[国泰君安]法案、金融、实施俱全的土改元年

  本报告导读：在13届7次会议修订土地相关法案之后，再次发布《意见》，全面推开土地改革，①不得以退出宅基地作为进城落户条件；②全面推开农村土地征收制度改革和集体经营性建设用地入市；③加快推进宅基地使用权确权，在2020年基本完成；④开展限制宅基地复垦；⑤加快修订土地管理法。

  摘要：中央密集出台农村土地改革相关文件，从法案、到金融、到实施，三步走超预期推进。在13届7次会议起，以修订土地管理法作为农村土地改革在法律依据上的进步，作为本次土地改革的起点，并在近期发布支持农村金融的文件，明确宅基地改革，并在金融上明确国开行和农发行的支持。今日，中央再次发布文件，大量明确细节内容，最大的看点在于明确进城落户可以不退出宅基地，相当于落实宅基地的三权分置，同时全面推开农村土地征收和宅基地的复垦。以上措施，从合法性、金融支持、具体实施都给予了明确的表述，显示出中央推进农村土地改革的决心，同时进度也超市场预期。

  .农村土地改革，能够释放的制度红利在于人的加速流入和打通从货币到信贷的派生途径。由于中国特殊的户籍制度，使得城镇化包含双重含义，其一是在城镇土地上的常住人口城镇化，其二是被户籍约束的农村人口。在十三五规划中提到的三个一亿人、和2018年中央经济工作会议提到的加快户籍城镇化，均是为了解决人的加速流入城镇的问题。类比2015年以前的棚改，在没有金融支持的背景下推进较为困难，因此可以将棚改理解为承载货币和承载信用的工具。在当前理顺机制之后，我们有理由认为，当前的农村土地改革将替代棚改，作为土地货币化元年（详见我们的深度报告《土改纪元，地产序章——地产论道系列之土地改革篇（六）》）。

  .更广的人群覆盖、更分散的征收补偿，刺激信用和经济，并托底地产。相比于更集中、且金额更大的棚改货币化，农村土地货币化覆盖人群更广，能够很好的起到刺激信用派生的功能，对经济构成较强的正面影响。但由于对单一补偿对象来说，其征收金额较棚改更小，因此对地产的影响弱于对经济的影响，但依然构成托底。我们建议投资者关注低估值品种，推荐万科A、华夏幸福、招商蛇口等公司。