/6.4%/12.3%/1.1%。

  6月土地市场热度逐步降温。

  2019年6月中指300城土地出让金4816亿，环比-4%，同比33%，热度较5月有所回落。其中，一线好于二线好于三线，随着土拍热度回落，预计地价、房价增幅逐步放缓，房企融资端收紧政策有所改善。

  投资建议：预计7月行业基本面下行压力较大，政策面持续收紧概率较小，因此推荐成长性较高的标的：华夏幸福、保利地产、金科股份、阳光城，建议关注：万科A、招商蛇口、金地集团、荣盛发展，推荐不动产基金推进利好标的：世茂股份。