广州公积金限贷 短期对市场交易影响有限

2014-08-07 09:42:51

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-08-07
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  研究员/杨科伟

  8月起,广州住房公积金每月限额10亿元上限的新政开始实施。据称,首日凌晨全月额度就在数小时内就抢光,大批申请人只能轮候。广州住房公积金 管理中心贷款审批部部长王金才解释,“今年5月,住房公积金管委会通过全年发放规模170亿元的决定,而前5月已发放100多亿,剩余70亿只能限制每个 月10亿的额度,才不会超标。”

  在全国各主要城市纷纷调整或取消限购政策、购房落户、财政补贴等一系列措施刺激楼市的背景下,广州住房公积金“限贷”似乎难以理解。从现实情况 来看,这是广州市住房公积金资金量的短期波动,由于去年和今年上半年购房需求旺盛,贷款量较多,提前透支了公积金资金池,导致余额紧张,为了可持续的利用 又保证缴存者的购房需要,不得不进行金额限贷。

  从市场成交表现看,全年170亿限额能够满足今年公积金贷款需求

  根据CRIC监测数据: 2011年-2014年的过往四年,每年前7个月成交新建商品住宅套数分别为39294套、37594套、53441套和39552套。显然,2014年 的市场表现不可能同2013年一样,因而其成交量也就与2013年同期无法相比,但跟2011年、2012年市场情况类似,成交套数也比较接近。

  根据广州市2011年、2012年度住房公积金缴存、使用情况公报显示,2011年,共发放了住房公积金个人贷款 136.99 亿元;2012年,共发放了住房公积金个人贷款172.42亿元,这其中也都包含了二手房交易的公积金贷款。根据广州公积金贷款政策个人最高贷公积金50 万、家庭夫妻双方最高80万,在广州公积金贷款限额并没有调整的情况下,因此,我们可以推测2014年公积金贷款金额应该与2011年、2012年旗鼓相 当。正基于此,我们认为今年全年170亿元的公积金贷款额度能够满足公积金贷款需求。

  公积金限贷既不会挫伤购买力,短期对市场交易影响有限

  从市场表现来看,即便是限额,今年170亿元的贷款额度也能够满足房贷需求,只要申请也就能足额发放,可能只是在程序上加了道坎。目前广州仍然 执行房地产限购政策,在未取消限购条件下的单纯公积金限贷对市场难有实质影响,对于现在真正需要买房或者能够买房的人来说,不会抑制目前的购房需求。 

  公积金限贷会否给购房者造成公积金资金池枯竭的预期,而引发“末班车效应”引发短期抢购潮,还有待于时间观察。

  限贷亟需增强信息透明度,否则或将影响公积金制度在个人住房信贷领域的作用

  限贷可能是公积金管理部门基于资金量紧张、保持资金可持续性循环而不得已为之的临时措施,但很容易给购房者造成公积金余额不足的预期,继而引发 类似于银行“挤兑风潮”。在这种情况下,公积金管理部门亟需加大宣传,增强信息透明度,及时公布公积金缴存、使用、余额等情况,正确引导社会预期,消除缴 存者和购房者的心理恐慌。

  住房公积金制度是一种社会性、互助性、政策性的住房社会保障制度,有利于筹集、融通住房资金,有利于提高职工的商品房购买能力,这也是公积金制 度设计的初衷,如果不正确对待,必将打击购房者对公积金制度的信心,会促使缴存者不缴或者少缴住房公积金,在他们看来,交纳的公积金却在购房时可能无法使 用。一旦这种情况蔓延开来,公积金余额会更加紧张,有可能使得限贷的政策会不断持续或者限贷的金额会进一步减少,进入一种恶性循环,不利于发挥公积金制度 对楼市的正常促进作用。

房地产拖累服务业PMI创历史新低,稳增长措施仍需延续

  研究员/姜倚文

  8月5日,汇丰公布的数据显示,7月汇丰中国服务业采购经理人指数(PMI)降至50%,是自2005年11月有记录以来的新低。这一数据较7月曾创下15个月高点的53.1%降幅明显。

