中国房企TOP30月报（2022年11月）

  《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及组织变革的主要情况进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考。

  一、企业投资：投资总额环比增长，但仍低于全年平均水平

  11月北京、深圳、杭州、南京、无锡、长沙、郑州、武汉8个城市进行集中土拍，TOP30房企中有10家拿下涉宅地15幅，投资建面环比下降31%，成交总价环比增长11%，受北京、杭州的土拍升温拉动，楼板价环比增长61%，溢价率回升至4.2%。中华、绿城、华发本月拿地总价排名前三。

  北京、杭州、深圳的土拍热度较高，而南京、无锡和长沙热度较低。其中，北京完成第四次土拍，虽然供应规模有大幅下降，但在盈利空间较大的地块带动下，一半地块双触顶，整体溢价率达到10%。保利和中海以25.5亿元和28.4亿元各拿下一宗地。

  杭州土地市场热度仍维持在高位，供地规模收缩，8宗地全部由本地民企竞得，其中3宗地触顶成交，平均溢价率高达8.4%。钱江世纪城核心地块被滨江以10.75%的高溢价拿下，另外滨江还底价获得了钱江世纪城南地块。

  深圳第四轮土拍供地规模较低，共成功出让6宗地块，流拍1宗，溢价率降低至3.7%，热度虽不及前三轮，但横向比较，是同期土拍中溢价成交的城市。华润以封顶价15.88亿元+1200平方米安居房拿下龙华民治地块，成为本场土拍中唯一竞安居房成交的地块；中海以31.92亿元的价格拿下光明凤凰地块，是本场土拍中总价次高的地块。

  无锡第五批出让14宗地全部底价成交，并且多数由城投竞得，土地市场热度仍在低位。绿城竞得经开区奥体中心东住宅地块（XDG-2022-89号），成交总价为40.33亿元，平均楼板价达20800元/平方米，是本场土拍中总价最高、单价也是最高的地块。

  长沙第三轮土拍在供应量、地块品质下降的情况下，热度下降，21宗地块全部底价成交，7成地块靠城投托底成交。规模房企中，仅万科、中交各拿地一宗，也是本次土拍中总价最贵的两宗地。

  二、企业融资：房地产融资“三箭”落地，房企股债融资均获修复

  11月以来房地产融资放松政策不断出台，监管层先后从银行信贷、房企发债、股权融资渠道予以支持，多家TOP30房企抓住窗口期进行发债或配股融资，行业短期流动性有望得到较大改善。11月TOP30房企新增融资规模环比上行，股权类融资占比提升：11月合计新增融资规模230.4亿人民币，同比下降3.5%，环比上升35.2%：其中新增股权融资创2022年以来单月规模新高，约49.8亿人民币，碧桂园、雅居乐、建发国际分别配股发行39.2亿港元、7.9亿港元、8.09亿港元；新增债券融资全部来源于境内债，达180.6亿人民币，同比增加1.2%，环比上升20.5%。

  TOP30房企加权融资成本为2.95%,环比下降0.36pct、同比下降0.4pct，创2022年以来单月融资成本新低，主因本月债券发行多以央国企境内债发行为主。境内债融资成本2.95%，环比上升0.01pct、同比下降0.4pct。

  11月TOP30中仅有5家房企参与新债发行，较10月减少2家，央国企发债规模占比高达88.9%，其中仅华润置地一家月度融资规模即超110亿元人民币。但同时，民企在债券融资方面的获准进程也在不断加速：自11月8日交易商协会宣布支持包括房地产企业在内的民企发债融资“第二支箭”以来，龙湖集团完成了200亿元中期票据注册，美的置业150亿元中期票据储架式注册发行、新城控股150亿元储架式注册发行也先后被交易商协会受理，万科和金地集团也分别报送递交了280亿元、150亿元储架式注册发行的意向或申请。

  11月TOP30房企到期债务一改连续三个月的下行态势，规模约233.6亿元人民币，同比增加40.4%，环比增加12.4%。其中境外债到期债务规模100.5亿，较上月环比增加31.7%。共17家房企债务到期，较上月新增2家，中海、龙光到期债务规模靠前。

  三、销售排名：市场继续探底，累计销售额同比降幅收窄至29.5%

  11月房地产市场继续探底，全国30个重点城市成交面积环比下降14%，同比跌幅扩至30%。百强房企单月业绩6121.7亿元，环比下跌1.1%，同比跌幅收窄3.5个百分点至27.6%，带动1-11月累计销售额同比下降43.3%，跌幅收窄1.2个百分点。

  TOP30房企11月销售额环比下降5%，同比跌幅扩大至25%，TOP30房企1-11月累计销售额同比下降29.5%，降幅持续收窄7个百分点。TOP30房企整体表现优于百强。从企业表现看，11月业绩同环比双增的有建发房产、中国铁建、绿城中国、华发股份、滨江集团、越秀地产和电建地产。

  四、市值表现：单月市值涨超40%，优质民企涨幅靠前

  11月以来TOP30房企市值呈波动上升态势，随着房地产“金融16条”“三支箭”等利好政策持续落地，市场悲观情绪扭转，多家地产股涨停，TOP30整体市值较月初提升41.3%。各家市值表现看，TOP30中碧桂园、旭辉、龙光、龙湖等优质民企市值涨幅靠前，月度市值涨幅超100%；千亿市值房企梯队中，中国铁建市值重回千亿，中海、万科、龙湖排名提升，保利、招商蛇口排名有所下降。招商蛇口、中国铁建11月市值涨幅相对靠后，月度市值涨幅在20%以内。

　　11月TOP30房企的市值管理行为多与房企配股融资、大股东减持、购得土地使用权有关：（1）配股融资：11月15日碧桂园发布公告称将以每股2.68港元价格配售14.63亿股股份，折让约17.79%；11月16日，雅居乐发布公告称以每股2.68港元配售2.95亿股现有股份，折让约17.8%，募集资金用于偿还现有借款及一般企业用途；11月30日建发国际公告宣布按配股价每股17.98港元以先旧后新进行配售4500万股股份，折让约9.47%，其中80%所得净额用于偿还借款；三家公司在增发预案公布前后两周内，市值呈现不同幅度上涨，其中碧桂园市值涨幅接近100%（2）大股东减持：11月14日平安人寿减持400万股旭辉股份，持股变更为4.95%，减持前，平安人寿持有旭辉5.76%的股份，平安系持股比例5.98%，系旭辉第三大股东，减持后，由林伟作为控制人的卓骏为旭辉的第三大股东，持股比例5.52%。减持事件发生后一周，公司市值下跌6.5%；（3）购得土地使用权：11月29日，杭州2022年度第四批集中供地土拍结束，在出让的共8宗土地中，滨江集团(002244)斩获其中2宗土地，总金额36.6亿元，在严峻的行业形势面前，滨江集团多次逆势拿地，2022年初至今共斩获土地41宗，权益土地金额达到373亿，总土储超3000亿，事件公告前后公司市值涨幅超2%。