[易居研究院]百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年

  报告摘要：

  1、库存：11月份土地储备规模继续增加，但同比增幅曲线继续下行，这和近期购地市场降温等因素有很大的关系。

  2、去化周期：11月土地储备去化周期为19个月，目前正呈现上升趋势。主要原因在于商品房交易在降温，进而影响了去化速度。

  3、预测：考虑到商品房销售市场将继续下行，所以土地储备去化周期将继续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市，建议未来积极增加供地。

  一、土地储备

  1、100城土地储备：6月份以来同比增幅总体收窄

  城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义：城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。

  截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。观察历史数据，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。

  从同比增幅曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

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