[易居研究院]3月40城地市前期积压需求有所反弹,但仍不改降温态势

2020-04-02 14:46:23

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-02
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院4月2日发布《2020年3月40城土地市场报告》,该报告显示:

  土地市场需求有所回暖,但降温态势未变。3月份土地成交量环比增长明显,无土地成交及溢价率为0的城市数量减少,需求量有所复苏。但土地成交价、土地出让金、成交溢价率均在下行,表明40城地市降温态势未变。3月份三线城市土地市场表现好于一二线城市,等待成交量恢复正常后才能体现真实情况,三线城市仍有较大降温空间。

  土地成交溢价率处于历史低位,下行空间有限。3月,调控政策仍然以稳为主,多地优化人才落户、人才购房等政策,此外,广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回,表明“房住不炒”的定位没有改变。3月土地溢价率继续小幅下降,但下降空间已经有限,预计未来几个月40城土地市场整体难以快速回暖,但有边际改善的空间。

  易居研究院研究员王若辰表示:虽然近期经济下行压力加大,但房地产政策仍保持定力,多个城市尝试放松限购的政策都及时撤销,体现不将房地产作为短期刺激经济手段的贯彻落实,但同时也要防范未来市场失速下滑的风险,以促进平稳发展。

  报告主要内容如下:

 一、40城整体:3月需求有所反弹,但不改降温态势

  1、土地成交建筑面积:1-3月累计同比下降18.4%

  2020年3月,40个典型城市土地成交建筑面积2801.0万平方米,环比增长34.9%;同比下降3.6%。本次新冠肺炎疫情事件对2月份土地市场造成了很大影响,3月份随着疫情的好转,前期挤压的正常需求有所释放,使得环比有较大增长,但不改同比降温态势。

  2020年1-3月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积8623.0万平方米同比下降18.4%,降幅小幅收窄。增速仍为负值但有所收窄,符合此前预期,随着疫情影响的逐渐减小,一些正常拿地需求将继续释放,但大概率难以和2019年上半年的小阳春相比,预计未来几个月同比增速仍将处于负区间,但可能不会快速下行。

  2、土地出让金收入: 1-3月累计同比下降9.0%

  3月,40个典型城市土地出让金收入为1376.2亿元,环比下降9.8%,同比下降14.6%。2020年1-3月,40个典型城市土地出让金累计收入4701.3亿元,同比下降9%,降幅扩大。

  分城市来看,2020年1-3月,40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、上海、杭州、广州和福州。这5个城市的土地出让金总额分别为671.9、643.7、485.3、255.8和206.0亿元,其中,上海同比增速达到79.4%,地市复苏明显。土地出让金排名靠后的是北海、大连、厦门和荆州等城市,金额不超过10个亿。

  3、土地出让均价:环比下跌2.5%,同比上涨6.6%

  3月,40个典型城市土地成交均价为4773.2元/平方米,环比下跌2.5%,同比上涨6.6%。2月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖,且成交占比较大,二三线城市仍在降温中。

  4、土地成交溢价率:8.6%,处于历史最低水平附近

  3月,40个典型城市土地成交溢价率为8.6%,与2月相比微幅下降0.8个百分点,2019年12月以来,土地溢价率基本保持平稳,维持在2018年底的历史低位水平,预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

  分城市来看,3月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、洛阳、西安、沈阳和徐州,土地成交溢价率分别为47%、45%、41%、38%和37%。3月份,溢价率为0的城市达到10城;无土地出让的城市为4城,城市数量均较2月份有所减少。

 二、城市分类:一二线城市降温,三线城市基本保持平稳

  1、一线城市:量价齐跌

  3月,4个一线城市土地成交建筑面积为214.3万平方米,环比下降54.5%,同比下降28.0%。6个月移动平均成交价为14341.9元/平方米,环比下跌4.4%,同比上涨13.5%。

  2016年5月以来,一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中,市场已有较长的调整时间,有企稳回暖的需求,预计未来几个月仍将保持震荡走势。此外,一线城市房地产调控政策严厉,土地出让面积相对有限,房企补库存需求相对较大,因此其土地成交量不仅取决于需求量,更多时候还受到供给量的较大影响。

  2、二线城市:量增价跌

  3月,二线城市土地成交建筑面积为2172.0万平方米,环比增长81.8%,同比增长2.9%;成交均价为4280.5元/平方米,环比下跌2.1%,同比上涨9.2%。预计未来几个月地价仍将维持低位或缓慢下行。

  3、三线城市:量价基本保持平稳

  3月,三线城市土地成交建筑面积为414.8万平方米,环比增长0.9%,几乎与2月份持平;同比下降16.5%。6个月移动平均成交价为2516.7元/平方米,环比上涨2.1%。三线城市样本较少,2月较多城市无土地成交,价格会有些失真,等成交量恢复后才能较好的反映真实价格。

  三、结论和趋势:政策保持定力,地市降温态势未变

  2020年初,新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响,部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月,调控政策仍然以稳为主,多地优化人才落户、人才购房等政策,此外,广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回,表明“房住不炒”的定位没有改变。

  3月份疫情影响减弱,40城成交量相比2月有明显增长,但并未改变同比下降趋势,同时地价、出让金和溢价率均有所下行,市场仍在降温中。目前土地成交溢价率已处于历史低位,进一步下行的空间较小,预计未来几个月40城土地市场整体难以快速回暖,但有边际改善的空间。此外,不同城市差异也较大,二三线城市仍有降温的空间。

  点击查看完整版报告:[易居研究院]2020年3月40城土地市场报告

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部