导语

  险资选择投资房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同样原因，其中收益分红是核心。但可以预见的是，随着险资投资偏好的转变，与地产之间的关联非但不会远离，而是更为紧密。

  ◎  文 / 房玲、易天宇

  11月13日，保利发展发布股东集中竞价减持股份结果公告，第二大股东泰康人寿在减持计划实施期间，减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份8176.97万股，占保利发展总股本的比例为0.68%。减持计划实施前，泰康人寿持有保利发展股份8.44亿股，占保利总股本的7.05%，其中7.33亿股为认购保利2016年非公开发行股票所取得、1.11亿股为通过集中竞价交易取得。减持后，泰康人寿持股降至6.31%。

  无独有偶，此前11月8日，中国平安发布澄清公告，作为曾经碧桂园第二大股东的中国平安声称已清仓碧桂园。事实上，险资撤离房地产企业从早些年就已开始，彼时房地产行业遭遇流动性危机，险资撤离既是出于资金安全，同时也是及时止损，而保利发展作为当前销售第一的龙头房企，险资选择此时离开耐人寻味。

  01

  泰康人寿减持保利
更多从利益而非战略考量

  泰康人寿入局保利始于2016年。2016年6月23日保利发布公告称，非公开发行10.99亿股，发行价格8.19元/股，为发行申购日（6月7日）前20个交易日均价8.55元/股的95.78%，募集资金约90亿元。其中泰康人寿认购金额60亿元，包揽了定增项目六成，认购后持有保利发展7.35%股份，一跃成为保利的第二大股东。

  而此次泰康人寿减持的正是此前非公开发行所取得股份共8176.97万股，据公告披露减持价格区间在14.13至14.88元/股，减持总金额约11.80亿元，7年投资直接获利约5.11亿元。2023年以来，地产股持续走低，保利发展也未能幸免，股价从2022年12月30日收盘价15.13元/股下跌至当前约11元左右，泰康人寿此时减持实现落袋为安，锁定收益。

  另一方面，险资选择投资房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同样原因，其中收益分红是核心。近年来房地产行业普遍利润缩水，2022年及2023年上半年80家重点房企的归母净利率的行业中位数均为亏损，-1.7%及-0.9%；虽然保利发展表现位列行业前列，但同样受到行业影响，2022年归母净利率同比下降3.1个百分点至6.5%，2023年上半年归母净利率同比下降了0.88个百分点至8.92%。

  此外，从分红情况来看，随着保利发展归母净利润总额下降，派现总额也随之下降，2022年保利发展派现总额53.87亿元，同比下降22%。从分红方案来看，2019年保利发展10派8.2元（含税），此后逐年下调至2022年10派4.5元。在持股保利发展约6年多的时间内，泰康人寿约取得了3.48元/股的分红（2017-2022年），但随着近年股东回报的减少，泰康人寿此时选择减持也属情理之中。

  事实上，2022年12月29日保利发展就收到了董事邢怡（泰康保险集团副总裁）的辞职申请，而泰康人寿在2022年第四季度偿付能力报告中表示，由于已放弃保利发展的董事席位，截至2022年底，保利发展不再属于子公司、合营企业、联营企业范围，其会计分类从长期股权投资调整为可供出售金融资产。而从这也能看到泰康人寿对于保利的投资定位从战略性投资调整为财务性投资，业务考量方向更多从收益角度转变。

  除了保利发展外，2023年6月泰康人寿还累计减持了美克家居817.73万股，持股比例降至5%以下，可见不管是地产股还是地产上下产业链，泰康人寿或均以同样标准考量采取了减持行动。

  02

  险资看好核心城市不动产项目
资产配置结构调整

  险资减持或者清仓地产股，并不意味着离开地产行业，反观加仓优质不动产项目的步伐从未停止。就在不久前10月底，泰康人寿保险就以底价1.12亿竞得广州黄埔区地块，用于建设医院和养老服务产业。而另一保险巨头中国平安旗下的平安人寿，更是在1月20日发布大额不动产投资公告，以73.33亿向弘毅投资收购北京、上海四个产业园项目。

  从中国平安公布的年报中也能发现，近期险资在不动产投资领域的偏好转向。2022年中国平安保险资金投资组合中不动产投资余额2046亿元，同比下降5%；在总投资资产中占比4.7%，同比下降0.8个百分点，可以发现平安投向不动产的规模及占比均有收缩的趋势。2023年上半年虽然不动产投资余额较年初有回升，但总投资资产中占比继续下滑至4.5%。

  不动产投资余额快速下滑，主要由于债券类及股权类投资规模下滑所致。中国平安在年报中解释股权和债权投资主要是财务投资，包括与不动产相关的上市公司股票、公司债券、不动产债权计划等，以获取分红收入、利息收入并赚取买卖差价为目的。

  2021年，中国平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及权益法损益调整金额合计432亿元，其中股权类159亿元，债权类273亿元，占到了当年不动产投资的20%。2022年中国平安清仓了原先持有的旭辉7.91%股权，同时计提减值准备7.77亿；此外华夏幸福所持净额继续从36.21亿下降至25.22亿。

  与此同时，中国平安于不动产投资中的物权投资的规模及占比均在快速攀升。平安年报中的物权类投资主要指的是直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

  2023年上半年中国平安于不动产投资余额中物权投资达1583亿元，较年初增长34%，在不动产投资中占比76%，较年初大幅增长18个百分点。对此，在此前的中期业绩会中，平安表示“不动产的物权部分，集中于一线城市，会计处理上是成本法记账，隐含的市场价值非常大，同时风险可控。”“现在不动产领域布局的主要方向是租赁住房，这样的长期租赁现金流，符合中国平安负债需求。”

  据悉2023年上半年，中国平安的投资性房地产净额1207.99亿元，较年初增长5%；投资性房地产租金收入32.10亿元，同比增长2%；而2022年中国平安的投资性房地产净额更是同比增长33%；租金收入同比增长34%。

  整体来看，险资作为市场中不可忽视的一支投资力量，在地产行业利润空间收窄的大背景下，减持地产股似乎已成为了某种必然；同时险资的投资偏好已转向了核心城市的优质不动产项目。此前10月监管层同意首批5家险资入局公募REITs，可以预见的是，未来险资与地产之间的关联非但不会远离，而将是更为紧密。