[易居研究院]专题研究之人口与房地产专题三

  上海易居房地产研究院日前发布的《人口与房地产市场专题报告之三》，报告显示，从长周期来看，住房建设量与总人口和劳动年龄人口的发展趋势关联性很强。日本劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。韩国劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。由此来看，日本和韩国的住房建设量拐点与劳动年龄人口的拐点基本重合。

  从三国人口的发展来看，我国和韩国较为相似，落后日本大概20年左右。从日韩经验来看，劳动年龄人口的拐点和住房建设量的拐点基本接近。我国劳动年龄人口的拐点是2014年，这意味着我国总体的住房需求未来会持续下降。

  从城市化率和住房建设的情况来看，日韩进入城市化稳定阶段的同时住房建设量也进入高位盘整期。以日韩经验来借鉴中国，这里分两种情境讨论，情境一：中国城镇化率被低估10个百分点左右，即2018年城镇化率为70%左右；情境二：中国城镇化率未被低估，即2018年城镇化率为59.6%。

  如果目前是情境一，则中国的城镇化快速增长阶段大概率即将走完，未来几年有可能将进入城镇化稳定阶段，叠加劳动年龄人口已经出现拐点，我国住宅新开工面积大概率即将见顶，此后可能会慢慢震荡下滑。

  如果目前是情境二，则中国城镇化率快速增长阶段还没走完。根据联合国的预测，我国城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率为70%，此后进入城市化稳定阶段。考虑到我国人口发展与日韩城镇化同阶段的不同情况，住宅新开工面积在进入城镇化稳定阶段前还有望维持在相对高位，此后十年仍有希望创出新高。

  从日韩经验来看，进入房价中速上涨期后，我国房价涨幅也将放缓，未来十年房价年均涨幅大概率将回到5%以内。

  易居院此次研究项目的背景

  人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。

  一、日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积比较

  将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。

  但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1984-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。

  二、韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数比较

  将韩国总人口、劳动年龄人口和住房竣工套数数据相比较，韩国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。

  从韩国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2000年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年住房市场化改革以前，韩国户均住房仅0.75套，严重不足。虽然人口增速减缓，但此前积压的需求和新增需求依然很大，住房竣工面积在此后的20年维持了较高水平。从总体上来看，韩国住房建设与人口的发展趋势是比较一致的。

  三、中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积比较

  将中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积数据相比较，中国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2014年，住宅新开工面积目前还未出现拐点。

  从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新开工住房面积在房改后的20年里持续增长。

  四、日韩人口、城市化发展和住房的关系对中国的启示

  1、中日韩三国人口、城市化率和住房建设比较

  通过比较中日韩三国的人口和住房建设量数据，我们发现，我国的人口发展与韩国较为接近，均已出现劳动年龄人口拐点，还未出现总人口拐点，日本的人口拐点则要领先中韩20年左右。日本和韩国分别于1997年和2016年出现住房建设量的拐点，而我国还未出现。

  日本和韩国分别于1975年和1995年进入城市化稳定期，住房建设量也分别于1974年和1991年进入稳定期。目前公布的2018年中国城镇化率为59.6%，但统计上的城镇人口为在城镇居住时间超过6个月以上的人口，这对于流动人口可能不能有效反映。因此也有一些专家和学者提出我国城镇化率可能被低估10个百分点左右的质疑。从城市化和住房建设来看，日本均要领先韩国20年左右，韩国大概领先中国20-30年。

  从中日韩三国的住房建设阶段来看，日本和韩国在快速增长期后都经历了20年左右的高位盘整期。我国2012年开始进入高位盘整期，从两国经验来看，我国的住房建设量还有望保持10年左右的高位。

  从房价涨幅来看，进入中速上涨阶段后，日本的房价年均复合涨幅为6.1%，其中1986-1990年的泡沫时期房价年均上涨9.1%，在房价进入中速上涨后这样的涨幅显然是非理性有泡沫的，这也导致了泡沫破灭后日本房价近20年的连续下跌。反观韩国，进入中速上涨阶段后，近30年来房价年均复合涨幅仅为2.1%，基本没有泡沫，这也与政府的积极调控有关。中国2012年开始进入房价中速上涨阶段，到2018年的年均复合涨幅为7.9%，高于日本和韩国，这主要是我国刚进入这一阶段。这也意味着我国的房价涨幅肯定将放缓，预计长期来看，在整个中速上涨阶段，我国房价年均涨幅将介于韩国和日本之间。

