[中房研协]2021年第三季度房地产市场运行情况（市场篇）

  1

  房地产开发投资累计增幅持续放缓，单月增速由正转负

  2021年1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%；比2019年1-9月增长17.7%，两年复合增长8.5%。从开发投资增速走势来看，同比增幅于一季度触顶后开始下行，上半年增速具备韧性并保持两位数的高增长水平，随着房地产调控政策的不断细化落地，以及土地购置和新开工指标的走弱，开发投资开始承压并加速回调，累计同比增幅逐月滑落至单位数增长区间。为防止系统性风险，央行9月底以来连续多次释放金融稳定信号，政策边际放松有利于行业流动性紧张情况修复，预计四季度房地产投资将有所回暖。

  从季度房地产开发投资看，单季同比增速自今年年初以来逐季大幅回落，三季度增速进一步滑落至负增长区间，这也是疫情后单季投资首次出现负增长情况，体现出房企在开发投资方面存在一定的压力，四季度需要积极改善房地产开发投资营商环境。具体来看，当季开发投资规模为4.04 万亿元，同比下降0.8%，增速较上季度和上年同期分别收窄10和12.6个百分点；比2019年同期增长11.0%，两年复合增长5.3%。

  分类市场看，住宅投资仍是房地产开发投资的主体，当季住宅开发投资完成额占同期房地产开发投资完成额的75.9%，比重较上季度和上年同期分别扩大0.5个和1.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资开始转向，同比呈现负增长，企业投资力度受到信贷融资环境影响。办公楼和商业用房开发投资完成额分别占同期房地产开发投资规模的3.8%和8.3%。

  单月数据来看，9月房地产开发投资额为1.45万亿，同比下降3.5%，这是自去年3月以来的首次。同比增速自今年年初以来逐月回落，9月增速由正转负。开发投资进入实质性下降阶段的背后是土拍市场遇冷、新开工力度减弱以及政策监管下房企对未来销售及回款预期悲观。

  从区域投资累计增速看，各区域开发投资增速皆大幅回落。其中，中部地区以14.3%的增幅居首，成为房地产投资的重要增长区域，与上月相比涨幅回调幅度也是最大，收窄了2.8个百分点；东部、西部和东北地区分别增长7.9%、6.9%和3.7%，增速较1-8月分别回落1.7个、2.5个和1.5个百分点。

  分区域投资累计规模来看，东部地区仍是支撑房地产投资的最大区域，三季度累计投资59381亿元，高于其他三区域的总和；西部和中部地区次之，投资25129亿元和23627亿元；而东北地区仅投资4431亿元。

  与三季度数据相比，三季度内各区开发投资同比增幅明显收窄。其中东部、中部、西部和东北地区增速分别较上季度回落了9.3、13.1、8.3和14.5个百分点。与上年同期数据对比看，中部地区以2.1%的增幅居首，东部、西部和东北地区投资表现乏力，已步入负增长区间。

  从区域贡献占比看，当季东部地区投资额占总投资额的51.6%，比重较上年同期微降0.2个百分点；中部地区占比21.2%，比重较上年提升0.6个百分点；西部地区占比22.6%，比重较上年下降0.1个百分点；东北地区占比4.5%，比重较上年下降0.3个百分点。

  从季度内各月数据来看，各区域房地产开发投资规模保持逐月攀升，但较2020年和2019年同期的增长数据来看，各区域投资增速走弱迹象已经非常明显。三道红线政策要求下，踩线企业不得不收缩债务规模，提前归还融资贷款，导致现金流极其紧张。金融机构收紧对房地产企业放款，直接导致了企业在土地购置和项目施工、开工上的投资力度明显降低。

  2

  开发企业到位资金增速继续回落，国内贷款同比降幅扩大

  1-9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1-9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

  前三季度房地产开发企业到位资金增速继续回落，累计增幅较上月回落3.7个百分点。从企业到位资金结构来看，定金及预收款和个人按揭贷款是企业主要的资金来源，占全部资金的53.3%；自筹资金占31.2%，占比较上月提高了0.9个百分点。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，但涨幅回调幅度也最明显，较上月收窄5.7个百分点，商品房销售市场的不景气产生直接影响；9月银行对企业放贷仍未放松，国内贷款同比继续负增长，降幅较1-8月扩大2.3个百分点；自筹资金虽然同比为正，但速度放缓。

  央行近期多次释放稳定信号，四季度房地产信贷政策可能迎来“纠偏”，房贷投放“平稳有序”，额度也将更加充足，融资环境或将迎来实质性改善，以缓解房企流动资金压力和促进正常需求合理释放。

