2026年8月25日，成都市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》，正式提出“支持群众‘拆旧建好’”政策。该政策明确，在充分尊重原土地使用权人意愿的基础上，可由城市更新实施主体通过“地随房走”（含协商收购房屋产权、划转国有资产处置）方式实施开发建设“好房子”。这里提出了两个重要概念，一是“拆旧建好”，二是“地随房走”。这一模式与传统的城市更新以及当前推进的“原拆原建”等表述存在差异，因此也是当前精细化城市更新与更加精准施策内容相结合的一种体现。

  一、政策核心机制分析：“地随房走”的制度创新

  “拆旧建好”政策并非一项孤立条款，而是与2026年4月批准、6月施行的《成都市城市更新条例》形成制度配套。两者的衔接，构建了从法律依据到操作路径的完整闭环。该政策最关键的制度设计，在于“地随房走”模式，其与传统城市更新模式存在本质差异。具体对比如下表。

  该模式的核心优势体现在三个方面。其一，降低土地获取制度成本。通过“地随房走”绕开了传统收储-招拍挂的长流程，允许实施主体在收购房产同时获得土地使用权，缩短项目开发周期。其二，明确原权利人权益保护边界。将“充分尊重意愿”作为前置条件，意味着协商收购而非强制征收是基本原则，这有助于减少更新过程中的社会矛盾。其三，提供国有资产处置通道。纳入“划转国有资产处置”选项，为涉及公房、国企产权的老旧小区更新打通了产权整合障碍。

  二、“拆旧建好”和“原拆原建”的区别

  “拆旧建好”与“原拆原建”之间的关键区别在于，除了安置原居民住房外，项目范围内通常还会规划一部分可对外销售的商品房或持有型项目，这也是引入市场化实施主体进行开发的核心商业逻辑。该模式本质上属于市场化更新改造项目，而非纯粹的居民福利工程。实施主体通过“地随房走”机制取得土地后，需在原址进行整体开发，除向原居民提供原址回迁住房外，其余新建住宅可作为商品房面向市场销售。

  从政策依据来看，成都市2021年发布的《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施的通知》已对“地随房走”模式的实施路径作出明确规定：由区政府确定项目实施范围，通过公开招标确定实施主体，实施主体与房屋所有权人完成全部不动产权交易和转移手续后，凭新规划条件签订土地出让合同，实施项目整体改造。在这一过程中，更新后的项目便包含了可面向市场销售的商品住宅。

  综上，“拆旧建好”本质上是一个兼顾民生改善与商业开发的城市更新项目，而非单纯的居民还建工程。原居民原地回迁与商品住房对外销售并行存在，二者共同构成了该模式的完整商业闭环。

  三、什么是“划转国有资产处置”

  老旧小区中普遍存在多种形式的国有资产产权。成都“地随房走”（含协商收购房屋产权、划转国有资产处置）方式同时考虑了居民私产和国有资产的处置路径。具体而言，此类产权通常包括：国有企事业单位职工宿舍，即上世纪企事业单位自建或购买的职工住房，产权登记在单位名下，职工仅享有使用权；直管公房，即由政府直接管理的公有住房，产权归属房管部门；以及国有资产经营公司持有的房产，即经国企改制、资产划转后由国资平台持有的存量房产。

  “协商收购房屋产权”适用于产权清晰、权属归私人或一般法人所有的房屋。城市更新实施主体通过与产权人平等协商，以市场化买卖方式完成产权转移。这一路径在产权归集上遵循民事交易逻辑，核心机制是“双方达成一致、完成过户”。

  “划转国有资产处置”专门针对产权归属国有的房屋进行处理。由于国有资产不能由实施主体与产权人自行协商买卖，必须遵循国有资产监管程序，政策为此开辟了“行政划转”路径。具体而言，在城市更新框架下，经国有资产监管部门批准，相关国有房产可通过非市场交易方式（如无偿划转、协议转让等），从原产权单位划转至城市更新实施主体或政府指定平台，从而实现产权归集。

  四、对成都房地产市场的影响研判

  “拆旧建好”政策，可以说是城市更新领域一项颇具创新性的举措。它的优势在于，既兼顾了城市更新过程中的社会属性与公共利益，又从商业角度实现了可持续发展的可能。因此，这一政策对整个土地市场，尤其是房地产市场，将产生积极的推动作用。就成都房地产市场而言，其传导效应预计将沿三条路径逐步显现。

  第一，激活核心区域改善型住房供应。成都主城区土地供应日趋紧张，而大量老旧小区占据核心地段但容积率偏低、居住品质不足。通过“拆旧建好”，这些地块可实现原址重建，在不改变土地性质的前提下提升容积率和产品品质，为主城区补充“好房子”供给。此项政策与“精准匹配刚性和刚改住房需求”形成协同，能够有效回应主城区改善型需求外溢的痛点。

  第二，构建“卖旧买新”置换链条的新支点。“拆旧建好”为不愿出售房屋的业主提供了“原地改善”的替代选项，而“卖旧买新”则为愿意置换的业主提供流转支持。两者共同拓宽了存量房盘活渠道，有利于畅通“老旧小区→改善新房”的置换循环。

  第三，推动房地产发展模式转型。政策将城市更新的主导逻辑从“政府推动的拆迁”转向“权利人意愿驱动的协商开发”，客观上要求实施主体具备更强的居民沟通能力、方案设计能力和资金统筹能力。这将加速行业从“高周转开发”向“精细化城市运营”的能力转型。实际上，这一模式一方面显著增强了房企的主动性，使其更贴近市场需求进行开发定价；另一方面，也有助于从商业化角度优化产品开发，尤其是政府在土地供应方面给予一定优惠，对企业发展具有积极作用。

  五、实施难点与风险提示

  尽管制度设计具有创新性，但政策落地仍面临三方面现实挑战。首要难点在于“多数业主意愿”与“个别业主异议”之间的协调问题。政策强调“充分尊重原土地使用权人意愿”，然而，对于老旧小区普遍存在的多产权主体情况，是否设定签约比例门槛、如何应对“钉子户”问题，目前政策文件尚未给出细化规则。《成都市城市更新条例》虽提及权属关系复杂时可申请政府协调，但具体操作标准仍有待明确。

  其次是经济可行性的约束。核心区域老旧小区原容积率可能较低，但在改造过程中，潜在的补偿成本与建设成本能否与新建商品房售价之间形成正向利润空间，取决于区域房价水平与规划指标的平衡。若项目需通过过高容积率才能覆盖成本，则可能与“好房子”的低密舒适定位产生矛盾。此外，更新项目往往不仅涉及住宅，还可能涵盖商业、办公等多种业态，这对整个市场及社区管理带来了较大挑战。

  第三是国有资产处置的操作复杂性。涉及划转国有资产处置的更新项目，需满足国资监管的各项程序要求，包括资产评估、公开交易、保值增值等，这可能与城市更新“协商推进”的灵活性要求形成一定张力。