[克而瑞]“南宁们”楼市利好不断但收效甚微,症结在哪?

2022-04-15 10:08:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-04-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  二季度,南宁、昆明、长春等城市房地产市场将继续筑底盘整,楼市低迷局面难有明显改观。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  2月以来,南宁持续松绑房地产政策,放松公积金贷款、降低商贷首付比例、契税补贴、放宽土拍规则等。但政策收效甚微,3月新房供求规模均创近5年同期新低,房企大打价格战,房价持续下滑,土拍底价成交是常态,优质地块楼面价较去年下滑三成左右。连番政策刺激也难以修复市场信心,南宁楼市的问题究竟出在了哪?无独有偶的是,和南宁市场类似的昆明、重庆等二三线城市即便出台类似政策,也大概会呈现一样的市场反馈,那么当前市场问题的根本症结到底在哪里?二季度这类城市市场将何去何从,是继续量价齐跌探底还是筑底企稳?本文将以南宁为例具体分析。

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  南宁近期政策暖风频吹
涉及放松居民信贷、契税补贴、放松土拍规则等

  2022年2月以来,南宁房地产政策持续放松,尤其是在3月中下旬,利好政策密集出台,涉及放松居民信贷、契税补贴刺激需求、放宽土拍规则、助企纾困等。具体如下:

  第一,居民信贷放松,2-3月间南宁5次松绑公积金或商贷。

  公积金方面,①提高贷款额度,经过两次调整,南宁首套房公积金最高贷款额度由60万提高至80万元,二套房额度由50万元调整70万元;②降低首付比例,二套房公首付比例由40%下调至30%。③扩大异地贷款范围,从原来的北海、钦州、防城港扩大至所有北部湾城市;④缩短放款时间,引入第三方担保机构,可实现贷款抵押办结即放款,平均放款时间由6个月缩短至15个工作日。

  商贷方面,①调降首付比例,3月21日起,在南宁购买第二套商品住房最低首付比例由40%调整为30%;②下调房贷利率,3月末,南宁市首套房、二套房房贷利率已经分别降至5.65%、5.85%,较3月初均下降了15BP,较去年高位下降了45BP左右,同时,由于额度充足、审批加快,放款周期也基本缩短到一周左右。

  第二,出台购房补贴,刺激住房消费。针对教职工、留邕人才、普通市民三类人群,给予不同比例的契税补贴。与其他城市相比,南宁的购房补贴力度明显更大,体现在三方面:①补贴比例高,且不设置补贴额度上限,契税补贴比例50%以上,留邕人才更是达到100%,以150万套均总价计算,一套房就可以获得1.15-2.3万元契税返还;②受惠人群多,普通市民均可受益,而不像昆明、延吉等,仅限于新市民群体;③不限于首套,二套改善客群也可以享受,而在玉林、泸州等绝大多数城市,购房补贴都只限于首套刚需。

  第三,调整土拍规则和供地结构,提升房企参拍积极性。①减少出让地块附加条件,降低企业拿地门槛;②供地结构调整,增加核心区位优质土地供应;③实行预申请方式供地,降低土地流拍率;④设置最高限价+摇号机制,地价触顶后现场摇号确定竞得人,稳地价、稳预期。

  此外,为了助企纾困,缓解企业现金流压力,南宁还在3月22日出台新政,房地产项目配建的人防车位,可参照商品房进行销售和登记。为了加速“商改住”项目去库存,南宁还规定居住用途的商办房屋,水电气价格按民用标准执行。

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  政策松绑收效甚微,新房供求创新低
土拍国企托底、可比楼板价下跌三成

  至今为止,南宁房地产政策松绑收效仍然比较微弱,楼市、地市情形依然不容乐观。

  3月,南宁楼市迎来近五年最差“金三”,房企推货积极性不足,商品住宅供应面积仅19万平方米,同比下降75%,且所有入市项目均是顺销,没有大张旗鼓的开盘活动。购房者置业信心缺失,观望情绪浓重,成交面积35万平方米,同比下降47%,供求规模均创近5年来新低。成交均价同比维持正增长,主要是得益于结构性因素支撑,价格高地青秀、良庆成交规模占比分别升至20%和32%,但从可比角度来看,南宁房价实际上仍处在持续下行通道。

  细化到周度情况,2022年第8周-第13周是南宁松绑政策密集出台时期,可以看到,第11周-第13周,成交面积的绝对量有所回升,升至每周7万平方米左右,但同比降幅未见明显收窄,仍维持55%左右。第14周成交面积激增至11万平方米,同比降幅收窄至37%,但从15周上半周成交表现来看,回升势头很可能无法延续。

