[克而瑞]沈阳“八条”如期而至,下一棒将花落谁家?

杨科伟 俞倩倩2020-09-08 14:13:36

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-08
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  继9月4日杭州加码调控后,9月6日,沈阳跟进,出台“沈八条”,提出了管控土地出让价格,加强房地产项目竞配建管理,全面加快项目建设,切实增加市场有效供给,严格执行差别化信贷和税收政策等措施。事实上,在7月24日和8月26日,中央两次召开的房地产工作座谈会中,沈阳均为参会城市,此次新政加码亦在情理之中,究竟此次政策“收紧”对本地楼市影响几何?同属于重点督导城市的成都、长春、宁波、长沙、常州等是否会纷纷迎来“调控接力”?

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  控房价、控地价、二套首付5成

  力度相对温和有余地

  通读此次新政全文,总体延续了中央“房住不炒”的总基调,与前期调控升级的热点城市深圳、杭州、南京、宁波相对比,此次“沈八条”的力度相对温和,手法常规,涉及严控地价、升级限贷,抑制投机等多个方面。要点如下:

  一是针对需求端,限贷升级,严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。此举保障刚需的同时,大大提升了二套房的置业门槛,尤其是对于意图通过借贷炒房的投机者而言,资金链还是面临严峻的考验。此外,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,二手房的成交周期或将延长,不排除部分意图购买二手房的客群回流至新房市场。

  二是针对土地出让,严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。事实上,沈阳对于土拍的限制由来已久,早在2017年8月沈阳就曾首次试水“限地价、竞配建”,此次明确提出竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本,对于房企的现金流提出了较高的要求,结合此前中央对企业融资设置“三条红线”的舆论导向,未来房企拿地也会日趋谨慎,有利于顺利达成政府严控土地溢价,为土拍市场理性降温的目的。

  三是控房价层面,总体贯彻了中央“稳字当头”的号召。以项目为单位,实时监测商品住房销售价格运行情况,项目价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人,要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正,逾期未改正的,暂停该项目网签系统,改正后予以恢复。总体来看,“限价”手段相对温和,旨在严防短期内“大涨大跌”。

  综上,可以看出,沈阳此次发布的加码新政力度相对宽松,规范作用大于抑制作用,重点在于政府对于贯彻中央“房住不炒”的表态,主要是为了转变房企拿地,居民购房的乐观预期。

  02

  短期热度骤增为加码导火线

  一、二手房价涨幅居前,土地成交量价齐增

  纵观沈阳2020年疫后楼、地市成交表现,此次调控升级并非没有端倪,首先来看商品住宅市场,短期市场热度攀升,房价居高不下是其加码调控的直接导火线。随着3月疫后复工复产,房企加快推盘节奏,沈阳成交随之放量,3-6月一直处于逐月递增态势,6月成交达年内新高,为160万平方米,同环比涨幅均达到了9%,7月虽略有回调,但仍显著高于2020年月均水平。而从1-7月整体成交来看,较去年同期仍有差距,累计同比降幅达16%。

  从房价波动来看,沈阳新房成交均价在2020年保持小幅上行趋势,基本维持在1.2万元/平方米高位波动,国家统计局公布的70个大中城市销售价格指数也验证了此观点,7月沈阳新房成交均价同比上涨9%,二手房成交均价同比涨幅高达10.3%,均显著高于一、二线城市平均涨幅。从目前发布的新政来看,“控房价”依旧是沈阳未来楼市调控的重中之重。

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         其次聚焦于土地市场,随着疫后政府加快推地节奏,土拍热势不减。据CRIC监测数据,3-6月为政府推地高峰期,单月供应总建面均在100万平方米以上,3月甚至突破200万平方米,供应放量的同时带动了成交的稳步回升:2020年1-8月,沈阳涉宅用地累计成交建面达727万平方米,同比增长8%,其中4月和7月均为成交高峰期。

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        涉宅用地成交楼面价高位维持,3月以来基本都在5000元/平方米波动,5月和7月则超过了6000元/平方米,近年来房企拿地愈加趋于理性,3-7月整体地块溢价率基本维持在20%左右,但针对部分热点地块,房企拿地热情不减,以沈土拍[2020]7号和平区领事馆东-1CB2019-5号地块为例,吸引7家实力房企参与,最终,中海以总价约28.24亿元竞得该地块,触顶最高限价13000元/建筑平方米,竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房12500平方米,溢价率高达42%。该地块也因此成为沈阳上半年楼面价、总价“双料”地王。

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  沈阳新政后大概率“横盘”

       成都、常州等热点城市或将迎来“调控潮”

  综上,沈阳此次新政出台释放了地方政府贯彻落实“房住不炒”的坚定决心,其中涉及的二套房升级限贷,个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等限制性内容对于平抑短期市场热度还是大有裨益,预期下月沈阳楼市“横盘”概率较大,整体成交量有望保持稳中微降态势。而对于地市,房企拿地态度会日趋谨慎,在“三条红线”融资收紧的政策预期之下,如何保持现金流顺畅也是房企考虑的首要问题,由此也将带动涉宅用地成交量的小幅回调,整体地价受结构性因素影响有望进一步回落。

  针对于近期杭州、沈阳相继加码调控,能否形成“星星燎原”之势,我们认为,基于当前严峻的经济形势和各地“冷热不均”的楼市现状,全国范围内加码调控的可能性并不是很大,后期大概率是少数热点城市的“调控”接力:一方面是针对短期内成交放量显著,市场明显升温的二三线诸如东莞、常州、济南、南京等值得引起高度关注,8月“淡季不淡”,单月和累计成交同比均已回正,若短期内市场热度仍无回落迹象,地方政府迫于压力不排除升级调控的可能。另一方面,房价亦是中央监测地方房地产市场的重要指标之一,全国70城房价榜中涨幅居前的城市,如徐州、唐山等城市,未来也不排除政策加码的可能性。

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