一、总体现状：进入调整末端，K型复苏格局确立

  2026年上半年，中国房地产市场延续了2025年深度调整后的筑底修复进程，正进入本轮楼市调整的末端，即自2021年5月以来下行调整的收尾阶段。整体呈现“总量收缩趋缓、结构分化加剧、点状式复苏”的核心特征。新房市场在供给端主动收缩与需求端修复的双重作用下，虽仍处于历史偏低位水平，但降幅较上年同期明显收窄。同时，市场呈现出结构性分化，并伴有点状式复苏的态势。典型表现是一线城市中二手房市场显著优于新房，成交量保持同比正增长，这在一定程度上提振了市场信心。

  二、政策环境：政策效果明显好于前两年

  上半年政策端总体上与2023年以来的政策思路一致，主要是对过热时期偏严政策的进一步放松，尤其集中于一线城市的限购政策。同时，“房价调整”和“政策消化”持续互动。随着房价的深度调整，政策的效应释放更为明显，购房预期有所转好，客观上推动了政策效果的进一步显现。

  当前顶层明确提出“加快修复居民资产负债表”，这充分说明稳房价的重要性，也要求各地进一步稳定房地产市场。从上半年各地增量政策看，公积金进一步支持住房消费、购房补贴等措施密集落地。而从政策重心的变化来看，除增量市场外，针对存量市场的支持政策也在增多，典型表现为危旧房、二手房等方面的各类支持政策持续增加。

  三、城市表现：一线城市率先走出底部区间

  从城市能级来看，一线城市已率先走出底部区间，二季度新房销售同比实现正增长，表明其在调整中较早出现止跌回升的势头；核心二线城市紧随其后进入筑底阶段，但恢复节奏不一，部分调整较深的城市表现较为积极，如南京、厦门等；三四线城市仍面临需求疲软的问题，但部分百强县与一二线城市同步呈现复苏态势，如昆山等。总体而言，今年上半年中国房地产市场正从“政策托底”向“内生修复”过渡，但全面企稳的基础仍需巩固。

  四、新房市场：更聚焦于支付可负担的好项目

  上半年新房市场交易热度略升温，但主要集中在支付能力可承受的优质项目上，也就是总价可承受的房源销售情况较为理想。这既延续了传统逻辑，如地段较好、配套较完善等，也体现出价格总价不高、与购房者支付能力相匹配的特点。叠加公积金等政策的支持，实际交易中新房市场过度加杠杆的操作较少，整体趋于保守。此外，从户型结构来看，市场仍存在一定分歧：一方面，部分中大户型的成交表现不错；另一方面，一些中小户型项目也同样销售良好。这反映出当前新房市场在户型偏好上仍存在一定分化。在库存方面，总体来看，库存呈现下降趋势，出清周期有所改善，但对比历史数据仍处于偏高水平，因此尚未完全走出去库存的过程。

  五、二手房市场：交易活跃度上了新台阶

  二手房市场是上半年房地产市场最大的亮点。重点城市二手房成交量同比实现正增长，部分城市涨幅可观，市场活跃度处于近年来（如2017年以来）同期较好水平。从月度走势看，二手房成交热度在上半年始终保持相对稳定，二季度末虽有正常波动，但整体并未出现明显回落，韧性显著强于新房市场。究其原因，逻辑较为清晰：近三年的限购政策放松，产生了积极影响；叠加二手房价格调整后，认购性价比提升，吸引了较多需求入市。总体来看，上半年二手房交易迈上了新台阶。在此过程中，市场对二手房价格的预期明显改善，未再出现过去房价下跌带来的恐慌情绪，整体信心有所回升。这对买卖双方均产生了一定影响，尤其是房东挂牌的焦虑心态明显减少。从实际市场情况看，二手房挂牌量较历史高位已下降约20%。

  六、土地市场：缩量提质下投资心态总体谨慎

  上半年土地市场呈现“缩量提质”态势。从供应端来看，总体供地量较去年同期下降约20%；从成交端来看，跌幅相对更大。但从实际观察来看，部分地区地价有所拉升，说明核心区域出让的地块更多以优质地块为主，部分地块溢价率竞争较为激烈，反映出核心地块仍具备积极表现。在拿地企业方面，实际观察中仍以全国性大型央国企、全国性民营企业以及地方性国有企业为主。总体来看，土地市场整体偏谨慎，这是当前市场面临的主要问题。从拿地逻辑来看，主要依据各地的人口流动、产业支撑等因素进行判断。尤其是一些板块土地断供较多，近两年供地较少，因此增加了小地块的供应。从实际交易过程来看，整体交易情况尚可。但客观说，优质土地在全国市场中的占比仍然偏低。

