[贝壳研究院]北京新房月报:疫情影响减弱 疫后市场复苏

2020-05-06 14:12:37

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-05-06
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:贝壳研究院

  摘要:

  政策方面:随着疫情防控形势的好转,相比一季度4月政策转向经济稳定、市场规范和城市规划方面。出台主要政策有:扶持小微企业、提升租房补贴、优化预售办理手续以及城市规划相关政策。

  住宅用地市场:1-4月累计成交129.8万㎡,与去年同期相较降低了20%,较1-3月降幅收窄30%。成交楼面价22860元/㎡,同比上涨18%,环比下降35%

  商品住宅市场:1-4月累计供应面积102万㎡,累计成交面积125万㎡。供求增速降幅双双收窄,未来受LPR利率降低以及疫后需求量释放的影响,预期成交量将保持回升。4月成交均价为45020元/㎡,与去年同期相较上涨12%,环比3月下降11%。

  新房市场库存:截止4月底库存面积1056万㎡,出清周期约22个月,未来预计随着成交量的提升,出清周期有望回落至相对稳定的状态。

  01

  北京政策

  一、北京政策:优化预售办理,稳定房地产市场

  随着疫情防控形势的好转,4月疫情相关政策减少,更多的是为了疫后经济的稳定出台了扶持小微企业、提升租房补贴、优化房地产预售办理以及规范市场的相关政策。同时在城市规划方面发布了《北京市推进全国文化中心建设中长期规划(2019年-2035年) 》,要以全国文化中心建设的生动实践服务首都经济社会发展,推动社会主义文化强国建设。

  1)城市规划:优化首都功能建设,带动全国各对应领域发展的优化与提升

  4月出台了四则有关城市规划的政策,其中两则有关土地规划管理、一则有关发展绿色建筑以及一则有关文化中心建设的政策,目标是优化首都功能建设,进而带动全国的发展的优化与提升。

  2)市场规范:简化办事流程,加强公有住房管理

  为了规范房地产市场,简化办事流程,4月出台了关于公有住房管理以及公积金贷款简化办理的政策。

  3)疫情相关:优化预售办理程序,促进房地产市场恢复,维持经济稳定

  4月政策总基调依然是扶持小微企业、提升租房补贴以及优化预售办理程序,新申请办理预售许可的商品住房项目,可以申请办理两次预售许可,目标是促进房地产快速恢复。

 02

  住宅用地市场

  1.成交面积:1-4月成交面积累计同比降幅持续收窄

  2020年1-4月北京住宅用地成交面积累计129.8万㎡,与去年同期相较降低了20%,较1-3月降幅收窄30%。就4月单月来看,新增供应土地5宗,成交7宗,2宗终止交易。未来随着疫情防控情况好转,土地市场也将逐渐回暖。

  2.成交楼面价:4月受成交地块区位影响成交楼面价环比下降,同比上涨

  2020年1-4月住宅用地累计规划建筑面积为254.7万㎡,同比下滑12%。4月成交楼面价为22860元/㎡,同比上涨18%,从今年楼面价走势来看,由于3月无成交,故与今年2月相较,成交楼面价降低了35%。究其原因,4月共成交了7宗住宅用地,除未公开价格的棚改地块外,其余6宗从区位上来看两宗位于密云,一宗位于房山,一宗位于朝阳,两宗位于大兴,因此与2月相比整体楼面价水平有所下降。

  3.平均溢价率:本月受成交地块规划条件影响,溢价率同比下滑

  4月住宅用地成交金额为168亿元,约为去年同期成交金额的15倍,平均溢价率为3.8%,同比下降了81%。具体来看原因除了前文提到的位置较为偏远的地块属性,还与限地价、配建等要求相关,4月成交的7宗地块中有4宗对于无偿建设的教育及配套面积有详细要求,同时要求提报高标准住宅方案并要求装配式建筑,对于开发商项目操作能力以及成本控制能力均提出较高要求,三块底价成交,因此4月溢价率同比降幅较大。

  03

  商品住宅市场

  1. 成交情况:供求增速降幅收窄,受LPR利率降低及疫后需求量释放影响,预期成交量将保持回升

  受疫情影响1-4月商品住宅累计供应面积102万㎡、同比下降45%,累计成交面积125万㎡、同比下降40%,但三月起供求两端降幅均有所收窄。从供求关系来看,2019年以来成交增速整体高于供应增速,只有今年1、2月成交增速受疫情影响短暂低于供应增速,而这种状况也在疫情的逐渐稳定以及2月央行LPR报价利率“双降”对于稳定市场的积极影响下,从3月开始重回常态需求继续释放。4月央行的LPR利率再次降低,伴随疫后需求量的释放,成交增速仍将继续回升。

  4月商品住宅成交均价为45020元/㎡,与去年同期相较上涨12%,环比3月下降11%,长期来看保持稳定。偿债高峰叠加疫情影响,适当的以价换量、促回款有助于房企度过难关,因此预计未来成交价格亦不会大幅上涨,这也与“三稳”的调控政策相一致。

  新房库存面积:未来随着成交量的提升,出清周期将小幅回落后保持稳定

  截止4月底,北京商品住宅库存面积为1056万㎡,出清周期为22个月。2019年因成交面积表现良好,出清周期回落,但2020年受疫情影响,出清周期在年初再次小幅加长。

  北京2020年土地供应计划规模与2019年保持一致,预计北京商品住宅市场供应量将长期保持稳定,在新房市场销售持续复苏的情况下,出清周期将有所缩短后保持稳定。

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