[睿意德]京津冀一体化 环北京楼市趋势解读

  有消息称，京津冀协同发展相关自贸区规划有望近期出台。据称，北京市政府和国家发改委已经启动京津冀协同发展战略研究，将以北京、天津为双中心，包括保定在内，几乎所有临近北京的区域都在试图成为“京津冀一体化”的先锋营，从而构建“两核多点”格局。

  据了解，目前，包括保定、承德、廊坊在内的多个城市，都已经针对承接北京功能转移和产业转移做出预案。如涿州市引入301医院等北京优质医疗服务资 源，北京新发地农产品批发分市场落户高碑店，北京动物园服装批发市场迁入白沟新城，建设无缝对接的京津客运站，围绕北京新机场建设空港产业园等。

  针对这个热点，我们特别挑选了公众最关心的5个问题，请来RET睿意德董事商十磊先生为大家一一解读。商十磊先生从事房地产行业14年，曾任多间一线代理行市场拓展、客户维护、营销代理版块负责人，参与北京数十个知名房地产项目的前期定位及营销工作。

  1、京津冀一体化将对北京房地产市场产生哪些影响？

  商十磊：京津冀一体化是国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出的，习近平总书记也强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略；可见中央政府对京津冀一体化的重视，京津冀一体化是大势所趋，前景可观。

  客户分流情况目前来看，除了会分流相关产业及功能迁移人口外，还会分流部分北京的刚需客群及无资格购房客群到津、冀地带。

  2、刚需外溢，北京房价会降吗？

  商十磊：房地产的销售价格是取决于供求关系及成本的。从供求关系来看，虽然京津冀一体化的规划正在紧锣密鼓的实施当中，但由纸上规划到实际落实是需 要很长时间周期的，津、冀房地产项目也无法替代北京房地产项目在购房客户心中的地位，北京的房地产市场需求新增量是很大的，整体市场不会被津、冀一带的房 地产市场削弱，北京市场的需求会持续，从供需影响房价方面看，房价受影响不大。从开发成本看，土地成本占开发成本的一大部分，是取决后续销售价格的重要因 素之一，北京的土地供给是有限的，随着土地价格不断攀升，房价并不具备下降的条件。

  3、京津冀一体化对北京周边地区楼市带来哪些深远影响？

  商十磊：京津冀一体化是国家城市一体化的大战略，是一个长久的战略举措，会给京津冀地区人民生活、工作、医疗、交通等等方面带来好的改变，城市建设方面，配套设施也会不停的完善，津、冀地区的房地产市场会随着京津冀一体化的实现火热起来。

  分流北京的居住、办公人口压力是京津冀一体化的重要职能之一，既然分流了居住、办公的人群，势必会为河北楼市刮来春风，随之而来的就将是土地供给的 提升，居住、商业及办公项目将会如雨后春笋般的出现，河北地区的土地价格也会随之攀升，如果京津冀一体化实现的质量高效果好，足以吸引北京地区及其他地区 客户需求的话，加之土地价格的不断提升，那么河北房价将会呈上涨趋势。

  4、哪些城市将会成为北京人购房热点？哪些人群将是购房主力军？

  商十磊：燕郊、香河、固安、涿州等划定在北京一小时生活圈的北京周边城市及地区将是第一批北京地区购房客户的购房热点，这些地区的房地产项目在近些 年就一直进行着环首都生活圈的宣传，并已经有一大批北京工作的外地人在此购房，房地产项目在此区域的深耕及相对完善的配套设施，是这些城市或区域成为热点 的坚实基础。随着一体化进程的落实及完善，北京人也会考虑在这些地方置业，目前看来，刚需客户将是主力购房军，同时也会有部分人群在周边城市购房投资的可 能。

  目前已经有一部分老人在这些区域购买相对大面积的房屋进行养老，随着周边城市环境、医疗等资源的不断完善升级，相信养老需求也会在这些城市的购房需求中得到体现，但不会成为主流，因为北京本地的医疗及配套资源短期内还将是区域中养老人群的第一选择。

  5、京津冀一体化给房地产企业发展带来哪些新的机遇？

  商十磊：京津冀一体化的建设与房地产开发是不能脱离的，随着一体化的建设，无论是住宅开发、商业开发、办公开发甚至是一部分的工业开发，都将是区域 内房地产开发的热点，区域内房地产开发是综合的，全面的，随着房地产开发需求加大、土地供应量加大，津、冀地区房地产开发对于房地产企业的吸引力也会随之 攀升，众多房企定会抓住这个好时机加大投资、开发力度，在津、冀地区的房地产开发市场中分一杯羹。比较有优势的肯定是当地的地方龙头企业及肩负区域建设的 国有大型房地产开发企业，同时在商业及配套设施打造上有丰富经验的开发企业也会有比较好的入局机遇。

