近两年房贷返点现象在房地产市场及金融领域有所增加。其既是市场秩序问题，也是不正当竞争的表现，并对购房者权益造成了较大的潜在风险。今年银行业有关部门对“反内卷”有多次表态，且今年7月30日中央政治局会议明确“依法依规治理企业无序竞争”，这都说明房贷领域要深入根治内卷乱象。本报告对房贷返点的定义与模式、政策规定、原因及风险、应对措施等进行分析，以更好关注这一乱象，促进房贷领域的有序运行。

  一、房贷返点的定义与操作模式

  1、定义

  房贷返点，是指商业银行在争夺房贷客户资源时，通过向地产中介机构或其从业人员支付一定比例佣金的方式，以促进其推荐客户办理个人住房按揭贷款的一种促销手段。该现象多存在于二手房交易中，其和车贷返点相似，都属于银行不正当获客的一种形式。

  2、操作模式

  在二手房市场中，购房者通过中介机构办理房贷，中介机构与银行合作，银行根据贷款金额的一定比例向中介支付返点。购房者通常不直接参与返点分配，但部分中介会将部分返点以现金等形式返还给购房者，以吸引客户。至于如何分配，要看中介的实际情况。举个例子，某个购房者通过某国有大行办理100万元房贷，按照0.45%的比例返还4500元。而在一手房市场上，此类房贷返点操作相对较少，主要因为需要开发商提供担保函，而多数开发商不愿提供，当然也不排除一些合作中有返点的承诺。

  3、返点比例

  根据公开案例，房贷返点的比例因地区、银行及合作中介的不同而有所差异，返点率通常在0.35%到1%之间。其中头部城商行的返点比例较高，反映出市场竞争的激烈程度。同时，房贷返点往往通过“服务费”、“咨询费”、“加急费”等名义支付，并以私下名义支付，增加了监管的难度。

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