[克而瑞]经济跌房价涨，深沪杭们豪宅疯抢为哪般？

  受疫情影响，一季度GDP同比降6.8%，而在这一时点核心城市房价反常大涨，部分城市豪宅火爆售罄。积压自住需求有序释放推动楼市逐步复苏中，出现了“房抵贷”等借资炒房的“杂音”，遂致央行及相关地方的快速彻查，再表监管层对落实“房住不炒”的坚决。楼市复苏仍将以支持刚需、刚改合理住房需求为主，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调不变。

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  全国经济下行

  3月70城房价环比上行，杭州、深圳等房价大增

  疫情冲击下，国内经济衰退。一季度GDP同比降6.8%，较2019年四季度大幅下滑了12.8pts，为近20年以来首次负增长，且跌幅甚至大于2008年。出口、投资、消费降幅均创历史新低，受此影响就业压力巨大，一季度末城镇调查失业率为5.9%，失业率上升，收入预期下滑等皆成定局，未来不确定加大，最终一定会传导到房地产需求层面。

  然而意外的是，国内70城房价环比上行。3月一、二线主要城市一、二手房房价环比均显著上扬，一线城市新房微增0.03%，二手房大涨0.38%，涨幅升至近半年最高；二线城市新房、二手房一改环比涨幅收窄的趋势，分别环涨0.15%和0.12%。分城市来看，杭州新房房价环比上涨1.3%，涨幅最大，深圳二手房房价环比上涨1.6%，涨幅最大。总体而言，在宏观经济各项下行的节点上，以杭州、深圳为代表的核心城市房价不降反升。

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  豪宅成交激增推高城市均价

  高端项目受“购房者”钟爱却为哪般

  豪宅成交占比增加带动房价结构上行的主要因素。从3月一、二线城市新房成交情况来看，在多核心城市楼市快速复苏中，豪宅成交占比显著上升。其中上海豪宅成交金额达35万平方米，占3月全市新房销售金额的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分别达到66%、43%。据CRIC监测，受此影响下深圳、杭州3月成交均价同比上涨7%、35%，其中杭州环比涨幅更是达到18%。可见，豪宅成交激增是拉动房价结构性上行的主因。 

  事实上，实际市场情况中复工以来豪宅项目也是频频劲销。例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，总销42亿元。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。又见深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象，后疫情时代核心城市豪宅正受火爆追捧。

  值得注意的是，不同3月初苏州等部分城市开盘售罄，普遍基于开盘价格大幅低于周边二手房，存在一二手倒挂价差。4月以来“购房者” 尤爱追抢的这些高价豪宅，却并非倒挂利差，这些城市中热销项目成交均价远高于区域均价，高价豪宅和高端改善项目销售更加火爆。以杭州、苏州为例，湖畔雲庐、山水樾澜庭项目售价分别超区域均价64%和60%。事实上，从实地调研来看近期购房者疯抢豪宅多以一次性付款为主，购房者持币“顶格购房”使得套均总价更高的高端项目成为热捧对象。

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  疫后纾困降准、降息后资金充裕且低廉

  造就“借-房-贷”另类投机闭环

  由上文可知，豪宅成交结构性上扬导致了经济下行而房价上行，而购房者疯抢高价豪宅是内部关键。那么购房者“顶格购房”的资金何来？动机何在？

  对冲经济下行压力，央行去年以来连续降准、降息，适度宽松货币政策扶持企业增长，市场流动资金相对充裕，从非金融企业贷款同比持续增长就可见一斑。今年一季度非金融企业短期贷余额达32万亿元，同比累计增速达10%，较前2月扩大了2pts并达到近两年以来新高，由此可见，当前爆发出来的企业“房抵贷”推高房价的现象只是积累到一定程度的外化显现。

  与资金量大而伴随的则是资本成本的下降，LPR大幅度下移。最新的4月LPR报价中，1年期品种报3.85%，上次为4.05%，下降20BP，并创去年8月份启动以来单次最大降幅；5年期以上品种报4.65%，上次为4.75%。此外“分对称”式降息延续使得市场短期、中长期贷款间存在一定利差。

  市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成，这既是购房者资金来源也是动机所在。在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下，假借疫后振兴中小企的春风，通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环，既能获取不同期限贷款间利差，也能通过房产构筑避险资产。一举两得之下，即形成了近期豪宅的资金来源也造成了动机所在。

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  “房住不炒”决心之坚、政策投机只是“杂音” 

        行业复苏要增强真实自住需求购买力

  为了应对疫情冲击，中央再三调整货币政策、引导资金利率下行，地方也出台了各种政策为企业“纾困”，包括在土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免、人才新政等诸多方面。

  另一方面，驻马店、广州、济南、海宁、青岛、赤峰等城市也屡屡放松碰壁“刺激政策一日游”，主要涉及降低首付比例、取消限购等，这既是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探，也是中央层面对“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的坚决表态。基于此，有理由相信，中央层面摆脱过度依赖房地产拉动经济的决心已定，“房住不炒”的政策主基调绝不会因短期疫情影响而改变。

  对比2003年、2008年后期市场变化，由于当前行业发展阶段、市场规模、行业地位以及购房能力都今非昔比，对整个行业而言，短期内也将面临比较大的调整，那么行业回稳的机会在哪里？

  过往经验表明，每当经济增长乏力、通胀指数上升时，都会有短期购房潮出现，要么是基于因量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维即“买房抗通胀”，要么是基于拉经济就要刺激房地产之后房价大涨的投机逻辑。

  我们认为，当前核心城市楼市快速复苏也无外乎是疫情压制的真实自住需求与投机套利两方需求交糅的结果，普通住宅的正常活跃和改善需求增加都是市场复苏后的合理表达。一方面较长期积压的刚需购房者在社会放松管控后自然活跃，另一方面随着核心城市改善房源供应增多，购房者疫情后“换房”的需求也逐步正常释放。

  这样来之不易的复苏，真实自住需求的合理释放需要多方的培育和呵护，房地产市场持续平稳健康发展的关键，仍要扶持真实自住需求释放。近期出现的“房抵贷”闹剧希望仅是一阵“杂音”，好在从中央到地方的快速反应也表明“房住不炒”的决心之坚定。长期来看，房地产市场的发展仍需要通过恢复和提升刚需层购房能力来激发市场向好的动力。