01 政策环境：积极宽松

  1．中央层面：政策密集出台，加速搭建长效框架

  2026年三季度，中央房地产政策以“制度先行、供需双向调节、结构性资金托底”为核心，加速搭建“十五五”房地产高质量发展长效框架。季度内基本完成了房地产发展新模式核心制度框架的搭建，季末更以居民购房贷款贴息实现需求端财政直补的破局。具体来看：

  行业定位升格。7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品体系并置于首位，行业定位由“增长引擎”转向“消费基础”；7月30日中央政治局会议提出“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。将稳定房地产市场纳入“切实筑牢安全屏障”框架，政策视角从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的主动布局。

  住房制度重构与落地。8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等部委集中发布《关于完善商品住房销售制度的通知》、《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》等文件，涉及销售、信贷、融资一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度重构房地产开发、融资、销售全链条规则；国务院修订的《住房公积金管理条例》于9月20日起正式施行，灵活就业可缴、装修与物业费可提、全国互信互认成为现实；住房城乡建设部印发《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，以28位“房屋码”补齐房屋全生命周期数字化底座。

  存量时代确认与“1234”框架定调。7月22日，住房和城乡建设部发布数据，上半年二手房交易占比达50.4%，正式宣告房地产市场进入存量时代，行业发展思路从增量开发转向存量提质。9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部系统概括房地产发展新模式内涵为“1234”：“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点；“2”是完善保障和市场两个体系；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点改革完善基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动（以人定房、以房定地、以房定钱）。

  需求端财政直补。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，支持对象为使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭（新房与二手房均可，不含存量贷款置换），所购住房须同时满足建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下两个条件。

  2．地方层面：政策节奏显著加快，一线城市推出突破性举措

  根据统计，2026年三季度地方累计出台涉房政策约200条，其中宽松性169条（占比约84.4%），中性16条，紧缩性15条。7月出台65条，为制度定调后的地方跟进初期；8月出台56条，重心转向承接中央制度奠基；9月出台79条，迎来公积金条例施行后的配套落地高峰，单月宽松政策数量为年内峰值。

  政策内容上，围绕居民置业减负、存量资产盘活两条主线配套出台。首先，公积金优化是三季度地方最高频调整举措，改革从“贷款额度上调”向“提取场景扩容＋代际互助＋全国互认”深化。长沙、合肥、南京等缩短缴存时限、放开异地贷款；洛阳、哈尔滨、西安等地新增装修、物业费、车位、契税提取，大连提出二套房公积金贷款贴息等。二是行政管控松绑，北京、上海8—9月集中优化限购、信贷、补贴，释放较强信号；房票安置、带押过户、“商改住”、自主更新、购房补贴等工具在更多城市铺开。购房补贴呈现“梯度化、精准化”特征，按面积分档、家庭类、人才类、新市民、返乡群体分层设计；“以旧换新”成为普惠性补贴主流，上海、西安、绵阳、长沙望城、武汉新城区等地以消费券、房票、贷款贴息组合撬动一二手置换循环。三是“好房子”从倡导转为量化门槛，广州、佛山、辽宁、山东、合肥、陕西等地密集出台标准、导则与行动方案；城市更新进入“十五五”规划密集落地与项目库、办事指南、金融支持配套阶段。

  02 房地产市场发展特点

  1．供求：供给端跌幅全面扩大，销售走弱、库存延续去化

  2026年前三季度，房地产行业整体仍处于深度调整阶段，结构分化特征更为突出。季度内开发投资累计同比跌幅逐月走深，创下近一年新低；房屋新开工跌幅小幅扩大，竣工跌幅明显走阔；商品房销售面积、销售额跌幅双双扩大，量价走势分化；待售面积同比降幅扩大、库存延续去化；二手房交易网签面积保持两位数增长，市场交易重心进一步向存量房转移。

  投资：跌幅逐月扩大。2026年前三季度全国房地产开发投资53364亿元，同比减少20.6%，创近一年新低，跌幅较上季度末扩大2.6个百分点，季度内同比跌幅逐月扩大。其中，住宅投资41125亿元，减少20.5%，占总投资比重为77.1%；办公楼、商业营业用房投资分别减少21.0%和25.9%。从地区来看，东北地区投资跌幅明显高于其他区域，同比减少29.2%；中部、东部地区分别减少21.9%和21.1%；西部地区跌幅相对最小，同比减少16.7%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的58.8%。三季度，房地产开发投资15290亿元，较上季度减少24.9%，同比减少27.4%；9月单月投资5385亿元，环比增长8.4%，为季度内高点，但同比跌幅依然较深。

