一、引言

  今年8月份，恒大退市事件引发市场的广泛关注与讨论。作为中国房地产行业曾经的巨头之一，恒大退市令人唏嘘。其不仅反映了严重财务危机和后果，也对整个房地产行业发展具有教训意义。本报告将从恒大退市未解决的重要问题、烂尾楼业主权益保护、受影响的圈中“好友”、退市原因及对房地产行业的警示等五个方面进行深入分析。

  二、恒大退市未解决的重要问题及窟窿填补

  1、未解决的重要问题

  退市不代表清盘，也不代表企业破产。相反，退市后恒大依然要解决诸多问题，这是理解恒大问题的关键。一是当前其债务风险处置缓慢。恒大退市背后，是其庞大的债务体系未能得到有效解决。债务问题不仅涉及金融机构，还牵连到供应链上下游企业，也影响日常经营和保交房。退市恰是警示恒大管理层，其债务处置速度缓慢导致了风险持续累积。二是恒大暴雷事件依然有潜在的风险传导可能。恒大债务问题引发的金融风险极高，且市场关注度很大。一旦处理不当，可能引发区域性的金融风险，甚至影响整个房地产体系的稳定。三是进一步说明企业治理不达标。退市本身就说明复牌的基础不扎实，也说明企业经营缺乏透明度。恒大在治理结构和信息披露方面存在诸多问题，退市并未从根本上解决这些问题。而且恒大业务板块较多，包括物业和汽车等板块，这都会对此类板块产生拖累。

  2、窟窿填补难度

  恒大的问题，本质上是微弱的现金流和庞大的债务规模之间的矛盾问题。一是债务规模庞大。据公开信息，恒大的债务规模高达数万亿人民币，如此庞大的债务窟窿，短期内难以通过常规手段填补。尤其是考虑到恒大目前销售业绩处于非常低的规模，即形成了断崖式的下跌，这对于恒大债务处置自然增大了难度。二是资产处置困难。虽然恒大持有的大量土地和项目资产，但因市场环境和政策限制，处置难度较大，且已经形成了“烫手山芋”的印象，目前难以快速变现以偿还债务。三是市场信心缺失。退市事件进一步打击了市场对恒大的信心。投资者和债权人更加谨慎，融资难度加大，进一步限制了窟窿填补的可能性。反过来也会影响其新房等项目的销售，自然是需要关注的新风险问题。

  三、买了烂尾楼的业主怎么办

  1、权益保护现状

  虽然恒大退市是资本市场的操作，且目前港交所退市的企业也不止恒大一家。但是房企的退市和其他企业退市有本质的区别，尤其是考虑到房企已经预售了一些新房项目。所以对于业主权益的保护工作非常重要。我们需要说明，最近三年保交房政策积极推进，各级政府已出台多项政策，要求恒大等房企确保烂尾楼项目复工复产，保障购房者合法权益。且通过白名单制度落实了较好的资金覆盖，所以对于认购恒大楼盘的购房者而言，不用过多担心，既有的保交房工作在持续和照常推进。实际上各地已经把恒大列为最重要的监测对象，所以保交房工作会更加用心。

  2、潜在风险提示

  结合恒大退市的因素，也需要看到保交房会面临一些新的问题。比如说执行难度大。尽管有实实在在的政策支持，但实际执行过程中仍存在诸多困难，如资金短缺、施工队伍不稳定等，尤其是结合债务纠纷等问题，这会使得此类问题更加难以解决。加之业主在获取项目进展信息方面处于劣势，难以有效监督开发商的行为。我们认为，若在实践过程中确实存在表里不一的保交房模式，那么也要建议通过法律途径维权或曝光。业主可通过法律途径，要求开发商履行合同义务，或追究其违约责任，以维护自身权益。

  四、恒大坑了哪些圈中“好友”

  1、金融机构

  最为典型的自然是银行与信托公司。恒大的大量债务涉及银行和信托公司，退市导致这些机构面临巨大的坏账风险。同样的，恒大的债券投资者，包括众多机构投资者和个人投资者，均遭受了重大损失。此类问题的严重性在于，一些金融机构若是坏账增多，则容易产生金融风险问题。另外，又如中小股东，恒大的股价暴跌和退市将使得其遭受巨大损失。

  2、供应链企业

  建筑商与材料供应商也明显“被坑”了。恒大的项目停滞导致大量建筑商和材料供应商无法收回款项，经营陷入困境。从最近两年建筑和建材企业的表现来看，一些企业处于破产的状况，很大一部分就是和恒大有业务来往。包括中介机构等，都会受恒大的影响，进而使得金融风险问题扩大。

  五、恒大为什么会走到退市这一步

  1、高速扩张与债务累积

  从其自身原因来说，盲目扩张是最大的祸因。恒大在过去的高速发展期，盲目扩张销售规模和土地储备，导致债务规模急剧上升。动辄提出几千亿的销售规模，甚至是万亿的销售规模，显然战略路线已经“过热”，在市场剧烈调整的情况下，自然面临较大的经营风险和金融风险。尤其是叠加融资成本高企的因素，这更会使得其财务压力巨大。在市场下行周期中，此类财务成本的有关风险会明显放大。

  2、治理结构与透明度问题

  “大而不倒”的模式，也会使得恒大过于自傲，进而使得治理结构等方面面临混乱等问题。一是治理结构混乱。恒大内部治理结构存在缺陷，决策过程不透明，导致风险累积。二是信息披露不充分。恒大在信息披露方面存在不足，市场对其真实财务状况了解有限，加剧了市场恐慌。实际情况是，过去几年媒体层面也有对恒大的问题进行批评，但很显然，一些具有积极参考价值的批评意见被“404”了，即在公开网络上被删除了。

  六、恒大退市对房地产行业的警示

  1、规范企业经营制度

  各类企业的经营管理好坏，本质就是看是否建立了科学的企业治理模式。建议后续要建立健全治理结构，以提高决策透明度和科学性。同时对于上市企业来说，更是需要加强信息披露。唯有充分披露财务信息，才能增强市场信心。关于这方面，建议后续对于房企的一些负面舆情，要明确一些基本规范。对于动辄“删帖”的一些操作，必要时候要严查背后的幕后管理部门，防范为部分大房企“开绿灯”或设置挡箭牌。

  2、改革房地产金融制度

  恒大的问题，本质就是一个融资的问题，而非产品问题。因为从产品来说，恒大的部分项目做得确实是不错的，但更多是金融工作没有做到位。有一点是必须加快改革的，预售制度下的负债规模和合理比例应如何确定，这是当前需要明确的。同时对于预售资金的监管需要严格。当然考虑到当前房企的资金压力，此类改革要谨慎，不可以一步到位，但可以积极探索。

  恒大的问题，还有一个很特殊的问题，就是和金融机构有比较近的关系。过去几年关于房企投资券商、银行等消息很多，所以和金融机构走得过近，也容易产生较大的问题，这也就要求后续房企在多元化业务方面，需要设立红线。

  3、促进市场止跌回稳

  当前国务院全体会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳。唯有市场向好发展，很多问题解决才不会复杂，否则对于债务在内的一系列问题都会比较难以解决。各地下半年要持续推进城中村改造等工作，尤其是结合房票等工作进行。也建议积极盘活小户型或老破小二手房，此类房源若不盘活，市场机制难以畅通。要对此类房屋的盘活落实更加清晰和明确的机制，并带动整个市场的向好发展。唯有这样才能促进房企各类问题的有效解决。