保利2019-2020年房地产行业白皮书

  综 述

  新世纪新十年开启，保利行业白皮书的发布，已进入第4年。

  岁序更替，方法不易。十二年来，保利研究院团队持续探寻市场和行业的发展规律，深化完善房地产 长短周期理论，敬畏市场、读懂城市、遵从逻辑，建立理性独立的研究观。拒绝框架式、罗列式、片 面感性的研究思维，坚持总结完善市场规律，即短期看市场预期、中期看运行周期，长期看生命周期。

  2019年，再次印证了“保利周期理论”的预见性：我们在2017年预言“房地产正处于总量峰值时 代”；在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；在2019年勾勒“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城。2019年总体是个调整年，核心城市更加集聚”。

  白驹过隙，岁月留痕。近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿，保持历史 峰值。连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%，波动收窄，楼市调整。习近平总书记提出新型城镇 化思路：“使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”。回首走来，保利的研究成果，得到了事实的验证。

  今年，我们将在传承的基础上落笔新章，进一步透视“新趋势”的深层脉络。

  2020年白皮书的四个关键词：人口大流动、城市大变局、周期新特征、运行新逻辑。

  关键词一，人口大流动

  房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本。保利研究院团队通过分析全国337城、 14亿人口、横跨20年的数据后发现，从迁移特征来看，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加 速并存。独立迁徙变为举家迁徙，城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言， 呈 现 多 维 极 化 格 局 ： “ 跨 省 远 赴 东 部 与 省 内 就 近 集 聚 并 存 ” 、 “ 东 部 沿 海 与 中 西 部 明 星 引 力 同 在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

  当下我们正处于一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段，人口流动多极化。这就不难理解愈发 激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”，是历史之必然。

  关键词二，城市大变局

  保利研究院团队坚持，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产 业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球，中国过往城镇化受制于均衡式发展思路，齐夫法 则未能完全生效。资源自由流动不足，经济-人口比重再平衡，大城市不够大、不够多。

  当下，我们正处在历史的转折点，城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变，市场重回主导地位，土 地资源有望更“市场化配置”，将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、客观规律，三者 均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。未来15 年，中国超大城市有望超过10个，特大城市有望超过15个。

  关键词三，周期新特征 

  自2015年起，本轮周期经历了连续三年大繁荣，至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同，期间多 次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻，如同乱世 纪元，云迷雾罩、混沌不清。保利研究院团队拨开迷雾，深化保利周期理论，发现：供求周期、政策 周期、金融周期三个周期正深度叠合，周期被拉长，箱体被压扁，城市二八轮转，并走出自有周期。 土地周期与金融紧密相连，房企逆周期操作空间收窄。

  关键词四，运行新逻辑 

  是什么引发了周期新特征？我们认为，是运行逻辑发生了变化：新时代房地产调控长效管理机制建立 以来，房住不炒是行业的本质定位，限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。在此基础上，信 贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用，影响预期，保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调 控政策分化，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。

  近期疫情在国外快速蔓延，全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有力，复工复产有序展开，市 场相对稳健，充分彰显了中国的制度和治理优势。中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目 的地，而不动产会成为重要选择之一。疫情之下，楼市按下暂停键。疫情之后，相信市场会有较强的 回暖。然而，当前全球市场已经站到了悬崖的边缘，势必给楼市恢复蒙上阴影。我们坚信，只要我们 积极应对、团结一致、共克时艰，定能夺取最终的胜利！

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