[国泰君安]预计地价大概率进入短期阶段性高点

  本期土地推出同环比：本期整体环比升 23%，住宅类环比升 24%，本期整体同比升 13%，住宅类推出同比升 23%。

  土地推出年初至今累计：全国 16 个城市 13 年至今累计推出土地同比升 13%。其中一线同比升 58%，二线同比升 5%。住宅类用地累计推出住宅土地同比升 34%。其中一线同比升 148%，二线同比升 24%。

  本期土地成交环比：本期整体成交环比降 10%，其中一线升 11%，二线降 17%。住宅类环比降 4%，其中一线升 27%，二线降 14%。

  本期土地成交同比：整体成交同比升 5%，其中一线升 29%，二线降4%。住宅类成交同比升 46%，其中一线升 92%，二线升 31%。

  土地成交年初至今累计：全国 16 个城市 13 年至今累计成交土地同比升 25%。其中一线同比升 61%，二线同比升 17%。住宅类用地累计成交同比升 55%。其中一线同比 164%，二线同比升 42%。

  累计土地成交金额：全国 16 个城市累计土地成交金额同比升 121%，一线城市累计同比升 336%，二线城市累计同比升 51%。

  土地财政： 16 城市 13 年上半年土地成交金额占地方财政比重整体回升但分化明显：一线由 24.7%升至 40.5%，二线由 59.5%降至 50.7%。

  成交价格及溢价率：本期全国 16 个城市平均楼面地价环比升 68%，同比升 234%。住宅用地平均楼面地价环比升 75%，同比升 93%，南京、厦门、天津、青岛溢价率分别为 228%、182%、70%、60%。

  流拍情况：本期 1 宗土地流拍。13 年至今累计流拍 193 宗， 占推出宗数的 2.7%，其中住宅流拍 43 宗。

  板块估值安全边际：13 年 PE 主流公司 11 倍，RNAV 折 29%。一线8 倍， RNAV 折 26%；二线 10 倍， RNA V 折 34%；三线 12 倍， RNAV折 24%；地产+X9 倍， RNAV 折 41%；商业 PE 20 倍， RNAV 折 12%。

  我们推荐地产股的两个核心逻辑仍存在：(1)预计销量将开始适度调整、而供给增加也将改善降低房价压力。 (2)预计地价尤其溢价率将开始回落，降低房价、地价压力，提升龙头推货积极性。

  推荐具有高成长、高周转的龙头公司，包括但不限于招商地产、保利地产、荣盛发展、华侨城 A、金地集团、中国国贸、世联地产、冠城大通、建发股份、中南建设、华夏幸福、阳光城、香江控股等。