  七、价格走势：由跌转涨的城市数量略有增加

  价格端是上半年最值得关注的积极变化之一。从全国70个大中城市的房价数据来看，最大的变化在于价格走势曲线已从相对较低的水平逐步回升。尽管目前仍处于负增长或下跌区间，但方向已有所改善。具体来看，统计层面看，部分重点城市的新房价格已开始出现上涨，而二手房仍处于下跌过程中，但整体趋势将跟随新房市场调整。在这一过程中，房价环比上涨的城市数量有所增加，约20%的城市在统计层面已出现房价上涨。当然，实际观察中也会看到一些价格下降的情况，尤其是部分地区通过佣金返佣等方式变相降价，这也反映出地方去库存的压力仍然较大。

  八、问题风险：企稳的基础还需要巩固

  一是市场全面企稳的基础尚不牢固。当前回暖呈现高度结构性特征，主要集中在一线和少量核心二线城市。即便在这些核心城市，销售活跃也主要体现在优质地段的二手房和总价适中的新房，而其他领域仍存在局部性的去库存问题，即所谓的“K型”分化。其中，处于上升端的比重最多不超过20%，而下降端则占80%。因此，即便在大城市，市场回稳的基础也并不牢固，或者说并不全面。

  二是新房与二手房之间形成了一定的竞争替代关系，源于需求不足的问题。二手房价格调整更为充分，对价格敏感的购房需求形成了分流，使得新房市场持续面临来自二手房的竞争压力。在此过程中，通过出售二手房来置换新房的需求量相对较少。造成这一现象的原因有多种：一方面，部分二手房出售后存在价格亏损，削弱了换购新房的动力；另一方面，一些购房者希望等待价格真正企稳后再出手，或期待未来有更高性价比的新房项目推出。因此，受多种因素影响，当前二手房向新房的转化率仍然偏低。

  三是房企投资意愿仍然偏弱。尽管销售端出现边际改善，但开发企业在拿地和开工方面仍保持高度谨慎，投资端的恢复明显滞后于销售端，可能影响中期市场供给。尤其是从实际情况来看，今年拿地的企业数量明显少于去年，且企业在拿地时更加趋于保守，对总价较高的地块较为抗拒，更倾向于选择总价可控的项目。因此，部分地区土地投资市场仍以零溢价成交为主。

  四是居民收入预期和消费信心仍有待修复。宏观经济环境的不确定性、居民部门收入预期的不稳定性等因素，仍在一定程度上制约着住房需求的释放。尤其是在购房方面，加杠杆买房的数量较少，很多人并未充分用好15%的首付比例政策。更多情况下，居民在既有储蓄资金和公积金支持之外，购房行为相对保守。这是当前一个较为突出的问题，也意味着加杠杆方面较为谨慎，这与收入状况等多方面因素密切相关。

  九、后市展望：止跌有希望，回稳需加力

  展望下半年，房地产市场有望延续结构性修复态势。止跌回稳虽有希望，但仍需持续发力，且离不开稳定的政策支持和其他方面的有效配合。总体判断，下半年房地产市场大概率还将进一步调整。建议重点关注各地的新房销售数据，因为二手房数据较难反映市场自身的调整情况，其表现与政策释放更为密切。因此，更多应通过新房交易情况来判断市场走势，这一点十分关键。

  从积极因素来看，政策端持续发力为市场提供了底部支撑。由于市场已经经历了较长时间（长达5年）的调整，目前正逐步进入一个能够自我修复的阶段，因此市场与政策之间的互动关系更加明显。尤其是在供求关系方面，当前库存规模已明显小于以往，供求关系的进一步改善已具备较好的市场基础。此外，在价格预期方面，总体来看已明显好转，不再像此前那样出现持续下跌的恐慌情绪。

  从制约因素来看，下半年通常是传统销售淡季与旺季交替的节奏。七八月仍面临季节性压力，而“金九银十”的表现将是观察市场成色的重要窗口。比如当前7月份，有中介反馈，市场客户量相比今年上半年有所减少，这其中固然有天气因素的影响。但需要注意的是，此前政策效应所带来的潜在需求，现在是否还能跟得上，这也是一个值得关注的问题。反过来，这也要求各地进一步挖掘潜在需求，更好地为楼市的活跃提供支撑。

上海易居房地产研究院副院长 严跃