9月15日，国家统计局发布2026年1-8月全国房地产开发投资与销售数据。总体来看，房地产相关指标仍处于深度调整过程中，但有几点是积极的。从供给端看，库存出清在进一步加速，供求关系进一步改善；从需求端来看，随着房价逐步企稳，商品房销售额指标明显在持续改善。此外，此次统计局首次公布二手房的交易数据，其保持正增长态势，进一步说明当前在存量市场下，房地产交易结构发生重大变化。

  总的来讲，金九银十阶段重点城市的优质项目销售不错，进一步带动了购房者市场信心。但另一方面，房地产三项新制度出台，部分企业对后续土地购置和投资产生畏惧心理，客观上要求各地科学解读政策和落实配套制度，在引导市场预期的过程中，要按照稳妥有序、先立后破的原则推进房地产开发融资和销售等工作的改革。

  1、开发投资

  1-8月份，全国房地产开发投资额同比增速为-19.9%。房地产开发投资额指标跌幅比较大，很重要的原因是拿地企业数量明显偏少。但我们也要从几个积极角度来看。第一，从市场结构来讲，城市更新背后带来存量盘活新机会，理解房地产开发投资需要从增量和存量关系角度进行。第二，近期房地产开发融资与销售制度出台以后，投资端面临压力。不过梳理最近广东江门、广州南沙，以及福建厦门、泉州等几个例子，总的来讲，整个土地供应方面还是以支持、优惠为导向。从实际过程看，现房新项目在所有供地中的占比不会太高，预计不会超过10%，所以房企不用过多担心，尤其是开发贷会有紧密结合。从去年以来的房地产开发投资工作来看，尤其是在好房子项目入市的背景下，全国总的结构性改革方向是正确的，好产品在市场上的认可程度也是比较高的。

  2、新开工

  1-8月份，全国房地产新开工面积同比增速为-24.8%，该指标跌幅相对较大，反映出市场仍在深度调整。开发投资指标与房地产开发投资指标基本同步，因此跌幅也较大。在实际过程中，包括最近推进的房地产三项制度，很多企业对开发投资和新开工提出了一些中肯建议。例如，更好落实“拿地即开工”，在开工中积极引入银行保函制度来替换沉淀或垫付资金；有些地方鼓励在推进现房时积极减轻中间的税费成本；也包括希望在开发过程中开发贷要积极配合，以及楼栋建到一定标准时能够有比较优惠的销售政策。总的来说，各地开发环境也在进一步优化中。

  3、竣工

  1-8月份，全国房屋竣工面积同比增速为-23.7%，该指标仍处于调整过程中。竣工指标出现负增长，与这几年房地产开发投资指标的深度调整有关，因此不必过度担忧。总体来看，随着房地产三项制度的推进，尤其是现房制度、主办银行制和项目公司制的推进，资金后续分批管理将更加到位，对房屋竣工方面也会提出更高要求。此次三项制度中还提到了一些改革措施，比如房屋竣工备案以后，才会开始发放银行贷款，这也减轻了购房者相应的还贷压力和顾虑。而且现在已经有些新房项目提出：可以先认购，待后续两年左右银行贷款真正批下来才开始还贷。这也从实践中减轻了购房者的压力。总的来说，房屋竣工背后，其实也体现了对购房者权益的更好保护。

  4、商品房销售

  1-8月份，全国商品房销售面积同比增速为-12.1%，该指标仍处于调整过程中。销售指标也与部分需求分流到二手房交易市场有关。如果具体看新房销售，其实也有一些亮点。首先，如最近“金九银十”期间，很多新房项目，在有些地方卖得还不错。主要原因是去年住宅项目规范落地以来，这些好房子项目逐渐入市，产品力提升，购房者认可程度比较高。这和得房率比较高、小区的配套设施也不错等都有直接关联。另外，现在认购二手房和新房方面都有宽裕的选择空间，尤其是在购房信贷政策比较宽松的情况下，有些购房者也会从买二手房转向买新房。另外，新房销售背后有一个很重要的逻辑，就是总价要适中。总价过高的项目去化压力比较大，而总价比较合适的项目表现还是不错的。甚至像有些地方开盘后还能出现日光盘，或者去化率达到75%的积极态势。

