[克而瑞]盘点春节后成交的108宗地

  一场突如其来的“疫情”打乱了所有房企的节奏，案场销售面临前所未来的困境，房企本来就不宽裕的资金链面临巨大的压力，在房企普遍“钱紧”的当下，春节之后土地成交量如何？哪类土地是市场成交主力？还有多少土地还在溢价成交？这些高溢价地块的价格有何变化？哪些企业还在积极拿地？未来市场走向如何？

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  01

  春节后土地成交量骤减62%，高总价地块成交数量同比下降七成

  根据CRIC监测，春节后两周（1月31-2月13日）重点城市共成交了108幅土地（不含加油站），总成交量仅674万平方米，同比2019年春节后两周（2月11日-2月24日）重点城市成交量下降62%，下降趋势明显。究其原因，主要是受疫情的影响，多城市大批土地延期出让，根据CRIC不完全统计，目前明确表态土地出让延期的城市有26个，暂停的城市有34个，无交易无延期信息城市有84个。有些城市土地延期出让已经延期至3月，譬如泉州延至3月3日。

  市场的变化不仅体现在成交量的缩减上，种种数据表明，在疫情影响之下，2020年春节后土地“质量”较2019年也有明显下滑：

  第一，成交土地以小体量为主。成交建面超过10万平方米的地块仅有20宗，低于平均成交建面6.2万平方米的土地有69宗；

  第二，高总价地块明显减少，成交总价超过10亿元地块仅有6宗，而2019年同期成交了18宗之多；

  第三，成交总价的榜首也呈现同样的趋势，2020年春节后总价最高的地块是南通崇川区超大体量地块，成交总价58.7亿元，较2019年同期成交最高价格76.4亿元收窄了23%；

  第四，从地块区位来看，地理位置也不是十分优越，近八成土地位于郊县；相反，延期出让的多宗地反而是地理位置较为优越的地块，从此方面也反映出疫情之下政府对于市场还是相当谨慎的，以暂停或延迟出让的方式谨防优质土地“低嫁”。

  02

  京、杭、甬竞拍热度未退，但楼板价大都较周边同类地块有所下滑

  在疫情影响下，春节后依然有15宗土地高溢价（溢价率超20%）成交。分城市来看，市场热度高涨、溢价成交较突出的城市有北京、杭州、宁波等，三城均有多宗高溢价地块，并且房企参拍热情均十分高涨，甚至部分地块竞拍轮次超100次。典型如宁波低塘街道低塘村2019-137地块，其位于杭州湾大湾区黄金三角区余姚市城市副中心，竞拍时间超过4小时，出价110次，最终被浙江嘉丰房地产开发有限公司（华景川）以总价21041万元竞得，楼面价2516元/㎡，溢价率48.8%。更有甚者，杭州钱塘新区临江宅地挂牌期间竞价至溢价率16.5%，7轮便拍至封顶，经过22轮报价，最终，闽系房企广大国际（三迪）以上限价格3.93亿元、竞配自持面积比例13%竞得临江地块，楼面价5505元/平方米，溢价率29.66%。

  尽管这些地块均溢价成交，但楼板价较周边同类地块并未有显著提升，大部分地块甚至有明显的下滑，以郑州为例，开年之初，位于经开滨湖核心板块的23号地块被中交集团以5.25亿万元摘得，溢价率为9%，虽然溢价成交，但楼板价仅有8211元/㎡，相比周边同类楼盘拿地时动辄过万的楼板价，这一价格在经开滨河核心区十分划算。同处经开滨湖核心板块的22号也被中交以4.5亿元的底价拿下，楼板价仅7524元/平方米，比23号地块还要低700元/平方米，堪比“白菜价”。 此时中交能够“捡漏”拿地的最主要原因是由于当前绝大多数房企资金压力巨大，拍地首先要缴纳高额的竞买保证金，还有土地出让金，因此可以以较低价格拿地。 

  不仅仅是郑州，杭州出让的三宗地楼板价较周边同类地块的楼板价也有明显下滑，而北京虽然楼板并未有显著下滑，但考虑到两宗宅地均不限价，也不限70/90，盈利空间也保障，拿地价格也较之前划算。

  03

  资金充裕的国企、央企拿地更为积极，中交占据总价TOP20榜3席

  从春节后两周土地成交总价TOP20地块的竞得企业背景来看，国企、央企占到一半，华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地，活跃度明显高于其他规模民企。从单价榜来看，央企和国企依旧占据了8席位置，并且楼板价在1.5万元/平方米以上的4幅地块，均由具有国企或央企背景的企业竞得。

