8月31日，上海土地市场完成第八批次集中住宅用地出让。这是8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》后，核心城市举行的首场土地出让活动。

  本轮共出让两宗地块，分别为普陀区“真如之心”商住办组合地块和松江区泗泾低密纯宅地，两宗地块全部成交，合计收金156.01亿元。

  其中，“真如之心”地块由中海地产以150.19亿元底价竞得，成交综合楼面价约37835元/平方米，刷新普陀区土地出让总价纪录。

  百亿“地王”固然是市场焦点，但业界更为关注的是，新出让地块是否会按照新政要求实行现房销售制度。

  对此，中海地产上海公司相关人士回应称，目前尚不确定，需等待上海方面的实施细则出台。这一态度也反映了当前多数房企的普遍心态，在观望中等待政策进一步落地。但也有房企人士认为，虽然地方细则尚未落地，但政策已出，大方向已定。

  中海拿下150亿元“巨无霸”地块

  相比此前出让的杨浦八埭头“百亿地王”，此次“真如之心”地块并没有上演激烈的土地争夺战。

  该地块由两宗住宅地块和一宗商办地块组成，是真如城市副中心最后一块核心拼图，地块总建筑面积约39.7万平方米，集住宅、商业、办公等业态于一体。地块起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约37835元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的涉宅地块。

  150亿元的起拍总价、过半的商办占比、大体量商办整体自持的要求，注定了这张“牌桌”上只有少数玩家能够落座。2026年初普陀区土地推介时曾吸引中海、华润、金茂、上海城建等20余家房企参与，但到正式出让环节，仅有中海一家报名参拍。

  同策研究院联席院长宋红卫分析认为，对于“真如之心”这样总价超150亿元、商办占比过半的超级综合体，房企需要一次性拿出巨额自有资金，还要面对现房销售带来的更长回款周期，因此多数房企选择了观望。

  对中海而言则是另一重逻辑。中海在真如板块已布局多个项目，从早年牵头红旗村大型旧改，到打造网红商业体环宇城 MAX、甲级商务地标中海中心，再到去年7月以65.25亿元拿下真如翠谷一期地块，中海已在此积累了多年运营经验。

  除了深耕原因，中海也需要补仓。8月26日，中海董事局主席颜建国在中期业绩会上明确表示，公司全年新增购地额目标保持在800亿元至1000亿元。但今年前八月，中海权益拿地金额只有376亿元。而2025年同期，中海已经斥资542亿元拿地。市场对于中海接下来的拿地举动也颇为关注。

  有熟悉中海的业内人士表示，从中海过去在上海的拿地情况来看，中海倾向于在下半年补仓，尤其是在年末“捡漏”。

  除了此次在上海斥资150亿元拿地，中海前八月重点投资区域在北京，拿地金额156亿元，位列北京房企拿地排行榜第一。

  市场静待新政细则落地

  上海此次土地出让备受关注，核心在于其特殊的时间节点。

  8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着现房销售制度正式落地。新政涉及土地端的内容主要包括三项：一是新出让商品住房项目优先选择现房销售；二是房企须以自有资金购地，土地出让价款可分期缴纳；三是项目实行主办银行制，开发贷款发放与建设周期相匹配。

  作为新政实施后的首场核心城市集中土拍，上海以这两宗地块交出了第一份答卷。从结果来看，市场热度稳中偏谨慎，两幅地块优劣属性清晰，市场取舍逻辑明确。真如地块位于市中心，地段稀缺、配套完善，但体量大、商办占比高、开发运营难度大，仅头部房企有能力参与；泗泾地块为近郊低密宅地，产品属性优质、入手门槛较低，但受市场环境影响，房企布局意愿整体审慎。

  上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，尽管近期“沪八条”释放了政策利好，市场信心有所修复，但房企并未盲目追高，泗泾地块溢价率控制在20%以内，整体成交保持理性。

  业界真正的关注焦点在于，这两宗地块是否会按照新政要求实行现房销售。

  对此，中海地产上海区域人士回应称，目前尚不确定，需等待上海方面的实施细则出台。有业内人士透露，这两宗地块的出让文件并未强制要求现房销售。“昨天这两块地，来不及更改出让条件。”该人士认为，最快也要看上海下一批次出让的土地是否调整条件，若届时仍未变更，大概率仍按原有规则执行。但可以肯定的是，新政要求将对后续土地出让和价格产生影响。

  从市场各方反馈来看，多数房企仍在观望，等待地方细则落地。部分房企则认为政策大方向已定。

  上述业内人士进一步判断，上海市场存在明显的板块分化，市中心与外环区域热度差异较大，因此现房销售制度的落地方式可能不会“一刀切”，更可能在具体地块出让中“一地一方案”，逐步推进。

  对于开发企业而言，现房销售带来的最大变化在于成本结构。卢文曦分析认为，仅从财务成本来看，以往房企从拿地到预售周期约半年，而现房销售将大幅延长这一周期，资金占用时间和财务成本均将显著上升。

  新政标志着房企高周转的传统发展模式正迎来根本性转变。不过业内人士普遍认为，政策落地和城市层面的细则出台仍需时间，短期内不会对市场形成快速冲击。