  从分项数据明细来看,基本上也是全线尽墨,服务业新订单增速五年来最弱,服务业积压工作为20个月来最大降幅,这也侧面反映企业订单减少,致使 未完成业务量明显下降,服务业收费价格也是连续四个月下滑,经营前景乐观度就历史数据而言也是偏低水平。就在两天前,统计局官方公布的数据显示,非制造业 商务活动指数为54.2%,也较上月出现了回落,为近半年来的最低值。比对两个版本的PMI数据,我们发现造成服务业PMI走低的主要原因还是在于房地产 行业的调整,而且由于房地产行业涉及上下产业众多,其疲弱的表现不可避免地影响到诸如房地产中介、建筑、消费、服务业等相关行业,因而把整个数据的重心给 拉低了。

  制造业和非制造业PMI反差 真实反映国内经济现状

  虽然统计局和汇丰版的非制造业PMI数据双双走弱,但稍早公布的统计局制造业采购经理指数却还是继续上扬,这两者形成了鲜明地对比,我们认为这 种反差就是对于目前中国经济现状的最好诠释,也反应了行业强弱度上的结构差异。这其中的原因在于,今年房地产行业景气明显趋冷,量价齐跌,行业从过往的推 动中国经济增长的引擎转为拖累经济下滑的主要动力,宏观经济下行压力凸显,投资增速受到较大的冲击。在4月份,政府已经意识到了这其中的风险,逐步推出了 一系列的微刺激、稳增长的措施,以货币政策和信贷供应为保障,利用铁路基建、棚户区改造等项目投资,试图对冲房地产行业调整所带来的负面效应。所以我们可 以看到统计局的PMI数据自4月份开始便一路小幅上扬,这个时间节点基本与政府出手的时间点吻合,而由于统计样本的不同,特别是非制造业PMI数据中,直 接含有房地产行业及与之关系密切的建筑业、服务业等,因此两者形成跷跷板的效应是非常合理的现象,符合目前国内经济的真实现状。

  稳增长政策仍需延续,限购限贷将逐步放松

  汇丰服务业PMI降至有数据以来的最低值,也给我们提了个醒,尽管上半年的措施得到了一定成效,经济数据也比预期中要来的好,但房地产调整所带 来的冲击波并没有消除,危险仍存在,经济复苏的势头还很脆弱。制造业与非制造业数据虽一正一反,但汇丰综合PMI(国家统计局无该项数据公布)还是被硬生 生地给拖了下来,从上月的52.4跌至7月份的51.6。所以,就目前而言,我们认为政府的一系列的组合政策短期还不能撤出,各项投资和政策必须落实和持 续进行,如果国内外形势发生变动,存在加码的可能。这主要可以从两个方面入手,一是在投资上继续下功夫,铁路、公路大桥、机场等基础设施投资加快推进,棚 户区改造项目利于民生,亦能拉动经济增长的工程也是政府最为重视的,而且对于房地产这块来说,我们并不能简单地判断棚改就一定会对行业有负面影响,其实对 于房地产企业来说,国务院办公厅就进一步加强棚改工作的通知中,已明确提出吸引不同主体参与,这对于企业自身拓宽业务,多元发展是个契机。同时,在7月 份,就有报道,住建部正在正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式,当时机成熟时,会对这一模式做得好的城市的经验进行推广,这种方 式上的改变一旦实行,将有助于降低楼市高企的库存,平缓市场的调整,有助于房地产的健康运行。

  就房地产行业自身来说,限购等上轮房地产调控的产物已经不符合当前市场的现状,取消是完全合情合理地。短期内,除一线城市外的剩余限购城市也将 会延续其他放松限购城市的步伐,陆续发文取消。而且中央和地方政府也已意识到,单一取消限购政策的缺陷,未来的政策会逐步往放松限贷上靠拢,普通民众在首 套房上的刚需要求是可以得到保障的。通过限购和限贷上的变化,将释放原本被压制的刚需型和改善型的购房需求,缓解市场的供需矛盾,刺激市场交易。

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