  从三季度内开发企业资金来源的构成分析，国内贷款、自筹资金、其他资金占比分别为10.9%、35.1%、53.9%，房企在“三道红线”压力下，销售回款依旧作为资金来源渠道的主要支撑。相较上年同期，各项资金来源占比中，除利用外资保持不变之外，国内贷款占比下降了1.7个百分点；自筹资金和其他资金占比分别提升了2.0和0.7个百分点。

  单月数据方面，9 月房地产开发到位资金总量达1.71 万亿元，当月同比连续三月负增长，降幅较8月扩大4.7个百分点至11.2%。其他资金中定金及预收款和个人按揭贷款分别同比下降 5.7%和 2.7%，降幅环比收窄 1.3 和 0.9 个百分点，收窄幅度减小。8 月以来销售连续单月负增长，房地产销售进一步走弱导致定金及预售回款进一步恶化。

  目前央行定调维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，四季度居民购房信贷政策有望适度调整，表现为提升居民按揭额度、缩短放贷周期，促进市场销售需求正常释放。受此影响，国内贷款及按揭贷款投放存在回升空间，行业流动性压力预计将得到一定程度的缓解。

  3

  新开工面积承压继续回调，施工和竣工仍保持增长

  1-9月份，房地产开发企业房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，增长24.4%。从累计增速走势来看，房屋新开工面积与竣工面积剪刀差进一步显现。

  房屋新开工面积同比增速自年初持续滑落至降幅不断扩大，一方面是前期土地购置面积下降叠加核心城市土地供应“两集中”新政导致的核心城市土地供给滞后，一定程度影响了季度内的新开工节奏；另一方面是商品房销售和投资进入回调区间，房企开工意愿不强。随着市场和信贷政策的调整，项目未来将获得较好的金融支持，促进新开工规模逐步恢复。

  房屋竣工面积增幅收窄但仍保持较高增速，前两年的高开工数据带动了今年竣工的显著增长，同时“三道红线”下房企销售回款的压力也推动了其加快竣工的步伐，预计今年竣工走强趋势不变。

  1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。从施工面积累计同比增速走势看，房地产投资累计同比增速与施工面积累计同比增速之间存在明显的正相关关系，由于新开工的走弱及开发商资金面的紧张，施工数据承压回调，累计增幅进一步放缓。

  从季度内各月房屋建设情况看，新开工同比延续下降态势，连续三月出现负增长，但降幅逐月收窄，数据仍显弱势但出现修复苗头。增速下滑主要源于房地产调控高压、融资端愈发收紧、销售市场景气度下行的预期和集中供地政策对房企的新开工意愿形成一定压制。具体来看，9月全国新开工面积17442万平方米，较2019年和2020年同期分别降15.2%和13.5%。预计后续单月开工增速受到供地节奏影响，会有所好转。竣工方面，单月竣工数据略显乏力，9月竣工规模逐月环比回落至4274万平方米，同比增速则由8月的29%骤降至1%。

  4

  商品房销售累计增速延续回落态势，单月同比连续三个月负增长

  1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

  从同比增速来看，1-9月商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，较1-8月分别减少4.6个和6.2个百分点，已连续9个月增速回落。随着低基数效应的减弱和一系列调控政策的进步显效，市场信心不足，居民购房预期下行，销售整体市场降温趋势不改。

  9月底央行召开的房地产金融座谈会指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。金融政策对企业资金面造成的压力，有望逐步得到缓解。随着市场的不断降温，行业主要诉求为在坚持“房住不炒”的前提下调控政策能够适当放松。

  分类物业销售看,住宅同比涨幅最高，商业营业用房趋于与去年同期持平。各物业类型两项指标同比涨幅均持续收窄，销售金额的回调幅度更大，住宅回落幅度最明显。

  从季度数据来看，商品房销售同比增速呈现出“触顶回落”态势，受居民按揭贷款额度持续紧张制约，新房市场销售表现进一步实质下行，同比由正转负，销售面积和金额当季下降12.5%和14.1%，较上季度分别回调了23.5和31.3个百分点。

  值得注意的是，当季销售金额降幅高于销售面积，说明全国新建商品房市场平均价格有所滑落。以统计局数据计算，9月全国商品房销售均价环比降3%至9764元/平方米，年内首度跌破万元大关，季度内需求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限，部分城市房价非理性上涨的局面受到遏制。

