楼市已告别全面同涨同跌的阶段，市场分层特征持续深化。各总价段房源行情走势不再同步，而是依托需求属性、资产定位差异，走出三条相对独立的行情曲线。深圳贝壳研究院监测数据显示，7月二手房各梯队价格表现分化：500万以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500-1000万改善房源价格微涨0.1%，1000万以上高端房源环比上涨5.7%。

  刚需市场：窄幅震荡，底部修复

  据深圳贝壳研究院监测，7月500万以内二手房成交均价为38798元/㎡，环比下跌1.3%，同比下跌3.2%。该总价段是深圳二手房流通最稳定的基本盘，支撑力量来自持续稳定的首置自住需求，客群以年轻通勤、婚房及学位刚需为主，购房诉求集中在满足基础居住、控制月供压力，投资增值诉求偏弱，今年整体维持窄幅震荡修复态势。

数据来源：深圳贝壳研究院

  改善市场：政策带动，小幅回暖

  据深圳贝壳研究院监测，7月500-1000万二手房成交均价为60816元/㎡，环比上涨0.1%，同比上涨2.8%。从近一年价格走势来看，改善房源价格波动显著大于刚需房源，行情高度绑定政策周期。去年905限购放宽政策落地后，置换需求集中释放带动价格阶段性冲高；政策红利消退后行情逐步回调，近一年整体走出冲高回落、温和修复的走势。

数据来源：深圳贝壳研究院

  高端市场：动能释放，稳步抬升

  据深圳贝壳研究院监测，7月1000万以上二手房成交均价为101504元/㎡，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%。千万级房源单月成交样本偏少，月度均价容易出现阶段性波动，但拉长周期看整体上行趋势清晰。尤其是“429新政”放宽核心区购房门槛后，行情上行节奏进一步明朗：一方面本地高净值家庭置换需求持续释放，另一方面外地资产配置客群入场增加，南山、福田核心区域高端物业成交持续升温，带动价格连续两月稳步抬升。

数据来源：深圳贝壳研究院

数据说明：2026年7月数据统计周期为7月1日至29日，非全月口径。