[克而瑞]市场热度仍在低位，重点城市二轮集中拍地潮将临（8.30-9.5）

  2021年第36周

  8月30日-9月5日，受本周仍无重点城市集中土拍影响，重点监测城市的土地成交热度仍然位于低位，成交规模、溢价率等指标均处于近一年较低点。不过，接下来多个重点城市将要进行二轮集中土拍，下周福州、青岛、济南和天津等四个城市均有集中土拍，成交量有望大幅回升。

  1 土地政策

  保障性租赁住宅为十四五发展重点
长春第三次集中供地将不供应商品宅地

  8月31日，住建部部长王蒙徽在当日国务院新闻发布会上表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。结合近期重点城市二轮集中供地情况来看，重庆、福州、天津等多个城市出让地块中大多要求配建初始租赁，杭州、厦门、郑州等城市也表态将加快发展租赁住房。此外，为了合理控制宅地供应节奏，长春提出第三次集中供地原则上将不供应住宅用地，将以棚改、租赁用地为主。

  2 土地供应

  三城公布二轮集中出让地块
仅北京二轮供应量较首轮上涨

  供应方面。本周重点监测城市的土地供应量为2375万平方米，环比下降45%，同比则有56%的涨幅。具体来看，本周有三个城市发布了二轮集中供地公告，分别是北京、武汉和重庆。对比首轮供应量来看，三城中仅北京二轮供应量较首批上涨31%，其余两市的供应量均较首轮有所缩减。具体来看，北京二轮集中供应量达496万平方米，涉及43宗地，总起价达1359亿元；武汉供应量约为862.81万平方米，涉及51宗地，重庆此次则有42宗地出让，总供应量约447万平方米。非重点城市中，金华、台州的供应量较高，均超过了50万平方米，其余城市的供地量则维持在低位。

  3 土地成交

  成交规模延续低位运行
三四线城市成交占比接近七成

  成交方面，本周重点监测城市的土地成交规模依然延续低位运行。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为515万平方米，环比增加19%，但较去年同期仍有较大差距；成交金额为276亿元，环比上涨17%，同比降幅也超七成；价格方面，本周平均地价较上周小幅下滑，成交楼板价达5349元/平方米，环比微降2%。

  各能级城市方面，三四线城市仍是本周成交主力，成交占比达69%。具体来看，一线城市本周无成交。二线城市也依然以商办或远郊宅地为主，成交量亦在较低水平。重点监测的三四线城市中，嘉兴和东莞的成交面积相对较大，均超过了50万平方米；其中，嘉兴在本周迎来了市区的第二次集中拍地，共出让7宗地块，最终全部成功出让，共揽金61亿元，值得注意的是，和首次相比，嘉兴第二次集中土拍热度明显下降，溢价率低至7%，竞配建比例也较首次明显降低。

  4 市场热度

  溢价率仍处于5%以下的低位
流拍率延续高位运行

  成交溢价方面。受热点城市进一步加强成交溢价率管控影响，重点监测城市的平均溢价率延续低位运行，本周仍处于5%以下的低位。具体到各城市来看，本周成交溢价率超过10%的城市屈指可数，仅台州和肇庆的溢价率超过了10%，其余城市多为零溢价。

  土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率虽较上周有所回落，但仍处于近一年较高水平，本周流拍率达24.7%。结合地块所在位置来看，三四线城市为流拍主力，尤其是湛江、河源、清远等低热度城市，均有地块遭遇流拍。 

  5 周度TOP5

  热点三线竞拍热度下滑
入榜地块多以低溢价成交

  在热点城市土地侧调控进一步深入的影响下，近来三四线城市的土拍热度进一步下滑，竞拍过百轮、超高溢价成交的现象明显减少。以本周成交总价榜TOP5地块来看，除东莞沙田地块成交溢价率超过10%外，其余四宗地的溢价率均未超过5%，竞拍热度相对较低。

  单价榜单方面。本周摘得单价榜榜首的地块是义乌福田街道一宗宅地，成交楼板价为17216元/平方米，仅经过3轮竞价就被滨江竞得。门槛地块为温州乐清南草垟安置留用地块，由于需要配建一定比例的回购安置房，最终也是以低溢价成交，成交楼板价为11804元/平方米。

  6 重点地块点评

  滨江低溢价落子义乌福田

  地块分析：

  9月1日，义乌一宗住宅用地到期出让。地块位于义乌福田街道，位置相对较佳，周边配套也较为齐全。最终，由滨江房产以13.92亿元的总价收入囊中，溢价率1.46%，平均楼板价17216元/平方米。

详细来看该宗地的条件。据地理位置来看，地块靠近正在建设的轻轨义东线浙大附属第四医院站，未来交通可看高一线。宗地附近有多个住宅小区，居住氛围浓厚，配套也基本齐全：商业方面，主要以周边社区的底商为主，并且项目还靠近义乌国际商贸城，能充分满足日常生活需求；教育方面，地块500米范围内中小幼配套均有，能满足就近上学需求。周边楼市方面，近三年来地块周边出让了多宗宅地，目前项目附近3公里内在售、待售楼盘较多，未来项目可能面临一定的竞争压力；不过，项目周边新房在售均价接近3万/平方米，与成交楼板价相比，项目仍有较为充足的利润空间。