[克而瑞]宁波接力杭州东莞收紧调控,楼市政策风向要转?

2020-07-08 08:02:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-08
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  地方因城施策仍“多松少紧”,短期内“过热”城市不排除局部收紧可能。

  ◎  研究员 /杨科伟、俞倩倩

  2020年7月6日晚间,宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出了关于保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等稳定房地产市场的“十条”新政。宁波成为继杭州、东莞之后又一调控升级的城市,究竟此次政策“收紧”背后的动因是什么,这是否意味着疫后“利好”红利不再,而政策的后期落地又会对本地楼市产生怎样的影响呢?

  01

  从土拍到销售层层加码,遏制短期投机需求

  坚持“房住不炒”,利好刚需购房者

  通读此次新政全文,对比此前杭州、东莞的加码新政,可以看出宁波的政策范围覆盖最广,涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,涉及限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”,具体来看:

  针对房企投资,政府会加大土地供应力度,强化精准供地,保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制,强力推进已供项目加快开发建设,尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。以房价倒推地价,房企的利润空间基本锁定,宁波政府监管从地块出让到房屋销售可谓无孔不入,“控房价”与“控地价”的决心可见一般。

  针对购房者,则呈现出“有收有放”,打击炒房投机、保障刚需自住的特征。一方面调整限购区域范围为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(以下简称“市五区”)行政区域内拥有2套及以上住房的,非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的,暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。

宁波限购范围

  同时为了保障自住购房需求,本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭,或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中,优先认购商品住房。由此可以看出,宁波政府对待房地产的态度与其说是打压,不如说是规范,本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位,牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松,增加供应(包括土地、楼盘)、保障刚需、抑制炒房(投机投资行为)、稳定预期,推动房地产市场平稳健康发展。

  02

  短期地、楼市两热催生调控再加码,投机退场

  刚需回归,预期新房成交稳中微降

  之所以宁波此次出台了涉及范围较广、力度较大的调控政策,究其根本,还是与短期“大热”的楼、地市密切相关。首先反应激烈的是土地市场,自疫后2020年4月以来,涉宅用地的成交建面和成交楼面价均呈现出节节攀升态势,据CRIC监测,宁波2020年6月涉宅用地成交量达到了243万平方米,同环比分别上升了22%和50%,显著高于2019年月均水平,成交楼面价更是攀升至11542元/平方米,创2018年以来新高。

涉宅用地

  从涉宅用地溢价率层面我们也不难看出端倪,据CRIC监测,自2019年末以来,宁波涉宅用地溢价率便开始节节攀升,从波谷的4%一句爬升至波峰40%的高位,6月虽略有回调,但总体上升趋势依旧,房企拿地热情不减,短期内土地市场高热不退。

  根据宁波政府公布的下半年供地计划,全市计划供应住宅用地(含商住混合)1.7万亩左右,市区计划供应住宅用地(含商住混合)1.0万亩左右。随着政府加快供地节奏和“控地价”相关政策的落地,土地市场热度或将迎来短期回调,成交量高位维持,地价上涨后劲略有不足。

涉宅用地

  其次是商品住宅市场,经历了2019年的“高位”盘整,2020年居民购房热情不减,刨除了2月新冠疫情影响成交断崖式下跌外,3-5月一直处于逐月递增态势,2020年5月迎来了集中释放,单月成交破100万平方米,达到了阶段性高点,6月虽略有回调,但整体市场已逐步走出新冠阴霾,成交均价在2.3万元/平方米持续波动。

商品住宅成交量

  最后,聚焦项目销售,因上半年江北区、海曙、鄞州等核心板块供应稀缺,高性价比项目热销频频,镇海区的广洋海尚国际二期、鄞州金地湖成大境、江北区的中旅城项目认筹率均达到了5以上,且均实现了开盘即售罄的成交佳绩。此外,从产品档次来看,热销项目近乎涵盖了低、中、高三档,刚需、改善两头热,加之资金面相对宽松,不乏中小企业主投资房产保值增值,短期内楼市实现迅速升温。

  基于当前楼市成交表现,结合宁波近期出台的新政,我们不难判断,限购政策的加码升级一定程度上会遏制高端改善和投机炒房的需求,而对于中低档项目销售影响较为有限,被疫情压抑的刚需自住需求仍有望在下半年持续释放,宁波成交量也有望保持稳中微降态势。

热销项目

  03

  地方因城施策仍“多松少紧”

  短期内“过热”城市不排除局部收紧可能

  事实上,加码调控,宁波并非先例,早在7月1日,哈尔滨住房公积金管理中心就曾声称,7月起不再执行公积金应对疫情支持政策;7月2日,杭州也曾发布新政,人才优先购房限售5年,摇号加大倾斜“无房家庭”;东莞则严格贯彻了中央“控房价”的指导思想,规定房价限涨幅、限精装修造价上限,禁捂盘与内部转名等。

  虽然近期局部城市回暖显著,7月初多个城市“跟风”式的发布楼市约束性调控政策,但是我们认为,这并不代表政策转向,基于2020年疫情大背景下整体经济疲软的艰难处境和当前各地市场分化,部分二三线城市成交同比跌幅依旧大于50%的客观情况,后期地方政策出台依旧是偏向宽松,而最近杭州、东莞、宁波先后出台一些很细则的收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会跟进,但应该不会出现大面积收紧。

  此外,因不同城市的分化行情,“因城施政,精准调控”已经成为必然,地方政府承担因城施策的主体责任,根据各城市市场实际情况,及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,基于此,未来城市间政策分化、市场分化也会是一个常态,针对短期内市场大热的杭州、南京、宁波、东莞等核心一二线和强三线城市不排除后期调控加码的可能,旨在遏制短期投机需求,达成“三稳”预期;而针对广大中部三四线城市,扶持小微企业,刺激市场活力仍是重中之重。

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