[克而瑞]2020年,这些三线“大市”土拍溢价仍居于全国前列

2020-07-07 09:26:00

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-07
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  究竟是哪些城市土拍溢价居于全国前列?

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  得益于疫情控制得当,3月份以来各城市土地供应逐步恢复正常,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,土地市场升温之势渐显。截止6月底,2020年土拍月度溢价率已经实现六连涨。其中不少三线城市溢价率表现尤为突出,整体市场热度甚至盖过一、二线。究竟是哪些城市土拍溢价居于全国前列?这些高溢价城市在人口、经济、产业方面有何特征?高溢价地块是否集中在这些城市的个别区域?本文将对这些问题进行系统剖析,并对这些城市未来市场做出进一步展望。

  01

  上半年土地总成交量略低于去年同期

  但地价整体保持上涨态势

  受疫情影响,上半年全国300城经营性土地成交建面达到10.8亿平方米,同比去年同期下降4%;分月度来看,受疫情及季节性因素影响,一季度三个月均不及去年同期水平,随着疫情得到较好的控制,二季度三个月成交面积同比均涨,市场恢复情况良好。 

  为了应对疫情对经济的负面影响,多城加大了优质地块的供应,上半年总成交金额同比去年同期上涨6%,达30172亿元;成交均价也整体保持上涨态势,6月份已超3000元/平方米,创下2018年以来的新高;即使上半年整体来看,成交均价也高达2805元/平方米,较去年同期上涨11%。

土地总成交量

  02

  优质地块入市带动溢价率一路走高

  部分三四线城市尤为突出

  市场热度方面,CRIC监测数据显示,在热点城市土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下,溢价率自年初一路走高,上半年已经实现六连涨,6月份溢价率增至17.0%。

溢价率

  分能级来看,一线城市上半年成交溢价率为10%,环比上涨7个百分点,其中北京和深圳在超优质地块的带动下,溢价率均超过15%;而二线城市虽然多城实行土地限价政策,但其溢价率依然高于一线,达到15%,环比上升6个百分点,但不及去年同期;典型如合肥、南宁、宁波溢价率均超30%,市场热度高涨,此外,西安、杭州、成都三城市溢价率虽不及上述三城,溢价率均在20%左右,但其成交建面均超千万平方米,并且地价也相对较高,对二线城市市场热度的贡献不容小觑。 

  值得注意的是,在一二线城市的带动之下,不少三四线城市热度也明显上升。CRIC监测数据显示,2020年上半年成交建面超过300万平方米,平均溢价率高于15%(二线城市均值)的三四线城市就有30个之多,其中超半数城市平均溢价率较2019年增加5个百分点以上,尤其是盐城、南充两城,溢价率增加了30个百分点左右。 

  其中,成交体量最高的当属徐州,上半年成交建面高达1337万平方米,在全国市场规模中排第六,仅次于重庆、西安、郑州、青岛和杭州,溢价率高达27%,较2019年同期溢价率上涨了4个百分点,其次是温州和临沂,成交建面距千万平方米一步之遥,两城溢价率均为20%。总的来看,这些三线大市的土地市场热度依然高涨。

土地市场

  03

  人口规模是保障土拍热度的先决条件

  高溢价城市中超四成位于长三角

  就城市基础特征来看,这些城市都相当一部分都是人口大市,譬如临沂、南阳、邯郸、温州、徐州、东莞、济宁、阜阳、佛山9个城市常住人口规模均超800万人,均是典型的人口“大市”,具有较高的人口基数,并且这些城市多是人口出生率较高的城市,为购房需求提供了良好的支撑,土地市场规模和热度维系高位也在意料之中。 

  从区域层面来看,有相当一部分是长三角、粤港澳、京津冀三大经济区城市,尤其是长三角区域城市数量尤其多,有徐州、温州、阜阳、南通、湖州、盐城、常州、滁州、宿迁、绍兴、台州、宿州、无锡和扬州14个之多,占据全国热点三线大市的数量超过四成,由此可见长三角地区土地市场在房企心目妥妥占据“C位”。这些城市中虽然有些城市规模不高,但由于身处长三角,受一体化影响,产业、经济水平相对较高,人均可支配水平遥遥领先,并且近些年城市综合实力都有显著的增强,人口均出现了不同程度的回流,进而引发了土地市场热度的上涨。相比之下,粤港澳和京津冀热点三线城市数量相对较少,仅有佛山、东莞和沧州三城,市场热度明显落后于长三角区域。

人口

  值得注意的是,除了以上城市以外,江西的宜春、抚州、吉安、河南的信阳、平顶山、湖南的永州、湖北的荆州、广西的玉林和四川的南充9个城市也属于高溢价三线大市之列,这些城市均位于中西部区域,人口基数较大,2019年常住人口规模大都超过500万人(仅抚州不足500万人),同时经济水平在省内处于相对较高水平,多处于第二梯队,属于除省会城市之外的潜力城市,因此土地市场规模和热度高于其他三四线城市。 

