[克而瑞]9月到位资金环比上升12%,销售端上涨乏力难以形成支撑

2022-10-27 14:45:06来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-10-27
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  国内贷款同比降幅扩大至25%,民营房企融资现状依旧困难。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  8月16日,增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。继龙湖8月成功发行“中债增”担保中票,9月美的、新城、碧桂园、旭辉等也均实现了境内债的发行。此外有消息称,中南、绿地等也正推进与中债信用增进公司合作。在增信支持升级的新举措下,9月房企到位资金压力是否有所改观?

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  9月到位资金缓慢上涨
环比上升12%且同比降幅收窄

  10月24日国家统计局公布2022年1-9月房地产行业数据,单9月商品房销售表现规模不及往年,表现不佳;但同比降幅进一步收窄,整体销售缓慢复苏。具体来看9月商品房面积和金额分别完成13532万平方米和13510亿元,环比分别上升39%和34%,同比分别下降16.1%和14.2%;二者同比降幅较8月分别收窄6.5pcts和5.7pcts。

  在此背景下,9月单月房企到位资金同样呈现缓慢复苏,规模不及去年,但同比降幅略有收窄。9月房地产开发企业到位资金为13481亿元,同比降幅为21.3%,相较于8月同比降幅略收窄了0.4个百分点;环比上升了11.9%。2022年前9月,房地产开发企业到位资金为114298亿元,同比下降24.5%,与前8月的25.0%相比略有收窄,但整体规模依然处于历史较低水平。

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  单月销售回款环比上升9%
住户中长期贷款增加2.32万亿

  从销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看,2022年前9月销售回款为55745亿元,同比下降31.0%,同比略有收窄1.5个百分点。单9月销售回款为6783亿元,环比上升了9.1%,同比下降了18.5%。

  9月份作为传统销售旺季,开发商在推盘和促销力度上均有所提升,叠加前期政策放松效果的逐渐释放,9月商品房销售面积和销售金额环比分别上升39%和34%。但是由于疫情反复和购房者信心不足,整体销售仍呈现弱复苏态势。值得注意的是,近期楼市利好政策密集出台,如9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日,人民银行决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。预计10月将继续释放刚性住房需求,具体市场表现或继续保持复苏态势。

  9月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升了3.9%和11.7%,同比分别下降18.2%和18.7%。另据央行披露,9月住户贷款增加34100亿元,其中短期贷款增加10900亿元,而以按揭房贷为主的中长期贷款增加23200亿元。住户中长期贷款明显增加,侧面说明市场等待观望情绪减弱,居民购房需求得到一定释放,对房地产市场走出低迷状态有积极作用。

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  国内贷款同比降幅扩大至25%,
民营房企融资现状依旧困难

  国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,前9月到位资金中国内贷款为13661亿元,同比下降27.2%,降幅较前8月略收窄约0.2pcts。单月来看,9月国内贷款为1381亿元,环比上升了10.5%,同比下降了25.4%,降幅较8月扩大了7.9 pct。9月国内贷款连续两个月环比上升,但规模来看仍处于历史低位。

  2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中,提及要支持房地产企业合理融资需求;不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称,要及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序。就目前来看,7月房企国内贷款明显回落,8月及9月虽有回暖,但表现持续疲软。可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

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  其他到位资金环比增加95%
9月多家优质民企发担保中票

  从自筹资金来看,前9月房地产开发企业到位资金(自筹资金)40568亿元,同比下降14.1%,降幅较前8月扩大1.8 pcts。单月来看,9月房地产开发企业到位资金(自筹资金)4797亿元,同比下降25.5%,降幅较8月扩大7.1 pcts;环比增长12.2%。

  此外,包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,前9月同比下降8.0%至4263亿元,降幅较前8月缩小了1.4 pct。其中单9月为518亿元,环比上升74.4%,同比上升3.7%,呈现了明显的上涨趋势。

  从100家重点房企的监测情况来看,9月房企发债达372.1亿元,环比增加95.1%;其中境内发债308.7亿元,环比增加61.9%;主要是由于公司债发行117.9亿元,环比增加210.3%;中期票据发行149.8亿元,环比增加11.2%。虽然境内发债主体仍然基本为央企国企为主,但同样也有部分经营情况良好的民营房企,比如旭辉、碧桂园、新城都在9月完成发行了中债增担保中期票据。

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  总体来看,2022年9月房地产行业到位资金缓慢上涨,其中仅其他到位资金单月呈现出同环比上涨,其余各项到位资金来源均呈现单月环比上升但同比下滑的状态。由此来看,优质民营房企融资渠道得到一定程度改善,但国内贷款上涨动力不足,境外融资依旧处于冷冻。此外,销售端虽然同比降幅继续收窄,但整个房地产市场仍处在下行过程中,定金及预收款和个人按揭贷款上涨乏力,难以对房企资金链形成支撑。但值得注意的是,9月住户中长期贷款增加明显且利好政策密集出台,相信随着市场信心的逐步回归,未来房地产市场也有望企稳回升。

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