[易居研究院]当前上海二手房市场及政策建议

  本报告从数据监测和门店调研等方式入手，对当前上海二手房市场运行进行了分析。报告认为，二手房市场降温符合预期，但也出现了很多新问题，需要提前预警和积极管控。尤其是从长效发展机制和补短板的角度出发，上海二手房市场亟需形成框架性、创新性的监管机制。

  一、交易行情和趋势

  1、市场交易

  1月21日，上海出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。假离婚限购、增值税免征期“2改5”、信贷政策收缩等成为行业最关注的三大内容。政策出台利好市场交易行情降温，也利好市场秩序稳定。但观察历史数据和实际情况，上海二手房市场也存在很多新问题。

  数据显示，今年1月份上海二手住宅成交套数为44564套，为2016年9月份以来的最高值。其逻辑和2016年非常相似，说明恐慌性交易的现象明显增多。2月份上海二手住宅成交套数为19047套。表面看明显降温，但其实不然。观察2017年以来2月份的成交数据（除今年外，均低于1万套水平），今年2月份成交数据依然创新高，也依然说明加快签约的心态依然存在，或说明积压的需求还很多。至少我们必须看到，大幅度的降温现象还没出现。

  3月份上海官方统计的数据还没发布（据说3万套左右），但从各类新闻和门店的消息看，总体步入降温态势。当然可以观察其他城市的交易情况。3月份东莞二手住宅成交套数相比1月份下跌20%、成交均价下跌2%；苏州3月份二手住宅成交套数相比1月份上涨19%；成都3月份二手住宅成交套数相比1月份上涨62%。我们认为，上海二手住宅交易行情类似东莞市场，其政策环境都很相似，量价下跌是大概率事件。

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