  04

  东莞、绍兴、台州、佛山高溢价地块占比达六成

  区域分布也更为均衡

  尽管这些三线大市土地规模和溢价率均处于高位,但受城市人口、产业、经济、规划差异的影响,各城市房地产市场情况存在巨大差异,土地成交的价格结构和空间分布势必也会存在差异。总的来看,这些高溢价三线大市大体也可以分为三类: 

  第一,高溢价地块比重较高城市:高溢价(超过15%,下同)地块幅数超过或接近六成的城市,包含东莞、绍兴、台州、佛山四个城市,这类城市多是产业经济比较发达的城市,多位于长三角和粤港澳区域,人均可支配收入均超过5万元/人,溢价率水平也相对更高,多接近30%或在30%以上,土地市场热度更为高涨,此外,这类城市的土地楼板价也居于高位,除台州相对较低,为5668元/平方米,其余城市楼板价多超8000元/平方米。 

  就区域来看,由于高溢价地块占比较高,因此这类城市的高溢价分布较为广泛。以东莞为例,上半年成交的26宗土地有21宗都是高溢价成交,分别比较均衡,松山湖、水乡新城、东南临深、东部产业园区、滨海片区均有高溢价成交,仅有的5宗底价成交地块区域分布也比较均衡,属于典型的普遍高溢价城市。佛山上半年成交的48宗土地中有27宗是高溢价成交,占比为56%,禅城、高明、南海、顺德、三水各区域均有涉及,并且各区域高溢价地块的比例差异也不大,多在50%-70%之间。其余几个城市也是如此,土地市场热度相对均衡,无论是主城区,还是郊县,基本都有高溢价地块成交。 

  第二,高溢价地块比重较低的城市:高溢价地块比重低于20%的城市,包含邯郸、临沂、扬州、济宁、荆州、徐州、南阳等城市,这类城市多是经济相对落后的人口大市,这类城市人均可支配水平多在3.5万元/人以下,溢价率也相对较低,多在20%左右,同时这类城市的楼板价也相对较低,多在1600元/平方米左右。 

  这些城市的高溢价地多集中在个别区域,常见为集中在主城区,市场热度极其不均衡。以高溢价地块占比最低(12%)的邯郸为例,上半年成交的17宗高溢价地块大部分都集中在丛台区和复兴区等主城区,供地较多的武安、涉县、魏县、馆陶县等远郊区域无一幅高溢价成交地块。常住人口超千万大市临沂也是如此,高溢价地块幅数占比仅有13%,21宗高溢价地块多集中在兰山区、罗庄区、河东区等主城区,尤其是兰山区,多宗土地楼板价突破5000元/平方米;此外,距离市区较近的费县高溢价地块也有4幅之多,市场热度相对较高,但供地较多的兰陵县、沂南县、沂水县等区域高溢价成交地块幅数也是零。总的来看,像邯郸、临沂、济宁这类经济相对落后的人口大市,土地市场热度极不均衡,高溢价地块多集中在主城区,郊县高溢价成交土地相对较少。 

  第三,高溢价地块比例居中的城市:高溢价地块比重介于20%-50%之间,大部分城市既非典型人口大市,也不是经济强市,在产业经济、收入、人口总量等指标方面表现均比较“中庸”。这类城市高溢价地块比重与其城市供地结构有极大关联,郊县地块供应较多的滁州、宜春、沧州等城市,高溢价地块占比相对较少,而主城区供地较多的玉林、阜阳、平顶山等城市,高溢价地块占比相对较高,多接近半数。值得注意的是,南通、湖州、常州、无锡等长三角城市除外,四城虽然经济发达,但由于城市正处于快速扩张期,非重点区域供地比例较高,导致高溢价地块比例不及东莞、绍兴等城市。

溢价率

  05

  未来展望:宽供应下半年供地节奏将加快

  东莞、佛山、温州等城市拿地机会值得重点关注

  疫情影响之下,大部分城市面临财政偏紧的局面,同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力,居民消费需求也日渐减弱,投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压力之下,加大土地供应已然成为稳经济、稳就业的重要措施。早在4月初,上海就出台政策提出要增加年度土地供应量。从2020年500城供地计划来看,今年大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的;以宅地供应增幅最为突出的安徽省为例,2020年其省内阜阳、池州、铜陵、芜湖和宣城等多个地级市宅地计划供应量同比增幅均超40%,土地供应相对较为充裕。此外,由于大部分城市在2月份一度中止或延后土地供应,上半年土地供应节奏受到较大影响,下半年供应节奏将保持较快节奏。 

  展望未来,这些三线大市或在人口指标上表现突出,或在经济产业相关指标上表现优势,或二优势兼具,较其他三四线城市,房地产市场发展更具韧性。在下半年供应节奏加快的背景下,下半年这些三线大市的市场热度将有望延续,尤其是东莞、佛山、温州等人口、经济、产业等指标均居前列的城市,拿地机会更值得重点关注。

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