[易居研究院]9月房地产开发投资增速罕见由正转负

  核心观点

  房地产企业拿地积极性和新开工意愿持续下降，9月房地产开发投资增速自去年3月以来首次由正转负。1-9月全国土地购置面积同比下降8.5%，房屋新开工面积同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。9月房地产开发投资额同比下降3.5%，增速自今年年初以来持续回落，本月增速由正转负，这是自去年3月以来的首次。

  9月住宅销售面积连降三个月，西部地区年初累计商品房均价转跌。9月商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，已连续3个月下降。1-9月，全国商品房成交均价同比上涨4.7%，分地区来看，东部地区涨幅最高为6.7%，中部地区上涨3.0%，西部地区和东北地区则分别同比下跌0.1%和2.7%。

  房企到位资金增速持续回落，国内贷款连续4个月同比下降。2021年1-2月，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，9月回落至11.1%。国内贷款自6月开始进入下降通道，1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至-8.4%，已连续4个月持续下降。

  预计四季度房地产市场压力将减小。10月15日，央行会议中继续强调“两个维护”，这是近一个月央行第三次在重要金融会议中提及“房地产”行业，并向市场传递维稳信号。下半年以来，部分热点城市在房贷收紧的影响下，市场已出现明显降温，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来改善。

  1-9月土地成交面积同比下降8.5%，

  成交均价同比增长9.7%

  1、1-9月全国土地购置面积同比下降8.5%，9月单月同比下降2.2%

  2021年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%，降幅较1-8月收窄1.6个百分点。单月数据来看，9月房企土地购置面积2997万平方米，同比下降2.2%。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐渐收窄。受疫情影响，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降，3月份后随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅持续收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-9月降幅在-10%左右震荡。截至9月末，22城中已有一半多的城市完成了第二批集中土拍，预计剩余城市将于10月完成第二批集中土拍。

  2、1-9月全国土地购置均价同比增长9.7%

  2021年1-9月，全国房地产开发企业土地购置均价6808元/平方米，同比上涨9.7%，1-8月为同比上涨4.4%。9月全国土地购置均价同比涨幅走扩，主要是22城中有一半多的城市于9月完成了第二批集中土拍，如深圳、广州、南京、苏州等热点城市，拉高了均价。

  9月房地产开发投资增速自去年3月以来首次由正转负，新房开工继续下滑

  1、1-9月全国房地产开发投资同比增长8.8%，住宅投资同比增长10.9%

  1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。单月数据来看，9月房地产开发投资额同比下降3.5%，增速自今年年初以来持续回落，本月增速由正转负，这是自去年3月以来的首次。

  从结构来看，住宅投资同比增长10.9%，办公楼投资同比下降0.5%，商业营业用房投资同比下降1.3%。受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，本月二者同时由增转降。

  2、1-9月房屋新开工面积同比下降4.5%，比2019年同期下降7.7%

  1-9月份，房屋新开工面积152944万平方米，同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%，相比2019年同期下降7.3%。3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，9月降幅进一步扩大，主要受两集中制度影响，房企购地量下降，其次因房企融资紧张，部分房企经营困难。

  9月住宅销售面积连降三个月，西部地区年初累计商品房均价转跌

  1、1-9月全国商品房销售面积同比增长11.3%，9月住宅销售面积单月同比下跌15.8%，降幅较上月小幅收窄

  1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。单月数据来看，9月商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，已连续3个月下降，但9月跌幅小幅收窄。

  从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄， 11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月以来增速持续回落。随着去年同期基数的提高，且当前房地产市场大幅降温势态仍在持续，预计四季度全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落。

  分地区来看，1-9月，东部地区商品房销售面积54493万平方米，同比增长13.4%；中部地区商品房销售面积36380万平方米，增长15.6%；西部地区商品房销售面积34703万平方米，增长6.2%；东北地区商品房销售面积4756万平方米，下降2.0%。

  东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅持续收窄，8月转增，全年增长7.1%。2021年1-2月东部地区销售面积同比大幅增长114%，3月以来增速持续回落。

  中部地区2016年初大幅回升，全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大，主要是2月湖北省基本处于停工停产状态，3月后同比降幅逐渐收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地区销售面积同比增长104%，3月以来增速持续回落，9月增速连续4个月反超东部地区，是四类地区中最高的。

