[克而瑞] 上海二手房成交首破万亿,市场还能火多久?

2021-01-20 09:20:41

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2021-01-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  上海居住需求并不会显著退坡。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  2020年,上海二手房迎来了又一个成交大年,成交面积达到2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额更是历史首次突破万亿元。上海二手房市场火爆的核心动因究竟是什么?市场热度又将延续多久?

  01

  因学区房炒作抬升市场热度
  2020年上海二手房成交金额首次突破万亿

  纵观近年来上海二手房市场走势,不难发现明显的政策导向性特征:

  2014年央行出台930新政:二套房认贷不认房,二套贷款已结清算首套,上海二手房市场开始转暖。2015年央行落地330新政:二套房最低首付比例降至4成,进一步抬升上海二手房市场热度,并达到无以复加的地步。2015年、2016年乃是上海二手房成交大年,成交面积连续两年突破3000万平方米,迭创历史新高。

  2016年3月,上海率先调整限购、限贷政策,但由于政策力度相对温和,二手房市场热度不减。同年11月,上海进一步升级调控:认房又认贷,二套非普通住宅首付比例调升至70%,二手房市场随之步入调整期。2017年、2018年上海二手房市场相对沉寂,成交面积基本保持在1300万平方米低位,较历史高峰期跌幅接近60%。

  而在市场沉寂两年之后,2019年上海二手房市场开始升温,成交步入上行通道,全年成交面积1864万平方米,同比增长41%。2020年,上海二手房市场迎来了又一个成交大年,全年成交面积2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额10091亿元,更是创历史新高。 

上海二手房住宅成交价

  而从月度成交走势来看,2020年4月以来上海二手房成交明显放量,并持续高位运行,年底更是迎翘尾行情,成交面积升至322万平方米,创近年来单月新高。核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策,对报名人数超出招生计划的,采取随机摇号方式录取。优质民办初中因录取随机性增加,学区概念明显褪色,优质公办初中则凭借着录取几率的稳定性,学区资源价值变相抬升。受此影响,上海优质的公办初中学区、九年一贯制学区概念炒作成风,年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅,整体抬升了二手房市场热度。

上海二手房住宅成交量价

  02

  新房主打改善核心区位限价盘销售火爆
  二手房全面承接刚需但购房门槛抬升

  2020年,上海新房需求结构呈现以下三大特征:

  其一,改善性需求持续释放,核心区位限价盘销售火爆,典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右,致使总价800-1000万元、1000-2000万元户型成交占比分别升至7%和10.2%,较2019年分别增长1.2个百分点和1.1个百分点。

  其二,南汇临港新城人才住房热销助力下,总价200-300万元户型成交占比止跌回升至14.1%,较2019年净增长1.3个百分点,典型如临港新城热销盘宜浩绿园、港城·馨云里成交套数皆超千套。

  其三,外环沿线中档产品去化表现平平,总价500-600万元户型成交占比降至12.5%,较2019年净减少2.5个百分点,仅限于闵行区的保利锦上、宝山区的央玺等部分项目销售业绩抢眼。

  反观二手房需求结构则呈现以下三大特征:

  其一,全面承接刚需,低总价、小户型产品最受市场欢迎,总价300万元以下、90平方米以下户型市场占有率长期保持在60%以上。

  其二,刚需购房门槛明显抬升,总价200万元以下户型成交占比持续下滑至27.7%,较2019年净减少5.5个百分点,总价200-300万元户型成交占比稳步提升至34.1%,较2019年净增长3.1个百分点。

  其三,改善性需求渐有抬头的迹象,更为关注居住功能性空间,90-120平方米户型成交占比升至21.2%,较2019年净增长4.9个百分点。

上海一二手房各面积成交段

  03

  房地产行业转向去杠杆
  上海居住需求并不会显著退坡
  成交或将高位企稳

  2020年,一线城市房地产市场全面趋好,核心逻辑在于货币宽松的政策大环境下,市场预期核心城市优质资产价格还会上升,财富高净值群体购房既消费又储蓄,倒逼刚需恐慌性购房消费,甚至部分投资性需求再度进场。

  区别于深圳房地产市场,无论是年初的经营贷蜂拥进场,还是下半年火爆打新,真实反映市场投资氛围甚浓,意在短期资产价格升值后套现离场。上海房地产市场投资需求比重并不高,更多的还是居民自住以及改善性购房消费,沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放,新房主打改善性需求,二手房则全面承接刚需。

  随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性,叠加房地产行业全面转向去杠杆,预计深圳投资性需求或将逐步退场,市场热度较难延续更长的时间周期。反观上海自住以及改善性需求并不会显著退坡,成交即使有所下滑,整体跌幅也相对温和,大概率将高位企稳。

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