  当下,南宁房企大打价格战,项目花样降价。补贴返现、一口价、8-8.5折扣等优惠层出不穷,还有不少项目降首付甚至零首付,典型如华夏院子,原本20万的首付款,直减19万,购房者只要缴纳1万的首付款即可撬动百万的购房杠杆。

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  土地市场保持低温运行,土拍楼面价明显下跌,房企参拍意愿低,国企托底、底价成交已成为普遍现象,外来房企不再重仓南宁,甚至撤销区域公司。

  3月,南宁仅成交5宗宅地,成交建面77万平方米,同比近乎腰斩。5宗宅地均由国企竞得,其中4宗底价成交。唯一一幅溢价成交的是青秀区凤岭南地块,位于三岸板块中心地带,地理位置优越,但成交楼面价也仅为7140元/平方米,周边同类型地块2021年成交楼板价普遍在1-1.2万元/平方米,可比楼面价较去年下跌了三成左右。

  房企拿地信心不足,外来房企落子更加谨慎,据了解,不少外来房企已经明确表示,将不再重仓布局南宁乃至广西,更有房企借机调整组织架构,撤销广西区域公司,并入西南或华南区域。

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  市场信心难修复根源在于库存高企
居民购买力不济、需求明显透支

  南宁房地产市场陷入持续低迷,即便政策松绑也很难真正修复市场信心、激发市场活力,究其原因,主要有以下几点:

  第一,库存高企,房企降价跑量、大打价格战,购房者加剧观望,三者已然形成恶性循环。2021年以来,南宁新房库存持续扩容,消化周期不断拉长,8月,消化周期突破18个月的警戒线,2022年3月,消化周期更是急剧攀升至30个月,库存风险进一步加剧。房企为了加速去化抢收回款,跑赢同质竞争者,陷入恶性价格竞争,而购房者买涨不买跌,对低价倾销项目的交付能力也心存担忧,观望情绪愈加浓重。

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  第二,购买力明显不济。体现在:①居民收入偏低,2020年,南宁城镇居民人均可支配收入仅为38542元,低于全国平均水平,甚至不及鹰潭、宜宾等一些三四线城市,且收入增长缓慢,2017-2020年间,南宁城镇居民人均可支配收入同比增速都低于全国平均0.5-1个百分点,疫情爆发以来,居民收入增长则更显乏力;②房价收入比偏高,2020年,南宁房价收入比达到9.4,房价一定程度上已经超出居民可承受范围;③居民杠杆率畸高,债务负担过重,2020年,南宁居民杠杆率高达108%,高于全国平均水平约42个百分点,远超同类弱二线城市,甚至远高于北上广深等一线城市,而存贷比仅为86%,未来加杠杆空间非常有限。

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  第三,需求明显透支,后继增长乏力。①需求提前透支,2016-2019年,受到投资客炒作带动,南宁楼市异常火热,刚需、改善客群恐慌入市,但这波需求集中释放完毕后,后继明显乏力;②对省内青年人才吸附力不足,增量需求有限,以大学毕业生为例,根据广西教育厅发布的毕业生就业质量报告,81%的2020届毕业生生源地是广西自治区内,但就业流向上,仅有56%留在区内,留在南宁市的比例更低至25%,且这一比例还逐年下滑,半数毕业生流至珠三角、长三角等地区。

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  类似南宁“政策失效”
昆明、长春、重庆等二季度亦难有明显起色

  不仅是南宁,昆明、长春、重庆等二三线城市等城市,房地产市场与南宁有相似之处,即使出台类似政策,收效也不会太大。

  比如昆明在1月出台购房补贴,符合条件的硕士、博士首次在昆购房可享受5-8万的一次性购房补贴,长春在去年9月就下场救市,给予留长就业人才及进城农民相应购房补贴。但效果均不明显,即便在传统旺季的3月,房企开盘意愿依然不足,昆明绝大多数项目都是顺销入市,仅有的开盘项目也因为蓄客不足而延期开盘,3月项目月均到访量仅80组,转化率低至6%。长春楼市维持低温运行,叠加疫情影响,3月成交同比下跌8成,“金三”明显失色,房企、购房者都对二季度市场持悲观预期。

  而且,类似于南宁既不限购也不限售,这些二三线城市调控政策本来就比较宽松,“四限”工具箱基本已经见底,留给未来进一步放松的空间不大。

  我们认为,二季度,南宁、昆明、长春等城市房地产市场将继续筑底盘整,楼市低迷局面难有明显改观,市场复苏的制约因素,尤其是近期经济下行、疫情反复,导致居民对未来就业、收入预期更加悲观,市场观望情绪有增无减,成交回升空间也将受限。

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