  西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月后降幅逐渐收窄，10月转增，全年小幅增长2.6%。2021年1-2月，西部地区销售面积同比增长95.1%，3月以来增速持续回落。

  东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅逐渐收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，东北地区销售面积同比增长82%，3月以来增速持续回落。1-9月，东北地区商品房成交面积同比下降2.0%，是四类地区中唯一开始下降的，比2019年同期下降10.7%，东北地区楼市持续低迷，所以近期哈尔滨出台了一系列购房支持性政策。

  2、1-9月住宅新开工面积与销售面积的比值小幅下跌至0.98

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到1以上，并持续走高，维持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影响，新开工与销售面积比值下降，3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在1.2附近小幅震荡，8月份后连续小幅下降。

  2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（0.69）远小于销售面积的增速（1.08），新开工与销售面积比值大幅下降至0.82，3月以来该比值持续小幅上升，8月上升至0.99，9月小幅下跌至0.98。

  3、1-9月全国商品房成交均价同比上涨4.7%，涨幅持续收窄，西部地区开始下跌

  1-9月，全国商品房成交均价10342元/平方米，同比上涨4.7%。其中住宅成交均价10565元/平方米，同比上涨5.8%；商业营业用房成交均价同比下降0.2%，开始下跌；办公楼成交均价同比下降2.5%，降幅进一步扩大。

  分地区来看，东部地区涨幅最高为6.7%，中部地区上涨3.0%，西部地区和东北地区则分别同比下跌0.1%和2.7%。

  全国商品房涨幅的持续收窄主要是因为近期房地产市场进入快速降温通道，商品住宅成交量连创新低，且个别大型房企风险暴露，全国多地出现降价促销的现象。

  9月末商品房待售面积环比小幅下降0.6%，商品房现房存销比环比增长1.1%

  1、9月末商品房待售面积环比小幅下降0.6%

  2021年9月末，商品房待售面积50285万平方米，比8月末小幅下降0.6 %。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续震荡下降，9月末环比下降1.1%。商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，5月以来小幅上升，2021年9月末环比由增转降，下降0.5%。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年9月末环比下降1.1%，已连续三个月下降。

  2、9月末全国商品房现房存销比为26.3月，环比增加1.1%。

  现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

  根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。

  历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，取得了重大成果。

  2021年9月末，全国商品房现房存销比为26.3月，环比增加1.1%。其中，住宅现房存销比为16.4月，较上月上升0.6%；办公楼现房存销比为45.7月，环比下跌0.4%；商业营业用房现房存销比为54.6月，环比上升3.4%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，2020年6月后开始下滑，今年4月以来持续在45-46个月区间震荡；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡。

  房企到位资金增速持续回落，国内贷款连续4个月同比下降

  1-9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1-9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

  从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，9月回落至11.1%。细究9月，定金及预收款增速最高，主要是今年1-9月商品房销售额增速较高；1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至-8.4%，主要是受到银行涉房贷款的严厉管控，同时也因近期部分房企暴雷，银行防范风险主动收缩贷款。

  可以看到，在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，房企到位资金中的房企自筹资金自2021年一季度以来增速持续收窄，1-9月同比增速仅为6.1%； 1-9月国内贷款自6月开始进入下降通道，9月降幅持续扩大，已连续4个月持续下降。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-9月二者差值为2.3个百分点，差值已连续6个月收窄，房地产市场发展开始减速。

  预计四季度房地产市场压力将减小

  2021年1-9月，由于去年同期的低基数，房地产业部分指标仍呈正增长，但1－3月以来增速均持续回落。其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%，成交均价同比上涨9.7%；房地产开发投资同比增长8.8%，房屋新开工面积同比下降4.5%；商品房销售面积同比增长11.3%，成交均价同比上涨4.7%；房企到位资金同比上升11.1%，国内贷款同比下降8.4%；9月末商品房现房待售面积环比小幅下降0.6%。

  10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，继续强调“两个维护”，这是近一个月央行第三次在重要金融会议中提及“房地产”行业，并向市场传递维稳信号。针对房贷问题，邹澜司长指出，“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。”

  下半年以来，部分热点城市在房贷收紧的影响下，市场已出现明显降温，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来改善。后期银行将适当放宽偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。