  有消息称，京津冀协同发展相关自贸区规划有望近期出台。据称，北京市政府和国家发改委已经启动京津冀协同发展战略研究，将以北京、天津为双中心，包括保定在内，几乎所有临近北京的区域都在试图成为“京津冀一体化”的先锋营，从而构建“两核多点”格局。

  据了解，目前，包括保定、承德、廊坊在内的多个城市，都已经针对承接北京功能转移和产业转移做出预案。如涿州市引入301医院等北京优质医疗服务资 源，北京新发地农产品批发分市场落户高碑店，北京动物园服装批发市场迁入白沟新城，建设无缝对接的京津客运站，围绕北京新机场建设空港产业园等。

  针对这个热点，RET睿意德董事商十磊解读如下：

  1、京津冀一体化将对北京房地产市场产生哪些影响？

  商十磊：京津冀一体化是国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出的，习近平总书记也强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略；可见中央政府对京津冀一体化的重视，京津冀一体化是大势所趋，前景可观。

  客户分流情况目前来看，除了会分流相关产业及功能迁移人口外，还会分流部分北京的刚需客群及无资格购房客群到津、冀地带。

  2、刚需外溢，北京房价会降吗？

  商十磊：房地产的销售价格是取决于供求关系及成本的。从供求关系来看，虽然京津冀一体化的规划正在紧锣密鼓的实施当中，但由纸上规划到实际落实是需 要很长时间周期的，津、冀房地产项目也无法替代北京房地产项目在购房客户心中的地位，北京的房地产市场需求新增量是很大的，整体市场不会被津、冀一带的房 地产市场削弱，北京市场的需求会持续，从供需影响房价方面看，房价受影响不大。从开发成本看，土地成本占开发成本的一大部分，是取决后续销售价格的重要因 素之一，北京的土地供给是有限的，随着土地价格不断攀升，房价并不具备下降的条件。

  3、京津冀一体化对北京周边地区楼市带来哪些深远影响？

  商十磊：京津冀一体化是国家城市一体化的大战略，是一个长久的战略举措，会给京津冀地区人民生活、工作、医疗、交通等等方面带来好的改变，城市建设方面，配套设施也会不停的完善，津、冀地区的房地产市场会随着京津冀一体化的实现火热起来。

  分流北京的居住、办公人口压力是京津冀一体化的重要职能之一，既然分流了居住、办公的人群，势必会为河北楼市刮来春风，随之而来的就将是土地供给的 提升，居住、商业及办公项目将会如雨后春笋般的出现，河北地区的土地价格也会随之攀升，如果京津冀一体化实现的质量高效果好，足以吸引北京地区及其他地区 客户需求的话，加之土地价格的不断提升，那么河北房价将会呈上涨趋势。

  4、哪些城市将会成为北京人购房热点？哪些人群将是购房主力军？

  商十磊：燕郊、香河、固安、涿州等划定在北京一小时生活圈的北京周边城市及地区将是第一批北京地区购房客户的购房热点，这些地区的房地产项目在近些 年就一直进行着环首都生活圈的宣传，并已经有一大批北京工作的外地人在此购房，房地产项目在此区域的深耕及相对完善的配套设施，是这些城市或区域成为热点 的坚实基础。随着一体化进程的落实及完善，北京人也会考虑在这些地方置业，目前看来，刚需客户将是主力购房军，同时也会有部分人群在周边城市购房投资的可 能。

  目前已经有一部分老人在这些区域购买相对大面积的房屋进行养老，随着周边城市环境、医疗等资源的不断完善升级，相信养老需求也会在这些城市的购房需求中得到体现，但不会成为主流，因为北京本地的医疗及配套资源短期内还将是区域中养老人群的第一选择。

  5、京津冀一体化给房地产企业发展带来哪些新的机遇？

  商十磊：京津冀一体化的建设与房地产开发是不能脱离的，随着一体化的建设，无论是住宅开发、商业开发、办公开发甚至是一部分的工业开发，都将是区域 内房地产开发的热点，区域内房地产开发是综合的，全面的，随着房地产开发需求加大、土地供应量加大，津、冀地区房地产开发对于房地产企业的吸引力也会随之 攀升，众多房企定会抓住这个好时机加大投资、开发力度，在津、冀地区的房地产开发市场中分一杯羹。比较有优势的肯定是当地的地方龙头企业及肩负区域建设的 国有大型房地产开发企业，同时在商业及配套设施打造上有丰富经验的开发企业也会有比较好的入局机遇。