2026年10月12日，北京市规划和自然资源委员会正式发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，首次从市级政策层面为“抬板设计”确立了制度框架。该政策将抬板设计定义为通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪及公共活动空间的住宅建筑形式，旨在持续推进“好房子”建设，进一步延伸打造“好小区”“好社区”。政策的出台标志着北京住宅开发模式从传统的平面布局向立体分层、空间复合利用的方向实质性转变，对于后续居住用地的规划条件设定、产品设计逻辑以及土地出让金核算均将产生直接影响。

  一、政策核心要点：适用范围、技术规则与优先导向

  政策对抬板设计的适用条件作出了明确界定。拟通过“招拍挂”方式出让、层数在七层及以上的居住用地可以采用抬板设计，七层以下的小区因配套设施规模相对较少，常规模式即可满足需求，故不纳入适用范围。这一门槛的设定逻辑在于，七层及以上小区人口规模较大、公共服务配套需求达到一定规模，通过抬板设计可整合统筹各类服务配套设施功能集中布局，提升土地和空间资源的使用效率。在优先导向上，政策鼓励三类居住用地率先开展抬板设计，其适用逻辑与差异化优势如下表所示。

  在技术指标规则方面，政策作出了两项对开发决策具有实质性影响的安排。其一，抬板高度（含板上覆土）原则上不超过8米，抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入容积率，在经济技术指标表中单列。其二，抬板架空层鼓励开展功能复合利用，可设置停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等除居住功能以外的空间，实现与抬板平台以上居住功能的垂直混合。在消防安全层面，政策明确消防车需可驶入抬板平台，消防高度从消防车登高操作场地起计算。这意味着尽管抬板平台作为室外地坪使用，但消防审验标准并未因此放宽，开发主体在方案设计阶段须将消防车道荷载与登高场地的结构可行性纳入前置考量。

  二、政策的市场影响评估：产品竞争逻辑与土地价值传导

  抬板社区政策对北京新房市场的产品竞争格局将产生结构性影响，这一判断已在首批落地项目中得到初步验证。2026年8月28日，华润万泉寺与保利太平桥两个项目同日取得建设工程规划许可证，成为北京首批规模化落地的抬板社区，均位于二环至三环之间的核心地段。两个项目虽然都采用了全抬板设计，但在产品定位和客群覆盖上形成了差异化路径：华润万泉寺项目规划11栋住宅、约500套房源，面积段130至260平方米，主打180和260平方米终极改善大平层，市场预估售价突破10万元/平方米；保利太平桥项目规划9栋7至18层洋房与小高层、约450套房源，面积段120至180平方米全四居，预估售价在9万元/平方米左右。

  从市场背景来看，这一政策出台的时机与当前北京房地产市场的结构性特征密切相关。今年北京土地市场呈现“缩量提质、底价主导”的特征，企业投资更趋审慎。在这一背景下，抬板设计通过“板下空间不计容”的规则安排，为开发主体提供了一条技术路径：在不额外增加计容建筑面积的前提下，显著提升产品差异化和公共空间品质。对于核心区的高总价项目而言，这一产品力的提升有助于在改善型客群中建立差异化竞争优势；对于轨道“微中心”和滨水沿线地块，抬板设计则可能成为释放地块潜在价值的重要工具，进而影响后续供地环节的规划条件设定与市场预期。

  三、市场影响和启示

  政策从发布到规模化落地之间，仍存在若干需要跟踪的不确定因素。比如说，各区可结合居住用地的具体情况进行实地分析与科学研判，因地制宜确定是否采用抬板设计，这意味着各区在规划审批层面的执行尺度和研判标准可能存在差异，开发主体在拿地阶段需对属地审批倾向进行前置摸底。

  当然，北京关于抬板社区的政策以及相应的规划指标要求，充分说明自去年《住宅项目规范》落地以来，各地今年确实还有一些新的动作。尤其是此前在推进抬板社区的过程中，已经积累了一些案例和经验，为各地制度完善提供了很好的基础。从逻辑上讲，抬板设计对低密度项目的影响其实相对较小，因为主要强调的是7层以上的楼盘。因此，对其他高层项目可能需要更加关注，尤其是结合现房销售制度的相关标准，对项目的工期、投资内容等进行适当调整。总体来看，后续在此类领域的拿地以及开发环节也会有一定支持。同时，抬板住宅项目的市场认可程度较高，客观上也使企业的销售预期变得更好。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进