  开工：规模持续收缩。2026年前三季度全国房屋新开工面积34031万平方米，同比减少24.9%，跌幅较上季度末扩大1.5个百分点；竣工面积23271万平方米，同比减少25.1%，跌幅较上季度末扩大1.4个百分点。三季度，新开工面积10792万平方米，较上季度减少16.1%，同比减少28.2%；竣工面积6050万平方米，较上季度减少18.6%，同比减少29.3%，其中9月单月竣工同比减少36.7%，交付端压力明显加大。

  销售：量价走势分化。2026年前三季度全国商品房销售面积56483万平方米，同比减少13.2%，商品房销售额53799亿元，减少13.9%，两项指标跌幅分别较上季度末扩大1.6个和0.3个百分点。商品住宅销售面积、销售额分别减少13.8%和13.7%，销售面积跌幅高于全国、金额低于全国，反映住宅物业成交结构向高能级城市、高总价项目的倾斜。各区域销售面积及金额均同比下降，东北地区两项指标跌幅最大，分别减少21.9%和23.7%；中部、东部地区跌幅在13%左右，与全国基本持平；西部地区面积跌幅相对最小，同比减少12.3%。1-9月，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，占市场总量的52.2%，需求向存量房转移的趋势不改。

  三季度，商品房销售面积16343万平方米，较上季度减少20.7%，同比减少18.2%；销售金额15854亿元，较上季度减少23.3%，同比减少15.7%。三季度商品房销售均价9701元/平方米，同比上涨3.1%，主要受东部核心城市高价房源成交占比提升带动。9月单月，在核心城市需求端新政带动下销售环比明显回升，销售面积、销售额环比分别增长35.9%和33.2%，但同比仍减少22.6%和21.1%。

  库存：去化延续，结构分化。2026年9月末，商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%；其中待售3年以下面积54197万平方米，下降5.0%，跌幅较上季度末扩大1.5个百分点。住宅待售面积39697万平方米，同比下降0.7%，占待售总量的53.1%；办公楼待售面积5184万平方米，下降0.6%；商业营业用房待售面积13413万平方米，减少5.7%。

  2．价格：一二手价格环比边际改善，同比降幅持续收窄

  新房：环比上涨城市数量保持稳定，同比降幅持续收窄。7—9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市分别为17座、15座、17座，环比算数平均值分别为-0.18%、-0.17%和-0.14%。7—9月，房价同比上涨的城市数量分别为4座、5座、5座，同比算数平均值分别为-3.41%、-3.29%、-3.04%。

  二手房：同比跌幅逐步收窄，上海上涨终结“全跌”。7—9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为5座、3座、9座，环比算数平均值分别为-0.29%，-0.31%，-0.26%。7—9月，价格同比上涨城市分别为0座、0座、1座，同比算数平均值分别为-5.39%，-5.13%，-4.75%。

  3．城市：商品住宅成交规模同比小幅下降，多城市消化周期拉长

  三季度，监测的30座重点城市商品住宅成交总面积2409.18万平方米，较上季度减少25.0%，较去年同期减少7.4%。具体城市看，成都、天津、广州成交量相对领先，均超过150万平方米；成交面积前十的还有西安、武汉、上海、北京、青岛、深圳、杭州，面积在92万—147万平方米之间。整体看，成交环比大幅回落，主要受前期政策效应递减、7—8月传统淡季以及重点城市新增供应节奏放缓影响，9月在京沪等地新政带动下重点城市成交环比有所回升。

  9月末，监测的重点城市中，成都商品住宅库存高于其他城市，为2408万平方米，合肥库存面积最小，为229万平方米。与去年同期相比，8座城市库存增加，东莞以30.2%涨幅居前；兰州持平；21座城市库存减少，长春、郑州去化相对明显，同比分别减少28.8%和24.3%。消化周期上，杭州、合肥2座城市低于18个月；25座城市在18—36个月之间；3座城市高于36个月。与去年同期相比，28座城市消化周期拉长，仅长春、徐州2座城市缩短。

  土地市场方面，三季度监测的30座重点城市土地成交面积1732.56万平方米，较上季度增加38.4%，同比减少6.7%。重庆土地成交面积领先其他城市，为242.51万平方米，其次济南、成都、徐州超过100万平方米；成交规模前十的还有北京、武汉、南京、西安、上海、广州，在66万—100万平方米之间。30座重点城市土地成交总金额3246.27亿元，较上季度增加27.4%，同比增长33.2%。上海以810.34亿元领先其他城市，其次北京为579.31亿元，广州、杭州、南京、成都在128—297亿元之间，构成成交金额前十的还有济南、武汉、重庆、西安，在88—98亿元之间。受一线城市高价地块集中成交带动，三季度土地成交均价升至18737元/平方米，同比上涨42.8%，较上季度回落8.0%，成交金额增速明显快于面积增速。

