一、政策背景

  今年是深入落实“严控增量、优化存量、提高质量”的关键年。各地在收购闲置土地和库存商品房方面持续发力。当然从各地动作来看，更多体现在二三线城市中。6月9日，上海闵房集团发布公告，即《关于以公开收购方式筹集保障性租赁住房(阶段性房源)的公告》。此次公告说明，上海打响了“今年收购存量商品房第一枪”，意味着上海在收购库存商品房方面开始发力。相关模式和其他城市做法相似，进一步说明地方政府及国有企业积极探索去库存和多元化保障房供应模式。本报告对相关内容进行分析。

  二、收购项目概述

  1.收购主体与目的

  · 收购主体：上海闵房集团

  · 收购目的：用作保障性租赁住房，以缓解中低收入群体住房困难问题。

  · 收购特点：和其他城市相似，属于市或区一级的国有企业收购模式，也和各地今年保障房房源筹集工作有效对接。

  2.征集条件

  · 项目性质：合法合规的新建住宅商品房项目，具备现房交付条件。从目前各地操作来看，普遍是收购现房类型的库存商品房。此类模式好处是，收购过来并通过为期3-6月的房源改造，即可快速形成保租房等房源项目，加快和优化保障房房源的供给。

  · 地理位置：项目须位于闵行区南部地区（具体范围未明确，但一般是以莘庄为界，莘庄以南均可属于南部地区，主要包括吴泾、老闵行、颛桥、浦江镇鲁汇等区域）。从此类区位来看，其强调了近郊区项目。此类区域有几个重要特点。一是不属于最核心区域，即和去库存工作有较好结合；二是本身不属于极度偏远区域，即考虑到后续保障房消化内容；三是相关区位的轨交等交通配套齐全，即库存质量较高。

  · 房源规模：房源集中，单项目总建面大于7500㎡，产权合法合规。从此类规定来看，基本上符合目前各地操作模式和预期。目前各地对于库存商品房的收储，一个重要的特点就是需具有集中式管理的条件，即不会做分散式的房源管理。当然反过来看，这也有助于此类库存房源的批量消化。

  三、区域市场分析

  1.区域新房市场现状

  · 销售市场分析：去年开始上海持续放松限购政策、降低首付比例和下调房贷利率，近郊区市场的新房销售表现是不错的。当然也出现了结构性的差异。尤其是对于此次项目收购的闵行南部区域，相关监测显示，部分项目的认购情况略有降温，包括部分项目取消了摇号政策。这都说明结构性的去库存矛盾开始出现。此次收购存量商品房，本质上是在房地产市场稳中向好和供求关系优化的大环境下，区域市场的又一动作，有助于区域市场的供求关系更加均衡。

  · 区域特点：此次提及闵行南部区域，从地理板块上看很有意思。因为其中一部分区域位于黄浦江另一侧，或者说很容易误认为是属于浦东新区的，也就是浦江镇。浦江镇是上海非常集中的新房供应区域，过去几年楼市非常火爆，当然这两年稍微稳定一点。此类区域也是目前上海城中村改造的重点片区，即有比较好的潜在住房保障对象，同时地铁配套等条件也非常不错。而类似老闵行和吴泾等片区，周边有较多高校，同时地铁规划也不错。从这几个角度看，此次若是有项目纳入到被收购范围，那么相关库存房源的质量会不错，纳入保障房范围亦会有较好的市场认可程度。这里对闵行各片区的新建商品住宅库存情况列表说明，可以看出南部片区部分板块房源相对多，且去库存周期确实相对偏长。

  2.政策情况

  全国情况：自2024年起，全国多地已开始试点存量商品房“收储”工作，并在金融和财政政策上加大对“市场+保障”住房供应体系的支持力度。其中从收购资金来说，包括了自有资金、银行贷款、保障房再贷款、专项债等资金支持，应该说具有非常好的导向。同时从各地实践来看，前不久浙江省启动了专项债收购存量商品房工作，也在很大程度上说明各地工作节奏进一步加快。上海动作，意味着一线城市在解决库存结构性差异方面持续发力，成为优化供求关系的重要动作，也吻合全国总的工作要求。

  上海情况：目前超大城市的新房交易市场呈现结构性的差异。其中对于上海新房市场而言，核心区豪宅表现非常好，甚至认筹情况很火爆，包括出现了积分购房等现象。而近郊区和远郊区市场略有压力。尤其是叠加部分需求分流到二手房市场的情况，个别新盘供应密集的区域，会暂时性出现一些去库存的问题。闵行区作为上海近郊区之一，率先推进此类工作，市场意义较大。至少目前来看，这是上海今年有公开信息的首个收购库存商品房项目（过去几年徐汇区也有此类模式，但市场背景已发生重大变化），具有标杆性。

  四、收购项目意义

  1.增加保障性住房供应

  通过收购新建库存商品房项目，闵行区能够快速增加保障性住房的供应量，满足保障房有关群体的住房需求。正如近期6月9日党中央国务院发布的《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》，关于保障房等工作会持续发力，同时也会结合青年人群等落实更好的民生工作。应该说此类工作推进，将有助于保障房工作的提速和提质，真正解决闵行南部地区保障房有关工作的开展。

  2.促进供求关系平衡

  供求关系平衡是巩固房地产市场稳中向好中的另一层目标。通过收购存量商品房，将促进部分房源快速收购，有助于缓解房企库存压力和促进现金流的改善，促进房地产市场的供求关系再平衡。这种平衡关系，在今年6月份开始更为重要。尤其是考虑到房地产市场止跌回稳的向好态势持续了近8个月，通过此类工作，将更好巩固和促进房地产供求关系的平衡。