上海9月28日出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法一致，标志着各地在落实国家层面房地产三项基础制度方面已形成具体细则。这反映了“828新政”后各地正积极出台相关细则的整体态势。当前京沪两地政策表述与上层保持一致，仅在部分表述上存在微弱差异，充分说明各地结合实际情况进行稳妥有序的相关工作。

  一、预售内容：主体结构封顶口径统一，过渡期安排形成缓冲

  关于预售内容，总的口径已较为清晰，即均按照主体结构封顶执行。从北京、上海两地的标准来看，表述一致，说明预售方面整体较为严格。对于后续新出让土地的相关项目，需适当关注预售方面要求提高的影响。同时，对于过渡期项目，上海与北京做法一致，即已取得土地的项目设有过渡期，因此市场不必过度担心。

  二、现房销售：优先导向明确，定金收取存在差异

  此次上海也明确了优先现房销售的表述。但在定金收取方面，与北京存在一点差异：北京收取定金为1%，上海为3%。各地在定金方面可能略有差异，但不影响总体改革方向。这有助于稳定买卖双方关系。同时也说明，定金收取是当前现房销售方面较好的配套政策之一。

  三、主办银行制：表述差异不大，聚焦资金规范监管

  关于主办银行制，京沪两地表述差异已不大，总体体现了主办银行制背后贷款银行的责任，也涉及对相应贷款资金的监管。所以在理解“主办银行制”时，应站在资金规范监管和发挥银行在相关资金支持方面作用的角度。

  四、信贷政策：竣工备案后发放贷款，上海新增资本市场融资提法

  关于信贷政策，京沪两地表述基本一致，即“竣工备案以后才发放贷款”。这是当前市场关注最大的一点。因为竣工备案后发放贷款，资金发放和回笼周期有所延后，大致延长了两年。这也是各地当前很重要的一项政策，对市场有一定影响。后续需持续研究新取得预售证项目在贷款发放推迟后的资金融资等问题，这项工作必须积极推进。相比北京政策，上海此次在融资方面还有新提法，即支持企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等开展项目融资，充分体现了对房企相应资金的支持。也即不只是传统商业银行贷款的支持，资本市场的支持力度也较大。

  五、土地供应管理：价款分期缴纳不计利息，京沪模式略有不同

  关于土地供应管理，从北京、上海梳理来看，都有一个非常强的方向，即土地价款允许分期缴纳，且不计算利息，以降低相应资金成本。这对降低企业顾虑、确保土地投资等都有积极作用，即有助于后续稳定土地市场。当然，从表述差异上讲，上海与北京略有不同。北京是直接允许两年内分期缴纳，上海实际上是“1+1”的模式。当然，在实操过程中两者差异性可能也不大。总体而言，这充分说明各地在降低土地出让金支付压力、延期交付等方面给予了较大支持。

  六、京沪政策的特点总结

  第一，关于预售和现房，各地口径基本一致。预售标准均按照主体结构封顶执行；在建项目仍按老办法执行，不会对市场带来多大困扰；优先推现房销售，且各地都会设定相应的定金标准。

  第二，主办银行制的口径比较清晰，基本完全一致，体现了让银行负责任的导向。在这个过程中银行要做好资金规范监管，真正杜绝资金漏洞。

  第三，关于竣工备案以后发放贷款，这是各地都有的表述。这一表述在实操过程中，对市场和房企肯定会有一些影响，因为竣工备案以后发放贷款与现有阶段发放贷款的节奏完全不一致，因此要求各地后续加强一些配套政策支持。

  第四，在土地供应管理方面，更加强调土地延期交付且不计利息，这有助于降低资金成本。

  第五，强调了对市场秩序的稳定，也都提及了对购房者权益的保护和好房子的建设等。这是政策相关条款背后的精髓和灵魂所在。

  七、后续展望和启示

  京沪两地的政策，为后续各地细则的制定提供启示。第一，既要看到改革是循序渐进和稳妥有序的，也要看到其中包含了重要的改革内容和指向，即要求各地重视并积极研究对策。第二，市场对这些政策的消化，要结合“金九银十”阶段的市场行情和企业当前的资金状况，并据此积极促进转型。第三，预计后续各地都会陆续出台相关细则，政策口径或有微弱差异，但总的改革精神都会保持一致。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进