  4．企业：销售规模持续下降，投资、融资规模持续收缩

  业绩：规模持续下降。克而瑞数据显示，2026年前三季度，销售规模靠前的100家典型房企操盘销售面积10106万平方米、操盘销售金额20648亿元，分别同比减少15.7%和11.1%。前三季度操盘销售金额超千亿的企业有5家，分别为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国和招商蛇口。

  投资：总量全面收缩。克而瑞数据显示，2026年前三季度，100家典型样本企业拿地总量延续下降，货值、金额、建面分别为14398.9亿元、6930.0亿元、6240.1万平方米，同比分别下降19.8%、27.8%和10.1%。拿地门槛同步下移，货值、总价、建面门槛分别为38.3亿元、15.4亿元、31.1万平方米，同比分别下降0.8%、13.0%和10.6%。在政府“控量提质”、预售门槛提高的背景下，房企拿地进一步向核心城市确定性地块集中，拿地金额前十中仅滨江集团1家民企，央国企主导格局强化。

  融资：规模处于低位。2026年前三季度，重点房企累计融资总额约2045.85亿元，同比减少38%。三季度融资额为553.59亿元，环比回落36%、同比减少56%。融资成本整体低位运行但内部分化加剧，前三季度新增债券类融资成本为2.87%，境内债券融资成本较2025年全年回升0.03个百分点至2.52%，境外债券融资成本则上行0.73个百分点至6.94%。融资资源进一步向央国企集中，前三季度央国企融资1697.70亿元，占融资总量的83%。

  到位资金：跌幅持续扩大。2026年前三季度，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%，季度内同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大1.4个百分点。其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%；自筹资金20572亿元，下降21.4%；定金及预收款17982亿元，下降14.8%；个人按揭贷款7678亿元，下降22.1%。与销售回款相关的定金及预收款、个人按揭贷款跌幅相对较小、边际企稳，而自筹资金跌幅扩大，成为资金端走弱的主要因素。三季度企业到位资金16580亿元，较上季度减少15.9%，同比减少25.0%。

  03 当前行业存在的问题

  1．政策面影响依然有限，居民收入预期与信心修复缓慢是根本约束

  2026年三季度，房地产政策迎来近年最密集的出台窗口，形成了“需求刺激、制度重构、城市更新、融资转型”四位一体的政策组合。其中“8.28”现房销售制度是“防风险、促转型”的长效安排，短期反而拉长项目资金占用周期、约束供给弹性，对销售起的是“锚定交付、增强信心”作用而非需求刺激。“9.29”贴息政策是财政直补的首次破局，但“精准滴灌”特征明显，对总价敏感的三四线及大城市外围刚需支撑较强，而核心城市改善型高总价房源恰在覆盖之外，后者才是当前市场韧性最强、也最需通过置换链条激活的部分。城市更新与融资端同样偏重“筑底”而非“托举”。房地产政策本身无法单独修复居民的收入与财富预期，后者取决于就业与收入增长预期明朗化、资产价格止跌企稳形成共识、社会保障体系进一步健全。短期市场仍处“弱修复”，核心城市在贴息与“以旧换新”支持下有望率先回暖，全面复苏仍需等待经济内生动力增强。

  2．库存总量在降、周期在升，“收缩式去库存”并未真正出清

  2026年9月末，全国商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，已连续下降7个月，单看库存指标，去库存似乎已取得阶段性成效。但平均消化周期（按近12个月月均成交计算）由上年同期的9.8个月延长至11.4个月；监测的30座重点城市中有28座城市消化周期同比延长。这一反向变化说明，当前的“库存改善”更多是被动结果，主要原因是供给侧减少，而非成交真正转好；一旦供给端恢复或政策脉冲消退，库存与周期就会同步反弹。更值得警惕的是结构失衡：去化周期较长的珠海、东莞、兰州，均是库存高企与需求外流并存的城市；周期最短的杭州、合肥，是人口与购买力持续流入的城市。库存的“总量下降”掩盖了“空间错配”，容易产生市场已正在出清的误判。对企业而言，库存虽减而去化变慢，意味着回款周期拉长、资金占用上升，在到位资金同比下降21.6%的背景下进一步挤压现金流；对地方而言，去化不畅直接抑制拿地意愿，也使收储定价陷入“按成本收则财政承压、按市价收则企业不愿出”的两难。下一步去库存的重心应从“控增量”转向“提效率”，政策着力点则需回到居民收入预期与置换链条的打通上。