  就有国字背景的企业来看，中交最为活跃，在总价和单价TOP20中均占据3席，华润、保利、华侨城、中铁等房企分落1子，民企中旭辉、大华、中天美好等也相对活跃，港资广大国际（三迪）首次入杭州，以29.66%溢价率+13%竞自持拿下钱塘新区临江宅地，表现也较为亮眼。对于大多数城市而言，在销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下，拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。但也有少数如杭州、湖州等发展预期较佳的城市，获得了更多有实力民企的关注，如此次首进杭州的广大国际、大华集团均是总部位于上海、战略布局长三角的非国资背景企业，也是看中了杭州的潜力，不遗余力积极拿地。

  3.1 国企、央企表现活跃，频频出手拿下高总价地块以春节后拿地最为活跃的中交为例，开年之初，就在北京和华润联合拿下通州马驹桥地块，由于不限价，吸引力世茂、金茂、平安、首开+旭辉联合体、华润+中交联合体5个竞买主体参与竞价；经过20余分钟40轮的激烈角逐，最终以46.7亿元的价格竞得该宗地，溢价率约为23%。在2月14日市场高度关注的北京土拍中，中交亦有斩获。当日北京集中出让三宗涉宅用地，两宗位于昌平区东小口镇，一宗位于海淀区西北旺镇，总建设用地面积19.37万平方米，总起始价150.8亿元，来到竞拍现场的房企有15家之多，包括中海、首开、华润、世茂、中交、平安等，基本都是央企、国企，最终三宗地块拍出了196.8亿元的高价，溢价率均超了20%，最高溢价为34.24%。其中中交和首开、华润、住总又以54.4亿的总价拿下海淀区宅地，溢价率达26.2%。但考虑到地块本身不限价，以及周边8万+的房价，未来盈利空间可期。除此之外，中交还在郑州经开滨湖核心区拿下2地，并且楼板价均十分划算，综合楼板价仅在8000元/平方米左右， 究其原因，主要是由于疫情影响之下，房企的现金流遭遇了极大困难，只有资金雄厚的国企、央企才能承受大额的土地保证金和出让金，因此，很多房企即使有心但无力去竞拍。表现颇为亮眼的不仅是中交，招商蛇口还以底价58.7亿拿下了总价榜榜首——南通崇川区R19028地块，由于区位优越，处于主城滨江地段，潜力巨大，但是由于总价较高，加之地块出让条件较为苛刻：地块内须投资不低于5亿元的邮轮码头至少一座和省级优质幼儿园一座，如此苛刻的条件，显然不是一般房企能够负担得起的，最终被实力超群的招商拿下也在意料之中。3.2 长三角优质中小体量地块入市，依旧迎来众多民企竞拍相比之下，民营企业更加倾向于在热度更高的长三角区域拿地，并且地块相对较小，总价不会太高，即使竞争激烈、高溢价成交，总价也在房企承受范围之内。如杭州、宁波均有多宗土地竞拍轮次在20轮以上，其中宁波低塘街道低塘村地块更是历经了110轮、4个小时的鏖战。以杭州为例，2月3日迎来了2020年首场土拍，并引发了一波土拍小高潮。当天共出让3宗宅地，其中两宗位于钱塘新区大江东，一宗位于富阳银湖新城，均实行网络竞拍。虽然疫情当前，但是杭州土拍热度依然高涨，共有近20家房企参拍，并且三块土地均溢价成交。其中热度最高的当属杭钱塘储出[2019]12号钱塘新区临江宅地，经过22轮报价，最终广大国际以上限价格3.93亿元、竞配自持面积比例13%竞得临江地块，楼面价5505元/平方米，溢价率29.66%；而杭钱塘储出[2019]13号钱塘新区新湾地块经过21轮报价，最终被大华集团则以总价13.49亿元竞得，楼面价5927元/㎡，溢价率17.41%。值得注意的是，竞得钱塘新城板块的广大国际和大华集团均是首次在杭州拿地的外来房企，疫情之下杭州这两宗宅地依然吸引了它们的积极竞拍，可见它们对于杭州市场的持续看好。

  04

  疫情对资金面的影响短期内难以消弭，地价将迎来一段下行周期

  疫情影响之下，土地市场受到极大的冲击，多数城市底价成交为常态，土地市场下行趋势明显。即使宁波、杭州、北京等这类地市依然维持较高热度的城市，虽然溢价率位于较高位，但楼板价较周边同类地块却呈下降趋势。

  尽管近期浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等地纷纷出台政策，或调整土地价款缴付方式，或延长期限，从供给侧入手，试图减轻企业资金压力，但由于疫情在短时间内的影响难以消弭，销售恢复正常还需求一段时间，房企的资金压力依然巨大。

  展望未来，在巨大的资金压力下，房企拿地会更加审慎，关注的重点还是在需求支撑性较好的热点一二线城市；同时受现金流周转的影响，房企的拿地热情也有所减退，除非是特别优质稀缺地块，超高溢价率拿地的情况将大幅减少，地价也将迎来一段时间的下行周期。