北京分类调控击碎取消一线城市限购幻想

  研究员/杨科伟 姜倚文

  9月9日，北京市政府召开了常务会议，对于该市房地产调控提出了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，并建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

  目前全国46个限购城市中，已有39个城市取消或放松了原有的限购政策，仅剩北上广深等少数城市仍在坚守，在房地产市场不断走弱的背景下，一线 城市限购松绑的声音也越来越多，但是9日北京市常务会议上定下来的总体思路和制度，非但没有涉及任何关于限购放松的消息，反而比7月份北京上半年经济形势 分析会上的定调更趋严厉，当时提出的调控思路可大致归纳为低端有保障、中端有支撑、高端有市场，而最新的官方口吻，已把最后一句改为“高端市场有调控”这 或许暗示商品房市场将会受到新的调控影响。

  一线城市限购政策尚难松绑

  北京今年楼市成交同比大幅下滑，根据CRIC系统显示，1-8月份，北京商品住宅成交面积同比下滑了44%。7月份国家统计局公布的70个大中 城市房价也显示，当月新建住宅、新建商品住宅和二手房都出现了下跌，其中商品住宅环比降幅达1.3%，尽管如此，北京市政府依然收紧房地产市场调控，给予 了市场一个信号，就目前而言，一线城市在楼市调控上不会有大的变化。

  我们认为这可能有两个原因：首先，虽然今年市场整体低迷，不断下行，但相对于二线和三四线城市来说，一线城市无论是经济发展，人口导入，还是各 类公共资源方面都有无可比拟的优势，市场对于北上广深的偏好和需求依然存在。对于房企来说，虽然目前在疲弱市场环境下，拿地趋于谨慎，高溢价抢地已不复再 现，但出于公司未来经营的需要，适当的土地储备是必须具备的，因此，企业的选择方向可能会愈加集中于安全系数更高的一线城市，且可能出现的景象会是，市场 越是低迷，一线城市对于房地产企业的吸附能力会越强。所以就如北京市长之前所说的，不能因为一时的波动，就轻易出台政策，这可能会影响经济结构调整的动 力，不利于未来的可持续发展。如果目前一线城市出现大幅度的政策转向，可能会给购房者带来不良的预期，市场可能会完全改变，不利于房地产行业未来的良性发 展。

  其次是取消一线城市的限购，与国家大的政策方针不符。对于北上广深来说，限购取消与否，不单单是房地产市场的问题，而是要通盘考虑，涉及到国家 的经济发展、城镇化推进和合理布局、一个城市的承载能力。户籍制度改革中明确提出要“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确 定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。如果贸然放松限购、落户等方面，对于一线城市的负担将更为沉重，而对于二线、三四线等其他城市，却缺少优 秀的人才和资源，造成无米下炊的困局，从而加重经济发展不平衡的局面。

  自住型商品房将对冲下行风险，支撑经济

  房地产市场涉及上下产业链众多，楼市的低迷对于经济的影响非常巨大，不过对于北京而言，即使继续加紧调控政策，这种不利的影响也将会逐渐减小， 而这个法宝就是自住型商品房。早在去年年底时，北京市住建委就表示2013年底前，北京将形成2万套左右供应，2014年将会有5万套推出，而这批自住型 商品房对外售价要比周围同类商品房低30%左右，解决和保障了了处于“夹心层”的购房者需求，极大地惠及了老百姓。

  且自住型商品房的推进与国家棚户区改造有异曲同工的效果，即能使得相关人群的生活和住房得到改善，还能通过这些重大项目的推开，对冲房地产下行 带来的负面效应，一举两得。我们预计，在这种原有调控政策不变的情况下，通过自住型商品房的入市来满足老百姓需求，拉动经济的良好案例或被其他城市，尤其 是同处于较严限购政策下的其他三个一线城市所学习和效仿。

  分类调控，益于市场平稳发展

  “基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，具体来说，就是困难家庭将由廉租房或发放补贴来保障，中端由自住型商品房来支 撑，高端则有市场调节发挥，政策加紧调控结合。北京这一思路也是符合中央分类调控的构想，对于政府应该尽到的责任则全面承担起来，解决普通老百姓的住房需 求，对于高端市场则交由市场来决定。而就在前几天，上海也再度放松了共有产权保障房、廉租房的申请门槛，月收入和个人财产都较之前的标准下降了 10-20%，政府通过两条腿走路方式，将更有益于房地产市场的平稳发展。