[贝壳研究院]上半年重点城市二手房市场形势及展望

  核心结论：

  1.上半年核心城市二手房市场韧性复苏，疫情对房地产的冲击逐渐消退。环沪城市圈、环深城市圈市场复苏较早、力度较大，重点城市房价总体止跌上涨，少数核心城市价格涨幅较大。

  2.贝壳研究院认为，市场恢复的韧性主要来自于三个方面：一是金融政策的溢出效应；二是人才引进政策下刚需加速入市；三是改善型换房链条启动成为市场恢复的新动力。

  3.受疫情影响，上半年经济增长压力增加的背景下，重点城市房价与租金的背离扩大，与经济增长和居民收入水平的背离也扩大，需要警惕区域房价泡沫风险的出现。但个别城市市场的快速上涨主要是在滞涨预期下的资产配置需求，具有结构性和阶段性特征，并不能代表全局市场的转向。目前大部分城市市场交易节奏仍然比较缓慢、业主预期仍然处于较低位置，二手可售房源有所增加，供需关系相对缓和。

  4.预计下半年重点城市二手房市场分化加剧，核心城市强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品。

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  市场数据半年度回顾

  ——疫后市场韧性复苏，总体南强北弱

  年初新冠疫情开始蔓延时，市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。半年之后，市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。上半年总体修复力度呈现“南强北弱”的特点。

  （一）二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平

  受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

  贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

  从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降1.6%）。京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交环比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

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