本篇研究的重点城市共30座：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波（含慈溪市、余姚市）、南京、苏州、常州、无锡、徐州（含邳州市、新沂市）、福州、厦门、佛山、东莞、合肥、郑州、武汉、长沙（含浏阳市、宁乡市）、济南、青岛（含胶州等 3市）、南宁、兰州、成都（含都江堰等 5 市）、西安、海口、长春（含公主岭市）、大连。

  01 商品住宅供应环比小幅回落，同比降幅收窄

  2026年三季度，监测的30座重点城市商品住宅新增供应面积2279.36万平方米，较上季度减少4.5%，较去年同期减少18.9%。其中一线城市供应总面积472.72万平方米，较上季度增加7.3%，较去年同期减少11.2%；二、三线城市供应总量1806.64万平方米，较上季度减少7.1%，较去年同期减少20.7%。季度内7月、8月供应量分别为549.56万和516.98万平方米，同比分别减少28.4%和26.4%；9月升至1212.82万平方米，占全季供应量的53.2%，同比降幅收窄至9.5%，但单月放量未能扭转全季度收缩态势。

  三季度重点城市供应仍处于近年低位，但同比降幅较二季度收窄，说明在土地成交持续缩量、新开工面积深度下降的约束下，供应贴近“底部平台”。结构上，一线城市表现明显好于二、三线城市，房企推盘资源正加速向去化确定性高的核心城市集中。9月单月供应放量既有“金九”常规推盘节奏，也有预售门槛提高、现房销售扩围预期下的抢推因素，但同比仍减少9.5%，仍难以对冲土地与开工端的收缩。随着销售制度改革的落地，供应节奏将由“期房预售、快周转”转向“竣工交付后入市”，新增供应的入市时点将进一步后移，短期供应规模大概率在低位徘徊，供应结构则继续向改善型、核心地段产品倾斜。

  具体城市来看，三季度成都供应量明显高于其他城市，为226.38万平方米，武汉、西安、广州、天津、北京、上海在107万—197万平方米之间，长沙、杭州、深圳也位于供应前十。与上季度相比，13座城市供应量增加，无锡、宁波分别增长100.8%和91.6%，东莞、北京涨幅在五成以上；17座城市减少，郑州、重庆、青岛、海口跌幅超过45%，其中郑州减少65.3%。与去年同期相比，仅武汉、福州、南京、苏州、北京、厦门6座城市供应量增加，武汉以46.1%的涨幅居首；24座城市减少，郑州、海口、兰州、长春、济南跌幅均超过五成。

  02 商品住宅成交环比明显回落，一线城市同比保持增长

  2026年三季度，监测的30座重点城市商品住宅成交面积总量2409.18万平方米，较上季度减少25.0%，较去年同期减少7.4%。其中一线城市成交总量515.92万平方米，较上季度减少20.1%，较去年同期增加9.8%；二、三线城市成交总量1893.26万平方米，较上季度减少26.3%，较去年同期减少11.2%。季度内7月同比增长2.1%，8月、9月同比转为减少，降幅扩大至15.6%。

  三季度重点城市成交呈现“环比深度回落、同比小幅下降、能级分化加剧”的特征，市场并未延续二季度的修复势头。环比减少主要源于三方面：一是二季度在政策集中释放与“小阳春”惯性下形成的高基数；二是7—8月为传统淡季，高温天气与推盘放缓叠加；三是前期政策效应边际递减，购房者观望情绪回升。9月成交环比回升12.7%，未能扭转整体市场形势，政策脉冲的持续期在缩短。四季度在低基数与购房贷款贴息政策落地的双重支撑下，成交同比降幅有望收窄，但需求修复仍取决于收入预期改善，全年成交规模负增长格局难以改变。

