[克而瑞]广州解禁个人购买商服公寓，京沪会否跟进?

  导语

  在疫情“黑天鹅”这样的特殊时期，适时放开也有助于增强市场信心，刺激市场活力。

  ◎  作者 / 杨科伟 俞倩倩

  3月3日，广州市人民政府发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。除了常规的“免税免租”（受疫情影响企业可免征3个月房产税，租用“公家”物业免两个月租金），降低企业资金压力之外，较为重磅的当属公寓限购政策的取消，究竟广州此次的新政意欲何为，对于公寓管控同样严格的北京、上海是否具有借鉴意义呢？

  01

  广州公寓限购持续3年
  适时“解禁”是对冲疫情负面影响的必要之举

  回顾广州公寓限购的历史，大体可以分为新政发布-局部松绑-完全放开三个阶段：第一阶段为2017年3月30日，广州发布了“330新政”，要求商服类物业只能由法人单位购买，个人不能购买，且未完成规划报建手续项目，最小分割单位不得小于300平方米。第二阶段为2018年12月，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类项目限购进行了一定程度的松绑，要求2017年3月30日后土地出让成交的商服类物业，销售对象应当是法人单位。而2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的商服类物业，不再限定销售对象。 第三阶段为2020年3月3日，最新《措施》指出，广州市住房城乡建设局、规划和自然资源局要牵头优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。广州政府选择在此时放开限购无外乎有以下几点原因：一是新冠疫情突袭，对于整个实体经济的负面损失是不言而喻的，尤其广州作为“重灾区”，目前的确诊病例已经接近350例，严重影响了原有的经济秩序，房地产作为整体经济的压舱石，重要性开始凸显，也成为地方政府不得不抓住的“救命稻草”。二是本次政策的主旨基本都围绕着缓解企业的现金流压力，免税免租，甚至分期缴纳土地出让金价款都是为了降低企业运营的隐性成本，助力企业“节流”；而放开公寓限购，无疑是扩大需求，刺激市场活力，帮助企业“开源”的最好方式。三是考量到广州公寓限购已经持续3年，“房住不炒”稳楼市的阶段性目标已经实现，加之目前楼市处于下行周期，行政手段的适时推出也在情理之中。

  02

  政策短期或刺激被限购压制的刚性需求
  中长期商办“火热”难以持续

  为了确定此次政策松绑的影响，我们不妨参考一下2017年以来新政出台到逐步放松，广州商办市场成交的变化情况：
首先，供求层面，自2017年“330新政”发布以来，商办市场连续了近2年的低迷走势，长期处于供过于求的状态，成交量稳步下行，2017年月均成交不足20万方，2018年1-11月，月均成交量也仅为15万平方米。整体市场的转折点为2018年12月发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类项目限购进行了一定程度的松绑，政策刺激效应相当明显，12月单月商办市场成交量便突破70万平方米，同环比分别大涨了124%和234%，而后政策的刺激作用呈现出递减态势，但“松绑”后的市场表现还是显著好于2017年。

  其次，库存量和去化周期层面，与商办市场供求的结论也基本一致，2017年库存量稳步上升直至2018年末达到阶段性高点，而后随着成交的逐步恢复，库存量开始震荡中小幅微降，去化周期则是自2018年年中稳步下行，2017年7月和2018年4月的高点主要是源于近3月成交量基数过低缘故所致。

  基于此，我们不难判断，广州公寓限购政策的全面放开的确会在短期内（1-2个月）刺激商办市场的火热，人们对于楼市乐观预期被强化，尤其因公寓产品具有区位便捷，售价偏低等特点，迎合了外来务工收入偏低客群的置业偏好，或将带动一轮刚需自住需求的释放。

  不过从中长期来看，我们认为，广州商办市场的利好难以持久，一方面，根据历史规律，限购“松绑”的刺激作用逐月递减，刨除特殊月份，广州商办市场的月均成交规模基本都在20-25万平方米左右；另一方面，疫情对于成交的楼市成交的打击近乎是“毁灭性”的，新房、二手房整体成交都面临“断崖式”下跌，即便公寓限购放开，预期也只能对冲掉部分负面影响，整体的楼市行情还是与本地疫情能否得到有效控制密切相关。

  03

  缓解低收入群体住房供应压力刻不容缓
  不排除京沪同类商办物业局部解禁可能

  综上，此次广州宣布公寓限购“解禁”，迎合了中央“撑企业、保就业、积极复工复产，努力把疫情带来的不利影响降到最低”的号召，此前多个省市诸如苏州、西安、福州都曾发布为开发企业解困的各类新政，广州此举也算顺势而为；此外，商办市场在限购的3年以来，成交量整体保持低位，成交均价保持小幅微降，总体在20000元/平方米徘徊，也基本达成了政策发布的初衷，在疫情“黑天鹅”这样的特殊时期，适时放开也有助于增强市场信心，刺激市场活力。
而广州公寓限购松绑是否具有示范效应，对于北京、上海这类同样对商办市场管控较为严格的一线城市有是否有政策放松的可能呢？我们认为，首先还是应当明确“房住不炒”的主基调并未发生根本改变，任何的政策调整都不是为了“大水漫灌”式的刺激房地产业；其次，目前正处于新冠疫情“攻坚战”的非常时期，是否放松政策或是放松程度大小都与疫情的控制程度密切相关；最后，针对北、上等商住房管控严格的城市不排除局部松绑的可能，或与人才新政搭配，或与优先保障刚需自住类政策结合，毕竟，目前受疫情影响，部分长租公寓有可能延期入市，低收入群体面临“工资打折”、“消费降级”等诸多问题，缓解其居住压力刻不容缓。