[申银万国]政策春风起 销售在淡季

  7月板块小幅跑赢大盘，主要因房地产再融资政策逐渐明朗及政治局会议定调积极，政策的正面事件催化板块估值得到一定修复。7月，沪深300指数下跌 0.9%，申万房地产指数上涨1.8%，房地产板块跑赢大盘2.7%，板块跑赢大盘的主要原因是政策预期的：1)随着新华社报道房地产再融资开闸，以及新 湖中宝再融资预案的公告，市场对房地产融资重启的预期进一步增强；2)7月底政治局会议提出要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳 健康发展”，为行业政策积极定调，打破了地产行业估值的政策天花板。符合我们“短期政策性事件催化估值修复”的观点。

  7月销售略显清 淡，8月销售市场态势或将延续。申万跟踪的45大城市7月销售套数合计为21.6万套，销售面积2212万平方米，套数环比下降3.5%，一、二、三线城 市分别下降20.3%、增长2.3%、下降6.4%，主要是7月淡季来临，销售环比正常回落。从四大龙头开发商的销售来看，7 月销售额达到275亿元左右，环比下降24%，主要是6月季末冲量后7月货量相对不足，但同比仍有 9.6%的增长，好于监控的重点城市的表现，市场集中度提高。7月百城价格指数环比上涨 0.87%，涨幅有所扩大，但同比上涨 7.94%，涨幅扩大幅度减小。整体看，下半年房价上涨趋缓的趋势不变。目前货币环境处于中性略趋紧状态，预计8月销售将延续7月平稳略显清淡的状态，绝 对水平尚可，但难有明显增长。

  土地出让金增速放缓，溢价率基本稳定。7月全国土地成交金额2643亿元，环比上升14%，同比上升 65%，其中住宅用地成交1870亿，环比上升20%，同比上升75%；溢价率从17.6%小幅上升至18.2%，住宅用地溢价率从23.5%小幅上升至 24.3%，与 5 月相当，溢价率基本稳定。1-7 月全国土地成交金额14941亿，累计同比上升71%，其中住宅用地成交9909亿，累计同比上升84%，市场拿地热情仍然较高。但我们认为，随着企业一 二线土地储备逐渐得到补充、三四线土地出让面积占比的提高，下半年土地出让增速整体将逐渐趋缓。

  8月板块走势将延续7月格局，政策性 事件仍可刺激股价继续反弹，但边际效果渐次减弱。预计下半年销售难超预期，板块反弹缺乏持续性，但由于估值低、业绩确定，仍有配置和防御价值，相对收益将 得以延续。在中性偏紧的货币环境下，预计下半年销售将相对平淡，难有超预期表现。就8月看，再融资、城镇化、棚户区等政策性事件仍可继续刺激股价反弹，但 边际效果将渐次减弱。若要参与，建议关注泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等涉及棚户区和旧城改造、且可能有再融资需求的公司。就下半年看，虽然基 本面未必支撑板块有持续的、趋势性的表现，但由于估值较低、业绩确定，地产仍具有配置和防御的价值，板块将取得相对收益，推荐保利地产、万科A、华夏幸福 等。