保利2019-2020年房地产行业白皮书

2020-03-23 16:40:56

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-23
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院

  综 述

  新世纪新十年开启,保利行业白皮书的发布,已进入第4年。

  岁序更替,方法不易。十二年来,保利研究院团队持续探寻市场和行业的发展规律,深化完善房地产 长短周期理论,敬畏市场、读懂城市、遵从逻辑,建立理性独立的研究观。拒绝框架式、罗列式、片 面感性的研究思维,坚持总结完善市场规律,即短期看市场预期、中期看运行周期,长期看生命周期。

  2019年,再次印证了“保利周期理论”的预见性:我们在2017年预言“房地产正处于总量峰值时 代”;在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”;在2019年勾勒“总量峰值,结构更美,聚焦最优百城。2019年总体是个调整年,核心城市更加集聚”。

  白驹过隙,岁月留痕。近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿,保持历史 峰值。连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%,波动收窄,楼市调整。习近平总书记提出新型城镇 化思路:“使市场在资源配置中起决定性作用,促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”。回首走来,保利的研究成果,得到了事实的验证。

  今年,我们将在传承的基础上落笔新章,进一步透视“新趋势”的深层脉络。

  2020年白皮书的四个关键词:人口大流动、城市大变局、周期新特征、运行新逻辑。

  关键词一,人口大流动

  房地产的发展构建在中国城镇化进程之上,人口是需求之本。保利研究院团队通过分析全国337城、 14亿人口、横跨20年的数据后发现,从迁移特征来看,“乡-城”城镇化高位放缓,“城-城”流动加 速并存。独立迁徙变为举家迁徙,城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言, 呈 现 多 维 极 化 格 局 : “ 跨 省 远 赴 东 部 与 省 内 就 近 集 聚 并 存 ” 、 “ 东 部 沿 海 与 中 西 部 明 星 引 力 同 在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

  当下我们正处于一个人口大流动的时代,城镇化进入高阶阶段,人口流动多极化。这就不难理解愈发 激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”,是历史之必然。

  关键词二,城市大变局

  保利研究院团队坚持,房地产是基本面的投射,城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产 业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球,中国过往城镇化受制于均衡式发展思路,齐夫法 则未能完全生效。资源自由流动不足,经济-人口比重再平衡,大城市不够大、不够多。

  当下,我们正处在历史的转折点,城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变,市场重回主导地位,土 地资源有望更“市场化配置”,将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、客观规律,三者 均指向百城集聚,向阳生长,群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市,仍有巨大的增长潜力。未来15 年,中国超大城市有望超过10个,特大城市有望超过15个。

  关键词三,周期新特征 

  自2015年起,本轮周期经历了连续三年大繁荣,至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同,期间多 次入冬反复,分批调整而总量稳定,土地周期与楼市周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻,如同乱世 纪元,云迷雾罩、混沌不清。保利研究院团队拨开迷雾,深化保利周期理论,发现:供求周期、政策 周期、金融周期三个周期正深度叠合,周期被拉长,箱体被压扁,城市二八轮转,并走出自有周期。 土地周期与金融紧密相连,房企逆周期操作空间收窄。

  关键词四,运行新逻辑 

  是什么引发了周期新特征?我们认为,是运行逻辑发生了变化:新时代房地产调控长效管理机制建立 以来,房住不炒是行业的本质定位,限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。在此基础上,信 贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用,影响预期,保持窄幅。土地供给弹性天然不同,调 控政策分化,城市不再整齐划一,二八轮转,走出自有周期。

  近期疫情在国外快速蔓延,全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有力,复工复产有序展开,市 场相对稳健,充分彰显了中国的制度和治理优势。中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目 的地,而不动产会成为重要选择之一。疫情之下,楼市按下暂停键。疫情之后,相信市场会有较强的 回暖。然而,当前全球市场已经站到了悬崖的边缘,势必给楼市恢复蒙上阴影。我们坚信,只要我们 积极应对、团结一致、共克时艰,定能夺取最终的胜利!

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