  5、待售面积

  今年8月，待售面积指标（即库存指标）继续保持出清趋势，同比下跌1.1%，这已是该指标连续第六个月出现同比下降。待售面积跟供地量走势一致，逻辑上相通。另外近期部分企业反馈的问题：有些地方，比如广东江门，要推进现房销售。但由于市面上很多项目已经是现房了，所以没必要过度推现房。这反映了企业的顾虑，也侧面反映出在实际推进现房制度的过程中，可以重点关注周边房源供应量。如果周边房源确实已经比较多，那就不必刻意去推现房；如果周边项目比较少，而且未来预计市场需求也会拉起来，那此时逐渐推动现房项目，或者说现房和期房进行结合，则会更加务实。

  6、二手房销售

  此次国家统计局首次公布二手房交易网签面积这一指标，其中有几个很重要的含义。第一，充分说明在观察当前房屋交易时，要将增量市场与存量市场结合起来。尤其要把二手房交易市场作为住房消费中一个较大的子市场进行分析。第二，从二手房交易的规模来看，达到了54923万平方米，绝对量比较高。而且对比新房项目，二手房交易已经超过新房交易面积，两者比例达到1.1（二手房面积/新房面积）。因此，二手房实际上已占据主导地位，在存量房时代下要求各地需重视二手房背后的配套政策和支持政策。第三，二手房1-8月份同比正增长，增幅为10.6%，说明当前二手房数据保持积极活跃的态势。随着二手房交易的活跃，下一步要更好地促进房屋置换需求释放，更好带动置换链条的顺畅。

  7、到位资金

  1-8月份，全国房企到位资金同比增速为-21.0%，降幅有所扩大，反映出部分房企在资金端仍面临一定风险或压力。当然我们了解到，当前企业在资金方面也有一些积极变化。第一，随着房地产三项制度落地，后续资金使用将更加规范。理解当前改革，需要从资金规范的角度出发，其中也会涉及一些配套政策，比如开发贷支持的力度有望进一步加大，资金管理和使用模式也将进一步优化。第二，企业也应注意到，当前正经历增量市场向存量市场的转变，传统增量市场与存量市场背后的模式和资金来源都有所不同，这就要求积极调整相关策略。此外，从今年整体情况看，部分企业在债务化解方面呈现积极表现，这与资产处置等也有一定关系。因此，从资金层面能看出，一些企业已经在采取积极动作。当然总体而言，资金的改善最终仍要跟新房销售挂钩，这是最直接的，即需进一步促进金九银十新房销售市场的活跃。

  8、商品房销售均价

  1-8月份，全国商品房销售均价为9517元/平方米，同比涨幅为-0.9%。该指标已连续六个月呈现收窄态势，这是一个积极信号。该指标对销售额的影响非常积极。或者说当前销售额指标持续改善，与房价企稳之间存在积极的相互作用。另外，房价企稳对企业整体利润数据以及其他一些指标也有改善作用。总的来说，与全国70个大中城市房价指数分析一样，房价下跌空间有限，也进一步促进了市场预期的转好。

  9、市场趋势和策略

  今年前8个月，楼市的一些指标仍处在深度调整过程中。因此，从稳定房地产市场和止跌回稳的角度来看，各地工作还不能松懈。另外，在此次数据的发布过程中，我国已经在逐渐落实房地产开发、融资和销售三项新制度。这项工作总体上是按照稳妥有序的方向推进。市场上也应把握好口径，有序地从房企资金可承受能力、市场对产品的需求以及其他角度进行考量。但总的来讲，从近期情况看，各地推的一些现房用地，将围绕容积率比较低、地价成本可控，或者说开发压力不会太大的角度进行，即能够平稳有序地过渡，有力促进房地产开发、融资、销售等工作有序推进。建议各地要结合金九银十的一些市场积极点，促进需求释放，从销售端改变企业的资金状况和促进销售工作。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进