今年二季度，全国房地产市场进入到“持续巩固稳定态势”的关键期，各地要重视维护各市场稳中向好的发展态势。其中二手房市场的交易态势为各地楼市的晴雨表，二手房行情积极向好的发展非常关键。在此类领域中，二手房房源作为交易的核心要素和基础要素，对其做好维护工作就显得很重要，因其影响交易成败与客户满意度。本报告从房源维护的角度出发，对相关工作机制进行分析，并提出相关优化方向。

  一、房源维护的概念

  房源维护是指在房地产经纪业务中，对所掌握的房源信息进行持续更新、完善和管理的过程。其目的是确保房源信息的准确性、完整性和时效性，提高房源的吸引力和成交率，同时提升客户满意度和经纪人的专业形象。这里通过表格对“三性”进行分析。

  二、房源维护的体系

  房源维护体系是一个综合性系统，其涵盖多个方面的工作。我们根据实践和中介机构的相关情况，总结认为房源维护应包括以下几个关键环节。

  1.备件录入。备件录入是房源维护的基础工作之一，要求经纪人及时、准确地录入房源相关的各类备件信息，如房产证、身份证、委托书等。这些备件信息是验证房源真实性和合法性的重要依据，亦是房源开拓中的首要工作，并成为后续交易流程中必不可少的基础资料。

  2.实勘维护。实勘维护是指对房源进行实地勘察，了解房屋的实际情况，包括房屋的户型、面积、装修情况、周边配套、降噪隔音设施、网络通信等。通过实勘，经纪人可以获取最真实的房源信息，为客户提供更准确的咨询服务和情绪价值，同时也能及时发现房源的潜在问题并进行沟通与处理。

  3.重点字段完善。重点字段是指房源信息中一些关键数据项，如价格、面积、楼层、朝向等。这些字段直接影响客户对房源的判断和选择，因此需要经纪人认真填写和及时更新，确保信息的准确性和完整性。这里需要重点说明的是，随着《住房项目规范》的落地和各地老旧小区改造工作的推进，二手房房源的重点字段也会发生变化，这也要求各中介机构或平台关注此类信息，动态理解重点字段的内涵，挖掘“重中之重”。

  4.跟进记录。跟进记录是经纪人与业主或客户沟通的记录，包括电话沟通、面谈、短信等多种形式的交流内容。通过跟进记录，经纪人可以了解业主的最新需求和意向，及时调整房源维护策略，同时也能为客户提供更贴心的服务。

  5.房评撰写。房评是对房源的详细描述和评价，包括房屋的优点、特色、周边配套、交通情况等。一份优质的房评可以吸引更多客户的关注，提高房源的曝光率和成交率。需要说明的是，不同房地产周期中房源的评价内容亦会有变化，比如说市场过热和过冷时期对于价格的评价内容就应有较大差异，在这方面需要中介机构根据实际情况灵活掌握，以吻合客户需求。

  6.业主渗透。业主渗透是指经纪人与业主建立良好的沟通和信任关系，了解业主的真实想法和需求，争取业主的积极配合。通过业主渗透，经纪人可以获取更多关于房源的内部信息，同时也能提高业主对经纪服务的满意度。根据实际挂牌的情况，亦可根据业主等诉求，灵活调整房源信息等内容，更好促进房源的交易。

  7.带看与陪看。带看是指经纪人带领客户实地查看房源的过程，陪看则是指在带看过程中为客户提供专业的讲解和咨询服务。带看和陪看是房源维护的重要环节，直接影响客户对房源的直观感受和购买决策。当前随着数字化和AI技术的应用，一些基础的带看内容完全可以通过新技术高效解决，这也使得实地带看陪看过程可以更有聚焦性和高效性。

  8.房源推广。房源推广是指通过各种渠道和方式对房源进行宣传和推广，如网络平台、门店展示、社交媒体等。有效的房源推广可以扩大房源的曝光范围，吸引更多潜在客户的关注。

  9.议价沟通。议价沟通是经纪人在业主和客户之间进行价格协商的过程。经纪人需要充分了解市场行情和双方的心理价位，通过有效的沟通和协商，促成交易的达成。

  10.钥匙管理。钥匙管理是指对房源钥匙的保管和使用进行规范管理，确保钥匙的安全和便捷使用。合理的钥匙管理可以提高带看效率，同时也能保障房源的安全。从当前中介机构对于房源的把控力来看，钥匙管理是更好推进房源信息管理和促进成交的关键要点之一。缺乏钥匙管理就基本上失去了对房源的掌控。

  11.面访沟通。面访沟通是指经纪人与业主或客户进行面对面的交流和沟通，深入了解他们的需求和意见，解决他们在交易过程中遇到的问题。面访沟通可以增强双方的信任和合作，提高服务质量。

  12.房源维护评价。中介机构要定期对房源维护完成度落实评分机制。对于一些评分较差的项目，可以积极引导房东通过降价如10%幅度等方式进行，或发掘更多亮点，以增加房源信息的评价度，并增加交易的胜率。

  三、提高维护质量的建议

  要充分认识到今年二季度房源维护工作的重要性。对于中介机构而言，更是需要积极提高房源维护的质量。要立足于当前市场形势和供求关系新情况，持续做好工作，真正通过房源维护工作来促进交易工作质与效的提升。这里提出相关对策建议。

  1.制定详细的工作计划。根据房源维护的各项任务和要求，制定详细的工作计划，明确各项任务的完成时间和责任人，确保工作有序进行。总体上要在当前二手房交易向好发展超过7个月的基础上，立足二季度市场新形势，落实更精准更务实的工作目标。

  2.加强培训和学习。要立足新形势，加强此类工作领域的学习。这里需要把握两点。一是过去几个月交易的房源或是比较好的，所以市场认可程度高。随着好房源的去化，后续对于其他房源就需要不断挖掘，以增强房源亮点。二是持续和新政策对标，随着好房子和高品质住宅的入市，产品之间会产生一些差异，这个时候就更要对既有房源进行亮点挖掘，以增强产品的市场竞争力。

      3.加强与业主和客户的沟通。加强与业主和客户的沟通联系，及时了解他们的需求和意见，这是做好二手房有关工作的关键。比如说关于二手房的量价走势，目前市场的判断存在差异和分歧，这个时候中介机构就需要不断研究，以更好打动客户。同时，积极立足市场形势，让客户更明晰市场走向尤其是二季度走势，以缩短挂牌和交易时长，更好促进二手房交易行情的提振。