  具体城市来看，三季度成都、天津、广州成交量相对领先，均超过150万平方米；成交面积前十的还有西安、武汉、上海、北京、青岛、深圳、杭州，面积在92万—147万平方米之间。与上季度相比，仅福州、长春成交量增加，其余28座城市均环比减少，长沙、杭州、济南跌幅在四到五成区间。与去年同期相比，13座城市成交量增加，福州以64.7%的涨幅居首，深圳、苏州涨幅超过两成；17座城市减少，长沙减少46.4%，跌幅居首，济南、海口、杭州等8座城市跌幅在两到三成之间。

  03 库存小幅回落，多数城市消化周期继续拉长

  9月末，监测的重点城市中，成都商品住宅库存高于其他城市，为2408万平方米；合肥库存面积最小，为229万平方米。与去年同期相比，8座城市库存增加，东莞以30.2%涨幅居前；兰州持平；21座城市库存减少，长春、郑州去化相对明显，同比分别减少28.8%和24.3%，常州、宁波、南宁、合肥、天津、无锡跌幅在10%—17%之间。

  消化周期上，杭州、合肥2座城市低于18个月；25座城市在18—36个月之间；珠海、东莞、兰州3座城市超过36个月。一线城市中上海消化周期最短，为18.2个月，北京最长，为30.1个月。与去年同期相比，28座城市消化周期拉长，成都由18.2个月升至35.0个月、同比增长92.3%，苏州、东莞、长沙、深圳同比涨幅均在45%以上；仅长春、徐州2座城市缩短。

  04 土地市场量缩价升，核心城市优质地块集中成交

  2026年三季度，监测的30座重点城市土地成交面积1732.56万平方米，较上季度增加38.4%，同比减少6.8%；成交总金额3246.27亿元，较上季度增加27.4%，同比增加33.2%；土地成交均价18737元/平方米，较上季度下降8.0%，同比上涨42.8%。

  三季度土地市场“量缩价升”，源于供地节奏、成交结构与房企投资策略的共同作用。环比大涨主要是地方集中释放供地计划、9 月为完成年度任务加快出让所致，属供地节奏的周期性波动，并不代表土地需求实质回暖。成交结构分化明显：一方面是金额高度集中，上海、北京、广州三城合计 1686.44 亿元、占 30 座城市总额的 51.9%，核心板块稀缺宅地仍被激烈竞夺；另一方面是面积向低单价城市下沉，面积端重庆、济南、徐州、成都等单价较低城市合计占比超过三成，拉低了整体均价，也是均价环比回落的原因。这种“金额向一线集中、面积向低能级下沉”的组合，意味着土地市场的回暖是高度结构性的，房企拿地仍以“确定性”为唯一标准，对地块的区位、去化速度与利润空间要求更为苛刻。四季度地方供地仍将冲刺，但在销售回款下降、融资规模处于近年低位的约束下，房企补仓能力有限，底价成交与城投托底仍将是常态。

  具体城市来看，三季度重庆成交面积领先其他城市，为242.51万平方米，其次济南、成都、徐州超过100万平方米；成交规模前十还有北京、武汉等六城，在66万—100万平方米之间。与上季度相比，20座城市成交面积增加，徐州、佛山、南宁、合肥、福州呈倍数增长，重庆、广州、北京等涨幅在70%以上；8座城市环比减少，深圳、长沙跌幅超过50%。与去年同期相比，15座城市成交面积增加，北京、福州、合肥呈倍数增长；13座城市减少，深圳、长沙、青岛跌幅超过七成。

  成交金额方面，上海以810.34亿元领先其他城市，其次北京为579.31亿元，广州、杭州、南京、成都在128—297亿元之间，构成成交金额前十的还有济南、武汉、重庆、西安，在88—98亿元之间。与上季度相比，19座城市成交金额增加，徐州、东莞、广州等十城呈数倍增长；9座城市减少，深圳、长沙、苏州跌幅超过六成。与去年同期相比，18座城市增加，广州、北京、济南、东莞增长2倍以上；10座城市减少，长沙、长春、深圳跌幅超过七成。