  2、住房建设量和人口的关系

  从长周期来看，住房建设量与总人口和劳动年龄人口的发展趋势关联性很强。日本劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。韩国劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。由此来看，日本和韩国的住房建设量拐点与劳动年龄人口的拐点基本重合。

  中国劳动年龄人口已在2013年达到峰值，但住房新开工面积2018年依然创历史新高，这是因为我国2018年城镇化率仅为59.6%，相比日韩等发达国家还有较大的发展空间，住宅需求依然旺盛。但长期来看，未来劳动年龄人口将持续下降，住房总需求大概率也会回落。

  3、住房建设量和城市化率的关系

  日本1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。

  韩国1965-1990年城市化快速发展的时期正好对应住宅竣工套数快速增长的时期，90年代初以来，韩国城市化速度开始放缓，1995年以后城市化率基本稳定，这期间住宅竣工套数也进入一个相对稳定的阶段，期间随着1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机的发生而上下波动。

  从日韩的经验来看，在进入城市化稳定阶段前，我国的住房建设规模还应当随着城市化率的提高而增长。但也应该注意到，我国与日韩城市化过程中人口年龄结构的变化也存在着显著差异，这将对住房需求构成很大影响。

  4、我国城市化过程中人口年龄结构变化与日韩的差异

  从日本和韩国城市化发展和人口变化来看，城市化快速发展、经济高速增长与人口红利持续释放的时间是基本一致的。

  50年代到70年代初，是日本工业化高潮时期，GDP年均增长接近10%，进入发达工业化国家行列。到1975年，日本城市化率达到75.7%，基本达到高潮，此后城市化进入稳定阶段。同时，这一时期也是日本的劳动年龄人口和购房适龄人口快速增长的阶段，这一阶段城市化发展曲线和人口发展曲线高度一致。

  韩国经济60年代开始起步，70年代开始快速发展，城市化率从1960年的27.7%提高至1990年的73.8%，年均增长1.5个百分点，完成了城市化快速发展阶段，此后城市化进入稳定阶段。同时这一时期，韩国的劳动年龄人口和购房适龄人口快速增长，这一阶段城市化发展曲线和人口发展曲线也是高度一致的。

  中国15-64岁劳动年龄人口已于2013年达到峰值，25-49岁购房适龄人口也已于2015年达到峰值，我国人口发展曲线与城市化发展曲线已开始背离。这意味着在我国虽然仍处于城市化率高速发展阶段，但由于劳动年龄人口和购房适龄人口的减少，住房建设量难以像日韩一样随着城市化率提高而持续增加。不过中国在城市化进入稳定阶段之前，住房需求量依然会保持在相对高位。

  5、从日韩经验看我国住房建设和房价的未来走向

  从三国人口的发展来看，我国和韩国较为相似，落后日本大概20年左右。从日韩经验来看，劳动年龄人口的拐点和住房建设量的拐点基本接近。我国劳动年龄人口的拐点是2014年，这意味着我国总体的住房需求未来会持续下降。

  从城市化率和住房建设的情况来看，日韩进入城市化稳定阶段的同时住房建设量也进入高位盘整期。以日韩经验来借鉴中国，这里分两种情境讨论，情境一：中国城镇化率被低估10个百分点左右，即2018年城镇化率为70%左右；情境二：中国城镇化率未被低估，即2018年城镇化率为59.6%。

  如果目前是情境一，则中国的城镇化快速增长阶段大概率即将走完，未来几年有可能将进入城镇化稳定阶段，叠加劳动年龄人口已经出现拐点，我国住宅新开工面积大概率即将见顶，此后可能会慢慢震荡下滑。

  如果目前是情境二，则中国城镇化率快速增长阶段还没走完。根据联合国的预测，我国城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率为70%，此后进入城市化稳定阶段。考虑到我国人口发展与日韩城镇化同阶段的不同情况，住宅新开工面积在进入城镇化稳定阶段前还有望维持在相对高位，此后十年仍有希望创出新高。

  从日韩经验来看，进入房价中速上涨期后，我国房价涨幅也将放缓，未来十年房价年均涨幅大概率将回到5%以内。