  3．房地产下行沿产业链外溢，上下游关联行业同步承压

  房地产产业链纵深极长，其深度调整已通过“投资—产出—就业—消费”的乘数链条向外传导，形成以房地产为锚的系统性收缩。前三季度开发投资下降20.6%、新开工下降24.9%，直接压缩上游采购：房地产消耗全国约三成水泥、两成钢材，投资与开工下滑使螺纹钢、水泥价格承压，水泥产量创阶段新低，建筑陶瓷、工程管道、铝型材等“绑新开工”行业订单锐减，工程机械销量走低、二手设备闲置。中游施工与建材企业订单减少的同时，付款周期显著拉长——“主办银行制、资金封闭管理”落地后，开发商挪用预售款滚动新项目的空间收窄，下游应收账款周期进一步拉长，中小供应商现金流承压。下游方面，新房成交缩量直接削弱家电、家具、装修等大宗消费。就业冲击最直接：建筑业长期吸纳5000万人以上就业，行业收缩对农民工与基层务工群体收入影响首当其冲。存量时代下，需求从“建出来”转向“修进去”，旧改与存量维保订单增长、智能家居以旧换新形成“不在开工表里的需求池”，但结构性增量远不足以对冲新房链条萎缩。上下游收缩具乘数效应与自我强化特征，政策若仅“稳房企”难阻断外溢，需将纾困与需求牵引延伸至关联行业，以旧改、城市更新稳住产业链就业与消费基本盘。

  04 2026年四季度房地产市场走势预判

  1．政策进入落地见效期，以“落实存量、小幅增量”稳定预期。四季度政策重心将从“制度搭建”转向“落地见效”。中央层面，居民购房贷款贴息政策已于10月1日起实施，四季度是观察其真实撬动效果的关键窗口；项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础性制度进入细则配套阶段，与之衔接的土地供应、预售资金监管、开发贷与并购贷支持等规则有望加快完善。地方层面，一线及强二线城市将继续围绕限购范围、信贷条件、购房补贴做增量优化，公积金提取扩容与异地互认在更多城市铺开，“以旧换新”、房票安置、带押过户等工具进一步组合使用。可能的增量储备包括收储专项债与保障性住房再贷款扩围、交易环节税费优化等。但在“高质量发展”框架下，政策取向仍是稳预期、稳市场而非强刺激，力度以“应出尽出、精准有效”为限，市场不宜期待“政策底”带来的V型反转。

  2．市场延续筑底弱修复，分化仍是贯穿全年的主线。销售端，四季度在政策落地与低基数支撑下，同比降幅有望收窄，环比在“银十”及年末冲刺带动下或季节性回升，但弹性有限，行情仍以结构性分化为主。投资端，现房销售推进拉长资金占用周期，叠加到位资金持续下降与土地成交缩量，新开工与开发投资仍将低位运行，全年开发投资跌幅大概率维持在20%左右，竣工跌幅继续大于新开工，交付端的结构性压力仍需警惕。价格端以结构性修复为主，一线及强二线核心区新房、二手房价格率先止跌，二手房因议价空间充分、成交链条更灵活，修复弹性大于新房；三四线城市仍以“以价换量”为主，房价全面止跌尚需时间。土地市场延续“缩量提质”，核心城市优质地块维持较高溢价、局部刷新楼面价，但整体成交规模难有起色，成交结构持续优化带动楼面均价稳中有升。库存方面，待售面积有望延续小幅下降，但住宅与商办分化明显，商办去化压力仍大于住宅。

  3．企业聚焦核心城市与现金流，格局向“少而强”收敛。四季度“核心城市率先修复、低能级城市持续承压”的结构性分化将延续，房企继续收缩战线、聚焦核心城市与改善型产品，销售回款仍是现金流的第一来源，推货与营销资源向“确定性”高的项目倾斜，非核心区域“以价换量”仍难避免。投资拿地方面，央国企依托低成本融资与政企协同优势，以联合体方式在核心城市补仓优质改善地块；民企受融资成本与现金流约束，难以大规模重返土地市场；城投平台在三四线城市的托底拿地角色延续，但自身债务约束下拿地能力也在减弱。融资端“项目制＋REITs”双主线加快成型，项目公司制、主办银行制下的项目制融资逐步替代传统“借新还旧”，行业信用分层进一步加剧，资源持续向头部央国企集中。经营模式上，代建、存量资产运营、城市更新与“好房子”产品力成为新的竞争赛道，出险房企的债务重组与资产处置进入收尾阶段，行业格局由“规模扩张”转向“能力竞争”。

  05 附：2026年前三季度主要统计数据

  1．主要经济指标统计数据

  2．房地产主要指标统计数据

  3．中国房地产企业销售排行榜