  单月数据方面，9月商品房销售面积较上月有所回升，但明显低于往年同期水平。9月销售面积16139万平方米，同比下降13.2%，较2019年9月下降6.9%。9月为传统销售旺季，今年由于多方因素造成市场相对冷清。近期部分房企违约爆雷事件引发行业系统风险担忧，将导致未来市场预期继续下行。金融信贷政策能否有所放松是行业企稳与否的关键。

  1-9月份，东部地区商品房销售面积54493万平方米，同比增长13.4%；销售额77907亿元，增长20.9%。中部地区商品房销售面积36380万平方米，增长15.6%；销售额27274亿元，增长19.1%。西部地区商品房销售面积34703万平方米，增长6.2%；销售额25756亿元，增长6.1%。东北地区商品房销售面积4756万平方米，下降2.0%；销售额3858亿元，下降4.7%。

  从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅处于相对较高区间，东北地区则出现量价齐跌。各地区两项指标同比增速均处于回调区间，销售面积回调幅度趋近，东部和中部地区销售金额回调幅度空间更大也更明显。

  季度内从商品房成交规模看，各区域销售面积情况不一。从同比增速来看，各区域连续三月出现负增长，但9月销售呈现回暖迹象，东部、中部和东北地区同比降幅分别收窄 3.8、8.1和5.7个百分点，西部地区销售同比延续回落趋势，区域结构分化加剧。

  5

  70大中城市新房及二手房价格指数综合环比首现下降，同比涨幅持续回落

  三季度内，70个大中城市新建商品住宅价格同环比上涨数量持续减少。7-9月新房价格环比上涨城市数量分别为51个、46个、27个；同比上涨城市数量分别为60个、59个、59个。3个月环比综合平均涨幅继续放缓，9月新房价格指数自2015年5月份以来首次出现环比下跌，跌幅为0.08%，较7月和8月分别收窄0.38个和0.24个百分点；同比综合平均涨幅稳中有落，9月涨幅为4.10%，较7月和8月分别收窄0.83个和0.43个百分点。

  分能级而言，各线城市新建商品住宅同环比平均涨幅持续放缓，其中三线城市价格环比率先进入下跌区间。从环比来看，一线城市3个月综合环比分别为0.47%，0.38%，0.08%；二线城市分别为0.43%，0.25%，0.02%；三线城市分别为0.16%，0.05%，-0.19%。从同比来看，一线城市3个月综合同比分别为6.03%，5.72%，5.33%；二线城市分别为4.71%，4.44 %，4.14%；三线城市分别为3.34%，2.81%，2.26%。

  具体到各城市表现，新建商品住宅价格环比上涨的城市中，西安和银川以0.6%的涨幅并列第一，其次为锦州和无锡，环比涨幅为0.5%；环比下跌的城市中，湛江、泸州和唐山位列跌幅榜前三位，其中，湛江和泸州跌幅均为1%，唐山跌幅为0.8%。从同比看，广州涨幅居首，上涨9.0%，其次济宁、重庆、银川涨幅超过8%；同比下降的城市中，常德、岳阳、大理、太原、泸州跌幅在2.2%-2.5%之间，秦皇岛、北海、牡丹江、南充跌幅在1.2%-1.8%之间，其他城市跌幅均在1.0%以下。

  从二手房数据来看，伴随各地信贷环境的收紧和政策针对二手房参考价格调控机制的管控，季度内二手房市场降温趋势更加明确，也先于一手房市场，整体房价涨幅呈现进一步收窄趋势。具体来看，7-9月70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为41个、27个、17个，环比指数算数平均值分别为0.11%，-0.02%，-0.19%。各层级城市价格环比均进入负增长区间，三线城市连续三月环比负增长，房价下跌压力显现。其中，一线城市各月二手房综合环比分别为0.40%，0.18%，-0.43%；二线城市分别为0.24%，0.04%，-0.14%；三线城市分别为-0.04%，-0.09%，-0.21%。同比来看，7-9月价格同比上涨城市数量分别为54个、53个、51个，同比指数算数平均值分别为3.28%，2.90%，2.43%。各层级城市同比涨幅继续回调。其中，一线城市各月二手房综合同比分别为10.05%，9.10%，7.72%；二线城市分别为3.51%，3.24%，2.95%；三线城市分别为2.31%，1.88%，1.36 %。

  6

  国房景气指数持续回落

  2021年7月、8月和9月国房景气指数分别为100.99、100.85和100.74。行业景气指数季度内持续回落。