[国泰君安]养老地产市场大 以房养老影响微

2013-10-14 13:34:10

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-10-14
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:国泰君安

  养老地产:中性假设下,约增加6%的年销量需求;长期看,影响更多在结构方面。1)根据联合国预测,我国65岁以上老人在2060年会达到3.69 亿的高点,占比28%,影响巨大。2)老年人口带来养老地产的巨大需求。规模方面,仅考虑3%的机构养老,老年地产年平均增加面积约占住宅年销售面积的 1.4%;加上活跃长者部分,中性假设下占比在6%左右。3)养老地产影响长期更多在结构层面,与房价没有必然联系。

  以房养老:从国际上看逆按揭模式成熟,但普遍占比不高。属于民众的自由选择,对房地产市场实际影响不大。1)国外逆按揭模式成熟,为老年人提供融资手段, 但规模普遍不大。2009年,美国使用逆按揭的有房产老年家庭占比仅1.4%;日本逆按揭因为只有土地可以融资,且贷款一般有固定期限,还不及美国发达; 英国12年新发放逆按揭1.75万单,占同期65岁以上老人比例不足0.2%。2)我国京沪宁等多地试水,但推开有难度。70年土地使用权、对房价不一致 预期、养儿防老观念等多因素阻碍以房养老的推开。3)结合他国经验,土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台或会是以房养老的催化剂。

  养老地产的开发主体:预判开发商和保险资金合作、或错位竞争可能性大。1)盈利模式租售皆可,但国外经验表明,一般养老地产提供的看护服务越多,目标客 户年龄越大,越倾向于采取出租的模式。2)美国最大活跃长者开发商Del Webb以出售为主,2009年出售活跃长者住宅近5000套。3)预判我国发商亦会更多关注活跃长者领域,而保险资金在需提供持续经营的养老地产领域会 有更大作为,因为养老地产刚好可以缓解其资金"长短错配"压力。

  养老地产的他国经验:市场细分、同时政府将给予相关政策支持。1)美 国:细分市场成熟,有活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等多种;拥有者和管理者分离,市场集中度不高。2)英国:政府提供的出租型公 共住宅发达,占独立型老年住宅一半以上;自有型退休住宅市场集中度高,最大开发商占60%份额。3)日本:开发主体多样化,开发商、保险、实业公司、政府 等都参与开发运营;2000年《护理保险制度》推动了行业迅速发展。

  养老地产先行军:万科、保利、世联等多家进军,但仍属试水阶段。 1)万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目;2)保利地产有北京和熹会和上海西塘越;3)世联地产联手台湾恒安照护,为养老地产开发商提供咨询 服务;4)远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等也开展相关试点。

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